Umowa z deweloperem za grunt – jak bezpiecznie zabezpieczyć swoje interesy

Na czym polega główne ryzyko przy zamianie gruntu na lokale?

Największe zagrożenie polega na tym, że po przeniesieniu własności działki na dewelopera traci Pan własność gruntu, a budowany obiekt staje się częścią składową tej nieruchomości. Wynika to z art. 46 § 1, art. 47 § 1 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a także z zasady wyrażonej w art. 191 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że to właściciel gruntu staje się właścicielem tego, co zostało na nim trwale wzniesione.

Jeżeli więc własność działki przejdzie na dewelopera jeszcze przed zakończeniem inwestycji i przed przeniesieniem na Pana własności uzgodnionych lokali, to budynek oraz przyszłe lokale będą wchodziły do majątku dewelopera. W razie jego problemów finansowych, egzekucji albo upadłości Pana pozycja może być znacznie słabsza niż pozycja wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo, zwłaszcza hipotecznie.

W opisanym modelu nie działa ochrona przewidziana typowo dla nabywców lokali od dewelopera w każdej sytuacji. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym chroni przede wszystkim nabywców zawierających umowy deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, ale nie rozwiązuje automatycznie wszystkich ryzyk właściciela gruntu w transakcji barterowej czy inwestycyjnej. Taka konstrukcja wymaga więc odrębnego, starannego zabezpieczenia.

Czy można przenieść własność działki dopiero przy wydaniu mieszkań?

Co do zasady strony mogą tak ułożyć stosunek umowny, aby ostateczne przeniesienie własności działki nastąpiło dopiero po spełnieniu określonych warunków, np. po wybudowaniu budynku, uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wyodrębnieniu lokali i jednoczesnym przeniesieniu ich własności na Pana. Należy jednak pamiętać, że samo zobowiązanie umowne trzeba zapisać w sposób bardzo precyzyjny i najlepiej w formie aktu notarialnego.

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa ma dotyczyć również zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości albo udziałów w niej, również w praktyce powinna zostać skonstruowana notarialnie tak, aby nie było wątpliwości co do zakresu zobowiązań, warunków, terminów i zabezpieczeń.

W praktyce często stosuje się model wieloetapowy: najpierw umowę przedwstępną lub inwestycyjną, później ustanowienie odpowiednich zabezpieczeń, a dopiero na końcu umowę rozporządzającą. W niektórych przypadkach rozważa się też inne konstrukcje, np. współwłasność, użytkowanie wieczyste, prawo zabudowy w jurysdykcjach zagranicznych lub etapowe zbycie udziałów, ale w polskim stanie prawnym każda z tych konstrukcji wymaga osobnej oceny pod kątem celu inwestycji, finansowania i zgód banku.

Co grozi, jeśli deweloper obciąży grunt hipoteką albo popadnie w długi?

Jeżeli deweloper stanie się właścicielem działki, będzie mógł ją obciążyć hipoteką zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela, a wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem wynikającym z wpisu do księgi wieczystej.

To oznacza praktyczny problem: nawet jeśli ma Pan umowę przewidującą późniejsze przekazanie 10 lokali, bank finansujący inwestycję albo inny wierzyciel zabezpieczony hipotecznie może mieć silniejszą pozycję niż Pana roszczenia obligacyjne. Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej poprawia sytuację, ale nie eliminuje wszystkich ryzyk. O kolejności zaspokojenia decyduje bowiem rodzaj prawa, chwila powstania i treść wpisów.

Warto więc z góry uzgodnić z deweloperem i bankiem finansującym inwestycję zasady bezobciążeniowego wyodrębnienia i przeniesienia lokali, które mają przypaść właścicielowi gruntu. Bez takiej zgody banku może dojść do sytuacji, w której lokale przeznaczone dla Pana nadal będą objęte zabezpieczeniem kredytu.

Co w razie upadłości dewelopera?

