Pośrednik nieruchomości sprzedał poniżej ustaleń – czy można obniżyć prowizję?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – co naprawdę decyduje o prowizji?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest obecnie umową nazwaną. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa. Z kolei art. 180 ust. 4 tej ustawy stanowi, że przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów dotyczących m.in. zbycia nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia.

To oznacza, że o odpowiedzi na pytanie, czy prowizję można obniżyć, decyduje przede wszystkim treść podpisanej umowy: czy przewidywała wynagrodzenie za sam skutek w postaci sprzedaży, czy także konkretne obowiązki pośrednika, np. liczbę ogłoszeń, promocję oferty, prezentacje nieruchomości, raportowanie działań albo obowiązek uzgadniania obniżki ceny.

Jeżeli w umowie wpisano cenę minimalną, sposób jej zmiany albo obowiązek uzyskania Pani zgody na sprzedaż poniżej określonego poziomu, naruszenie tych zapisów może mieć realne znaczenie. Jeżeli natomiast umowa dawała właścicielowi pełną swobodę akceptowania ofert, a do aktu notarialnego doszło za Pani zgodą, pośrednik zwykle będzie twierdził, że wykonał umowę skutecznie i prowizja jest należna.

Kiedy można żądać obniżenia wynagrodzenia pośrednika?

Najczęściej wchodzą w grę dwa kierunki działania:

• negocjacja obniżenia prowizji – gdy pośrednik formalnie doprowadził do sprzedaży, ale jakość jego działań była wyraźnie niższa niż ustalono;
• roszczenie odszkodowawcze – gdy nienależyte wykonanie umowy spowodowało konkretną szkodę majątkową.

Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten przewiduje obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że dłużnik wykaże brak odpowiedzialności za dane okoliczności.

W praktyce, aby skutecznie domagać się obniżenia prowizji lub odszkodowania, trzeba wykazać łącznie:

• jakie obowiązki pośrednik miał wpisane do umowy,
• na czym polegało ich niewykonanie albo nienależyte wykonanie,
• że powstała szkoda albo co najmniej istnieją mocne podstawy do obniżenia wynagrodzenia z uwagi na wadliwe wykonanie usługi,
• związek między zachowaniem pośrednika a niekorzystnym skutkiem.

Samo stwierdzenie, że „agent był mało aktywny”, zwykle nie wystarczy. Potrzebne są konkrety: brak publikacji w ustalonych portalach, brak zdjęć lub opisu uzgodnionej jakości, brak kontaktu z klientami, brak prezentacji, brak raportów, nieprzekazywanie ofert albo samowolne forsowanie sprzedaży poniżej ustaleń.

Czy sprzedaż poniżej ceny minimalnej przekreśla prawo pośrednika do prowizji?

Niekoniecznie. Trzeba rozróżnić dwie sytuacje.

Jeżeli więc cena minimalna 780 tys. zł była sztywnym warunkiem umowy, a pośrednik doprowadził do sprzedaży za 760 tys. zł bez spełnienia przewidzianej procedury, Pani pozycja jest wyraźnie lepsza. Jeżeli jednak zgodziła się Pani na tę cenę dobrowolnie, np. z powodu braku innych ofert, to spór będzie dotyczył nie samej ceny sprzedaży, lecz jakości pracy pośrednika.

Zobacz również:

reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową

Jakie przepisy mają znaczenie w sporze z pośrednikiem?

Poza art. 180 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 471 Kodeksu cywilnego znaczenie mogą mieć także:

• art. 354 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią oraz w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego i ustalonym zwyczajom;
• art. 355 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – dłużnik ma dochować należytej staranności, a w przypadku przedsiębiorcy staranność ocenia się z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności;
• art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Z tych przepisów wynika ważna praktyczna konsekwencja: jeżeli zarzuca Pani pośrednikowi nienależyte wykonanie umowy, musi Pani umieć to udowodnić. Warto więc zabezpieczyć umowę, aneksy, wiadomości e-mail, SMS-y, historię publikacji ogłoszeń, liczbę prezentacji, notatki z rozmów i wszelkie ustalenia co do strategii sprzedaży.

Czy można wstrzymać zapłatę prowizji albo zapłacić tylko część?

To zależy od zapisów umownych i od tego, na jakim etapie jest sprawa. Jeżeli prowizja jest już wymagalna zgodnie z umową, jednostronne zapłacenie tylko części może narazić Panią na wezwanie do zapłaty, odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, a nawet pozew.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa:

• pisemne zgłoszenie zastrzeżeń do wykonania umowy,
• wezwanie pośrednika do obniżenia prowizji z dokładnym uzasadnieniem,
• zaproponowanie ugodowej kwoty,
• w razie potrzeby zapłata z wyraźnym zastrzeżeniem dochodzenia zwrotu części wynagrodzenia lub odszkodowania.

Jeżeli w umowie występują postanowienia niejednoznaczne, trzeba je interpretować według zasad z art. 65 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, czyli z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu umowy, a nie wyłącznie dosłownego brzmienia.

Czy pośrednik może żądać zapłaty prowizji gotówką?

