Na czym polega ryzyko utraty gruntu?
Niezależnie od tego, w jakiej formie przekaże Pan deweloperowi grunt, zgodnie z naczelną zasadą prawa cywilnego wyrażoną w art. 191 Kodeksu cywilnego (K.c.) – tzw. superficies solo cedit – wszystko co na gruncie będzie własnością dewelopera jako właściciela. Wszak własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, a mieszkania takie są.
Przenosząc na Pana własność mieszkań (gdy już powstaną), grunt pod nimi będzie częścią wspólną wszystkich właścicieli mieszkań.
Natomiast do czasu przeniesienia własności mieszkań na nabywców grunt będzie cały czas dewelopera. Jako jego mienie będzie mógł być skutecznie obciążany hipoteką, jak i będzie mógł być przedmiotem egzekucji, gdyby taka wobec dewelopera się toczyła. Wówczas Pan jako wierzyciel, który jeszcze nie otrzymał swoich mieszkań, może znaleźć się w niekorzystnej sytuacji, bowiem, mimo posiadania umowy z deweloperem, sąd upadłościowy będzie musiał rozważyć roszczenia wszystkich wierzycieli (nie tylko Pańskie) i ustalić, czy i w jakiej kolejności zostaną zaspokojeni.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Deweloper nie realizuje inwestycji
Proszę też mieć na uwadze, że mimo umowy i zobowiązania do przeniesienia na Pana w zamian za nieruchomość własności 10 mieszkań, deweloper może nie wywiązać się z umowy, np. nie budując obiecanych mieszkań lub budując je z opóźnieniem. Mogą pojawić się nowe przepisy, które utrudnią lub uniemożliwią realizację inwestycji.
Alternatywa – sprzedaż działki z głową
Sprzedaż działki i uzyskanie takiej ceny, która Pana zadowoli (i jest rynkowa, by fiskus nie podważył ceny nierynkowej) i pozwoli w przyszłości nabyć 10 mieszkań będzie dla Pana bezpieczniejsza, bo gdy wydarzy się którakolwiek z wymienionych negatywnych okoliczności, Pan tak naprawdę jest wobec niej obojętny, bo posiada znaczące środki ze sprzedaży.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Andrzej i znikający deweloper
Andrzej miał działkę w atrakcyjnej lokalizacji. Podpisał umowę z deweloperem, który zobowiązał się wybudować 40 mieszkań, z czego 8 miało przypaść Andrzejowi. Niestety, po roku prac deweloper ogłosił upadłość. Budynki nie były jeszcze ukończone, a działka formalnie należała już do spółki. Syndyk zaczął likwidację majątku, a Andrzej, jako jeden z wielu wierzycieli, musiał walczyć o swoje prawa przed sądem, nie mając ani działki, ani mieszkań.
Katarzyna i nieprzewidziane opóźnienia
Katarzyna podpisała umowę z deweloperem na budowę 50 mieszkań – w zamian za grunt miała dostać 7 lokali. Wszystko szło zgodnie z planem, dopóki zmiana przepisów nie zablokowała wydania pozwolenia na użytkowanie. Budynki stały gotowe, ale formalnie nie można było ich zamieszkać. Deweloper zawiesił inwestycję, a Katarzyna przez kolejne dwa lata nie mogła ani korzystać z mieszkań, ani ich sprzedać, bo nie była jeszcze ich właścicielką.
Zbigniew i spokojna transakcja
Zbigniew również miał atrakcyjny grunt i ofertę od dewelopera. Po konsultacji z prawnikiem postanowił sprzedać działkę po rynkowej cenie. Uzyskane środki zainwestował w zakup gotowych mieszkań na rynku pierwotnym – bez ryzyka budowy, upadłości, czy nieprzewidzianych przepisów. Dzięki temu zyskał nie tylko spokój, ale i kontrolę nad inwestycją, kupując mieszkania dokładnie tam, gdzie chciał.
Podsumowanie
Chociaż zamiana gruntu na mieszkania może wydawać się atrakcyjnym rozwiązaniem, wiąże się z istotnym ryzykiem prawnym i finansowym, szczególnie na etapie budowy. Przemyślana sprzedaż działki i niezależna inwestycja w nieruchomości to często bezpieczniejsza alternatywa, zapewniająca większą kontrolę i spokój.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz podobną inwestycję lub potrzebujesz pomocy przy zabezpieczeniu swoich interesów w umowie z deweloperem, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Sporządzimy dla Ciebie odpowiednie pisma lub udzielimy indywidualnej porady. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
.jpg)
.jpg "Chiński towar z europejskiego sklepu, czy zapłacisz VAT i cło?")
.jpg "Czy sąsiad może grozić policją i opieką społeczną z powodu głośnego zachowania dzieci?")
