Pośrednik nieruchomości zaniżył cenę sprzedaży, czy mam prawo do obniżenia jego wynagrodzenia?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – analiza

Limity płatności gotówkowych dotyczą stosunków pomiędzy przedsiębiorcami. Limit ten wynosi 15 tys. zł. Natomiast w przypadku konsumentów takie limity nie obowiązują.

Odnosząc się do kwestii umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wskazać należy, że celem tej umowy jest doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości. Zadania pośrednika są proste: wykonuje czynności wskazane w umowie, które zmierzają do sprzedania nieruchomości. Wynagrodzenie płatne jest wówczas, gdy dojdzie do realizacji umowy, tj. do sprzedaży. W Pani przypadku taka sytuacja miała miejsce.

Negocjacja wynagrodzenia pośrednika po sprzedaży

Zgodnie z umową pośrednik obowiązany był do wykonywania czynności z należytą starannością, zgodnie z przepisami prawa, kierując się przy tym etyką zawodową (§ X umowy). Kwestia negocjacji obniżenia wynagrodzenia zależy tak naprawdę od tego, czy w trakcie trwania umowy zwracała Pani uwagę na niedochowanie należytej staranności przez pośrednika. Jeśli zwracała Pani uwagę na nienależyte wykonanie usługi, może Pani wskazać na konieczność obniżenia wysokości wynagrodzenia.

Zgodnie z art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.): Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Odpowiedzialność kontraktowa

Jeżeli dłużnik uchybia swoim obowiązkom, nie spełniając świadczenia lub spełniając je w sposób nienależyty, wierzyciel może podjąć kroki zmierzające do przymusowej realizacji świadczenia. W wypadkach, gdy uzyskanie świadczenia w drodze przymusowej egzekucji jest niemożliwe albo wierzyciel z różnych powodów stracił zainteresowanie pierwotnym świadczeniem, przysługuje mu roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Warunkiem powstania odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu art. 471 K.c. jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody i zaistnienie adekwatnego związku przyczynowego między niewykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą. Podkreślić należy, że niespełnienie świadczenia w znaczeniu szerokim oznacza, że albo nie wykonano żadnego lub choćby jednego z obowiązków, które były funkcjonalnie związane z długiem, a świadczenie utraciło dla wierzyciela znaczenie ze względu na cel, jaki miał w wykonaniu zobowiązania (sytuacja niespełnienia świadczenia sensu stricto), albo nie wykonano choćby jednego z obowiązków spoczywających na dłużniku, który był funkcjonalnie związany z długiem, lecz świadczenie nie utraciło dla wierzyciela znaczenia ze względu na cel, jaki miał w wykonaniu zobowiązania (sytuacja nienależytego spełnienia świadczenia). Konsekwencją uznania, że interes wierzyciela nie został zaspokojony z powodu niewykonania zobowiązania, pozwala na zakwalifikowanie zachowania jako bezprawne, przy czym bezprawność ta ma charakter względny. Naruszenie zobowiązania wywołuje bowiem skutek jedynie w odniesieniu do wierzyciela – inaczej niż uchybienie powinnościom powszechnym, ciążącym na wszystkich (bezprawność bezwzględna). Wierzyciel ma prawo oczekiwać, że dłużnik spełni obciążające go świadczenie, a zatem innymi słowy, zachowa się zgodnie z treścią zobowiązania, zaspokajając jednocześnie interes wierzyciela. Z kolei szkodę zamawiającego stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane lub należycie wykonane. 

Wnioski

Opierając się na powyższym może Pani spróbować negocjować obniżenie wysokości wynagrodzenia, wskazując, że umowa nie była realizowana w sposób rzetelny. Natomiast jeżeli nie zgłaszała Pani zarzutów co do sposobu wykonania umowy, może być Pani trudno doprowadzić do obniżenia wynagrodzenia.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93