Co do zasady sama zapłata gotówką nie jest automatycznie nielegalna tylko dlatego, że prowizja jest wysoka. Trzeba jednak odróżnić relację przedsiębiorca–przedsiębiorca od relacji konsument–przedsiębiorca.

Zgodnie z art. 19 pkt 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, gdy stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz jednorazowa wartość transakcji przekracza 15 000 zł lub równowartość tej kwoty.

Jeżeli zatem sprzedający działa jako konsument, a biuro nieruchomości jako przedsiębiorca, ten limit z art. 19 Prawa przedsiębiorców co do zasady nie ma bezpośredniego zastosowania. Mimo to w praktyce zapłata przelewem jest zdecydowanie bezpieczniejsza dowodowo.

Jeżeli pośrednik nalega na gotówkę, proszę dopilnować, aby otrzymać:

• pokwitowanie odbioru dokładnej kwoty,
• fakturę albo rachunek, jeżeli powinny być wystawione,
• oznaczenie, czego płatność dotyczy,
• datę, podpis i dane podmiotu przyjmującego pieniądze.

Jeżeli pośrednik odmawia przelewu i jednocześnie nie chce wystawić dokumentu rozliczeniowego, jest to poważny sygnał ostrzegawczy. Taka sytuacja może rodzić ryzyka podatkowe i dowodowe, nawet jeśli sama forma gotówkowa nie jest w relacji z konsumentem zakazana.

Zobacz również:

wykonawca nie chce wystawić faktury – co zrobić

Jak praktycznie przygotować się do negocjacji z pośrednikiem?

Najlepiej zacząć od krótkiego, rzeczowego pisma. W takim wezwaniu warto:

1. wskazać numer i datę umowy pośrednictwa,
2. przytoczyć konkretne obowiązki pośrednika wynikające z umowy,
3. opisać, które z nich nie zostały wykonane albo zostały wykonane wadliwie,
4. powołać art. 471, art. 354 i art. 355 Kodeksu cywilnego,
5. zażądać obniżenia prowizji o określoną kwotę lub procent,
6. wyznaczyć termin odpowiedzi, np. 7 dni.

Jeżeli posiada Pani dowody, że już wcześniej zwracała uwagę na brak aktywności pośrednika, proszę je dołączyć. W sporach tego typu bardzo pomaga wykazanie, że zastrzeżenia były zgłaszane na bieżąco, a nie dopiero po finalizacji sprzedaży.

Wnioski

Ma Pani podstawy do podjęcia negocjacji o obniżenie prowizji, jeżeli pośrednik naruszył obowiązki wynikające z umowy albo nie dochował zawodowej staranności. Natomiast samo to, że nieruchomość została sprzedana za cenę niższą od początkowo zakładanej, zwykle nie wystarczy do automatycznego obniżenia wynagrodzenia.

Najmocniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy można wykazać, że:

• umowa zawierała cenę minimalną lub warunki jej obniżenia,
• pośrednik działał poniżej standardu zawodowego,
• nie realizował uzgodnionych działań marketingowych lub sprzedażowych,
• skutek finansowy pozostaje w związku z jego zaniedbaniami.

W sprawie zapłaty prowizji nie rekomendowałbym rozliczenia „na rękę” bez pełnego udokumentowania. Nawet jeśli gotówka nie jest sama w sobie zakazana w relacji konsument–przedsiębiorca, przelew i dokument księgowy są po prostu bezpieczniejsze.

FAQ

Czy mogę obniżyć prowizję pośrednika tylko dlatego, że dom sprzedał się taniej?

Nie zawsze. Zwykle trzeba wykazać, że pośrednik nienależycie wykonał umowę albo naruszył konkretne ustalenia, np. dotyczące ceny minimalnej, sposobu promocji oferty lub zakresu czynności.

Czy podpisanie aktu notarialnego zamyka drogę do sporu z pośrednikiem?

Nie. Sprzedaż nieruchomości nie wyklucza późniejszego sporu o prowizję albo odszkodowanie. Po podpisaniu aktu trudniej jednak twierdzić, że sama cena była niedopuszczalna, jeśli została przez właściciela zaakceptowana.

Czy muszę wcześniej zgłaszać zastrzeżenia do pracy pośrednika?

Nie jest to zawsze warunek konieczny, ale bardzo pomaga dowodowo. Jeżeli uwagi były zgłaszane w trakcie wykonywania umowy, łatwiej wykazać, że problem był realny i trwały.

Czy pośrednik może przyjąć prowizję w gotówce?

W relacji konsument–przedsiębiorca co do zasady tak, ale bezpieczniej żądać przelewu, pokwitowania i faktury lub rachunku. Naleganie na nieudokumentowaną gotówkę powinno budzić ostrożność.

Czy mogę odmówić zapłaty całej prowizji?

To ryzykowne, jeżeli prowizja jest już wymagalna według umowy. Lepiej najpierw pisemnie wskazać zastrzeżenia, zaproponować obniżkę albo skonsultować treść umowy i możliwe roszczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

3. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców – Dz.U. 2018 poz. 646