Sprzedaż domu z odroczoną wyprowadzką, jak się zabezpieczyć?

Czy po sprzedaży domu można jeszcze w nim mieszkać?

Tak. Przepisy nie nakazują, aby sprzedający wyprowadził się dokładnie w dniu podpisania aktu notarialnego. Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. Termin wydania rzeczy, w tym nieruchomości, strony mogą określić w umowie.

W przypadku nieruchomości kluczowe jest to, że umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Co do zasady, na podstawie art. 155 § 1 tej ustawy, umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność już w chwili jej zawarcia, o ile strony nie wprowadziły skutecznych szczególnych postanowień dopuszczalnych przez prawo. Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem, ale strony mogą umówić się, że faktyczne wydanie domu nastąpi później.

Takie odroczenie powinno być opisane w akcie notarialnym możliwie konkretnie. Sama ogólna formuła, że sprzedający opuści dom do określonej daty, bywa niewystarczająca, jeżeli później pojawi się spór o dostęp do nieruchomości, opłaty, wyposażenie albo zakres korzystania z domu.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w akcie notarialnym?

Podstawą jest zasada swobody umów z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W praktyce pozwala to wpisać do aktu notarialnego szczegółowe postanowienia o odroczonym wydaniu domu.

W akcie warto wskazać przede wszystkim:

• dokładną datę i godzinę wydania domu oraz przekazania wszystkich kompletów kluczy, pilotów, kodów i dokumentów,
• że do tej daty sprzedający ma prawo zamieszkiwać w domu i korzystać z niego w zwykły sposób,
• że kupujący nie będzie żądał wcześniejszego wydania domu, o ile sprzedający wykonuje uzgodnione obowiązki,
• zasady wejścia kupującego na nieruchomość przed datą wydania, np. tylko po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w obecności sprzedającego i w określonym celu,
• kto ponosi koszty mediów, ogrzewania, wywozu odpadów, ochrony, Internetu, podatku od nieruchomości i ubezpieczenia w okresie przejściowym,
• zakaz dokonywania bez zgody drugiej strony istotnych zmian w nieruchomości, demontażu elementów stałych albo zmiany zamków,
• sposób rozliczenia szkód powstałych w okresie od podpisania aktu do wydania domu,
• obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego w dniu wydania.

Przykładowe postanowienie może brzmieć: Strony zgodnie postanawiają, że wydanie nieruchomości kupującemu nastąpi najpóźniej do dnia ... r. Do dnia wydania sprzedający jest uprawniony do zamieszkiwania w nieruchomości i korzystania z niej w zakresie odpowiadającym dotychczasowemu zwykłemu używaniu. Kupujący zobowiązuje się nie żądać wcześniejszego wydania nieruchomości ani nie podejmować czynności utrudniających sprzedającemu korzystanie z nieruchomości do wskazanej daty.

Warto też uregulować, czy kupujący może wykonać pomiary, zamówić projekt remontu albo pokazać dom ekipie remontowej przed wydaniem. Jeżeli tego nie opiszecie, każda wizyta może stać się źródłem konfliktu.

Czy lepszy jest odroczony termin wydania, najem czy użyczenie?

Najczęściej najprostsze jest pozostawienie w akcie notarialnym samego odroczonego terminu wydania nieruchomości, wraz z opisaniem zasad korzystania z domu. W takim wariancie sprzedający nie musi zawierać odrębnej umowy najmu ani użyczenia, a jego uprawnienie do pozostania w domu wynika bezpośrednio z aktu notarialnego i z ustalonego terminu wydania.

Umowa najmu może mieć sens wtedy, gdy strony chcą, aby sprzedający płacił kupującemu określony czynsz za okres po sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że najem jest odrębnym stosunkiem prawnym. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Po stronie kupującego czynsz z najmu może stanowić przychód podatkowy, m.in. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Umowa użyczenia również tworzy odrębny tytuł do korzystania z domu. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Przy nieodpłatnym korzystaniu trzeba każdorazowo ocenić skutki podatkowe. Art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje przychody z nieodpłatnych świadczeń, a ich kwalifikacja zależy od relacji stron i konkretnego stanu faktycznego.

Jak chronić sprzedającego przed problemami z nowym właścicielem?