W razie ogłoszenia upadłości dewelopera zastosowanie znajdzie ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. Jeżeli grunt i wznoszona inwestycja należą już do dewelopera, wejdą co do zasady do masy upadłości. Wtedy znaczenie będzie miało to, jakie prawa przysługują Panu na dzień ogłoszenia upadłości: czy ma Pan tylko roszczenie z umowy, czy roszczenie ujawnione w księdze wieczystej, czy odrębną hipotekę, zastaw, gwarancję bankową albo inne zabezpieczenie.

Samo roszczenie umowne często oznacza konieczność zgłoszenia wierzytelności syndykowi i oczekiwania na zaspokojenie na zasadach prawa upadłościowego. To zwykle nie jest pozycja bezpieczna dla właściciela gruntu, który liczył na otrzymanie konkretnych lokali, a nie tylko częściowe zaspokojenie pieniężne po wielu miesiącach lub latach.

Jakie zabezpieczenia powinny znaleźć się w umowie?

Przy takiej transakcji warto rozważyć pakiet zabezpieczeń, a nie jedno rozwiązanie. Dobór instrumentów zależy od konkretnego stanu faktycznego, wartości gruntu, modelu finansowania i tego, czy deweloper potrzebuje od razu własności działki do uzyskania kredytu lub prowadzenia inwestycji.

Oprócz tego w umowie powinny znaleźć się co najmniej: precyzyjny opis lokali, ich metraż, standard, kondygnacja, komórki lokatorskie, miejsca postojowe, harmonogram inwestycji, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, termin wyodrębnienia lokali, zasady odbioru, procedura usuwania wad, skutki opóźnień oraz prawo odstąpienia w razie istotnego naruszenia umowy.

Kary umowne można zastrzegać na podstawie art. 483 § 1 i art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego, ale zasadniczo dotyczą one niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych. Dlatego ich konstrukcja musi być dostosowana do konkretnych obowiązków dewelopera.

Jak zabezpieczyć wpisy w księdze wieczystej?

W praktyce kluczowe znaczenie ma prawidłowe ukształtowanie i ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe jest ujawnienie określonych roszczeń i praw osobistych, co zwiększa skuteczność ochrony wobec osób trzecich.

Przed podpisaniem dokumentów trzeba sprawdzić: kto jest wpisany jako właściciel, czy są hipoteki, służebności, ostrzeżenia, roszczenia, wzmianki o wnioskach, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, a także czy grunt jest objęty jedną księgą czy wymaga podziałów geodezyjnych. Bez tego trudno ocenić, czy deweloper w ogóle może wykonać umowę w zakładanym kształcie.

Czy zwykła sprzedaż działki może być bezpieczniejsza?

Tak, w wielu przypadkach bezpieczniejsza bywa klasyczna sprzedaż działki za cenę pieniężną, a następnie samodzielny zakup gotowych lokali albo lokali w innej inwestycji. Przy sprzedaży również potrzebny jest akt notarialny – art. 158 Kodeksu cywilnego – ale po otrzymaniu ceny nie ponosi Pan już ryzyka budowy w takim zakresie jak przy modelu „grunt za lokale”.

Nie oznacza to, że wariant z deweloperem zawsze jest zły. Bywa opłacalny ekonomicznie, zwłaszcza gdy grunt ma duży potencjał inwestycyjny. Trzeba jednak uczciwie przyjąć, że w takim modelu właściciel gruntu wchodzi w przedsięwzięcie o podwyższonym ryzyku, zbliżone do ryzyka inwestora. Im większa liczba lokali i dłuższy proces budowlany, tym większe znaczenie mają zabezpieczenia kontraktowe i finansowe.

O czym jeszcze trzeba pamiętać poza samą umową?

Poza prawem cywilnym trzeba sprawdzić także kwestie administracyjne i podatkowe. Chodzi przede wszystkim o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, możliwe ograniczenia środowiskowe, podziały geodezyjne oraz warunki techniczne inwestycji.

Osobno należy przeanalizować podatki, w tym skutki w VAT, PIT lub CIT oraz PCC. W zależności od konstrukcji transakcji, statusu stron i sposobu rozliczeń skutki podatkowe mogą być różne. Nie da się ich bezpiecznie ocenić bez pełnego stanu faktycznego, w tym informacji, czy grunt jest prywatny, firmowy, zabudowany, objęty VAT oraz czy transakcja ma charakter zamiany, sprzedaży, świadczenia wzajemnego czy rozliczenia mieszanego.

Jakie zapisy warto wpisać do projektu aktu notarialnego?

W projekcie umowy warto przewidzieć w szczególności:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i tytułu prawnego właściciela gruntu,
• szczegółowy opis świadczenia dewelopera: liczba lokali, powierzchnia, standard, przynależności, miejsca postojowe,
• harmonogram inwestycji z terminami pośrednimi i końcowymi,
• warunki, od których zależy przeniesienie własności gruntu lub jego części,
• obowiązek ujawnienia odpowiednich roszczeń w księdze wieczystej,
• zakaz dodatkowego obciążania nieruchomości bez pisemnej zgody właściciela gruntu albo zasady dopuszczalnego finansowania,
• zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali przypadających właścicielowi gruntu,
• kary umowne, prawo odstąpienia, odsetki, obowiązek naprawienia szkody przewyższającej karę umowną, jeżeli strony chcą to wyraźnie zastrzec,
• procedurę odbioru technicznego i usuwania wad,
• zabezpieczenie zwrotu wartości gruntu lub wypłaty ekwiwalentu na wypadek niewykonania inwestycji.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różny może być skutek podobnej transakcji zależnie od konstrukcji umowy i poziomu zabezpieczeń.

FAQ

Czy mogę podpisać zwykłą umowę cywilną bez notariusza?

Nie, jeżeli umowa obejmuje przeniesienie własności nieruchomości lub zobowiązanie wymagające formy właściwej dla obrotu nieruchomością, bezpiecznym rozwiązaniem jest akt notarialny. Samo przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy wpis roszczenia do księgi wieczystej całkowicie mnie chroni?

Nie. Taki wpis zwykle poprawia Pana sytuację, ale nie zastępuje innych zabezpieczeń, zwłaszcza gdy nieruchomość jest lub będzie obciążana hipoteką na rzecz banku finansującego inwestycję.

Czy deweloper może obciążyć grunt kredytem bez mojej wiedzy?

Jeżeli stanie się właścicielem nieruchomości i umowa tego skutecznie nie ograniczy, co do zasady może ustanowić hipotekę. Dlatego zasady finansowania inwestycji powinny być jednoznacznie opisane w umowie, a najlepiej uzgodnione również z bankiem.

Czy korzystniej jest sprzedać grunt i samemu kupić mieszkania?

Często tak, bo po sprzedaży i otrzymaniu ceny nie ponosi Pan ryzyka budowlanego i upadłościowego w takim samym stopniu. Opłacalność zależy jednak od ceny gruntu, liczby planowanych lokali, podatków oraz warunków rynku.

Czy przy takiej umowie trzeba analizować podatki?

Tak. Skutki w VAT, PCC i podatku dochodowym zależą od konstrukcji transakcji oraz statusu stron. Bez indywidualnej analizy nie warto podpisywać umowy inwestycyjnej o takiej wartości.

Podsumowanie

Model „grunt w zamian za lokale” może być korzystny, ale tylko wtedy, gdy jest przygotowany jak złożona transakcja inwestycyjna, a nie jak prosta umowa zamiany. Największym ryzykiem jest zbyt wczesne przeniesienie własności działki na dewelopera bez skutecznych zabezpieczeń na wypadek opóźnień, hipoteki, egzekucji albo upadłości.

Jeżeli chce Pan zachować realną ochronę swoich interesów, należy przeanalizować projekt umowy, księgę wieczystą, model finansowania inwestycji i sposób wyodrębnienia lokali. W wielu przypadkach bezpieczniejsza okaże się sprzedaż działki za cenę pieniężną, ale nie jest to reguła absolutna – wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego i jakości zabezpieczeń.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe – Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177