Jeżeli sprzedający ma mieszkać w domu jeszcze przez kilka miesięcy, powinien zadbać nie tylko o datę wyprowadzki, lecz także o ochronę spokojnego korzystania z domu. W praktyce największe ryzyka to: niezapowiedziane wizyty kupującego, próby wcześniejszego wejścia, spory o media, żądanie natychmiastowego opróżnienia pomieszczeń gospodarczych albo zarzut, że sprzedający pogorszył stan nieruchomości.

Warto więc wprost zapisać, że do dnia wydania domu kupujący może wejść na nieruchomość wyłącznie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w obecności sprzedającego, z wyjątkiem sytuacji nagłych, takich jak awaria zagrażająca mieniu lub bezpieczeństwu. Takie postanowienie jest zgodne z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, ponieważ porządkuje prawa i obowiązki stron w okresie przejściowym.

Jeżeli kupujący samowolnie próbowałby odebrać posiadanie domu, np. wymienił zamki albo uniemożliwił sprzedającemu dostęp przed uzgodnioną datą wydania, znaczenie mogą mieć przepisy o ochronie posiadania. Art. 342 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet gdy posiadacz jest w złej wierze. Art. 344 § 1 tej ustawy przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń, a art. 344 § 2 wskazuje roczny termin na dochodzenie takiego roszczenia od chwili naruszenia.

Jeżeli konflikt dotyczy kluczy, zamków albo dostępu do lokalu, praktyczne znaczenie może mieć także temat jak odzyskać klucze w sytuacji sporu między osobami uprawnionymi do korzystania z nieruchomości.

Rozliczenie ceny, kaucja i kara umowna

Kupujący często proponuje zatrzymanie części ceny do dnia wydania domu. Dla sprzedającego może to być ryzykowne, jeżeli warunki wypłaty pieniędzy nie są precyzyjne. Jeżeli strony decydują się na takie rozwiązanie, warto określić dokładną kwotę, termin wypłaty, warunki potrąceń oraz dokument, który uruchamia wypłatę, np. podpisany protokół zdawczo-odbiorczy.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa depozyt notarialny albo rachunek powierniczy, jeżeli strony uzgodnią warunki wypłaty. Podstawą do przyjęcia pieniędzy do depozytu przez notariusza jest art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, zgodnie z którym notariusz w związku z dokonywaną czynnością notarialną może przyjąć na przechowanie pieniądze w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu albo jej następcy prawnemu.

Można także przewidzieć karę umowną za niewydanie domu w terminie. Zgodnie z art. 483 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Obowiązek wydania domu w terminie jest zobowiązaniem niepieniężnym, dlatego kara umowna za opóźnienie w wydaniu nieruchomości jest dopuszczalna. Jej wysokość powinna być rozsądna i proporcjonalna, bo na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego sąd może miarkować rażąco wygórowaną karę umowną.

Co grozi, jeżeli sprzedający nie wyprowadzi się w terminie?

Po upływie uzgodnionego terminu wydania domu kupujący jako właściciel może żądać wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten przewiduje roszczenie właściciela przeciwko osobie, która faktycznie włada jego rzeczą, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Kupujący może też dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości albo odszkodowania, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności wynikające z konkretnych przepisów, w szczególności art. 224 § 2, art. 225 albo art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zakres odpowiedzialności zależy od tego, czy sprzedający miał jeszcze tytuł do zajmowania domu, czy termin już upłynął, czy wyrządzono szkodę i jakie postanowienia znalazły się w umowie.

Jeżeli strony chcą uniknąć długiego procesu o wydanie nieruchomości, kupujący może oczekiwać, aby sprzedający w akcie notarialnym poddał się egzekucji co do obowiązku wydania domu. Podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, który pozwala nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu obejmującemu obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, jeżeli dłużnik poddał się egzekucji i wskazano termin wykonania obowiązku. Dla sprzedającego oznacza to silne zabezpieczenie po stronie kupującego, dlatego przed podpisaniem trzeba sprawdzić, czy termin, warunki i zakres poddania się egzekucji są dokładnie opisane.

Protokół zdawczo-odbiorczy domu

Protokół zdawczo-odbiorczy nie zastępuje aktu notarialnego, ale jest bardzo ważnym dowodem wykonania obowiązku wydania nieruchomości. W razie sporu pomaga wykazać, kiedy dom został wydany, w jakim stanie, jakie klucze przekazano i jakie rozliczenia pozostały do wykonania.

Protokół powinien zawierać co najmniej:

• datę i godzinę wydania domu,
• oznaczenie stron oraz adres nieruchomości,
• stany liczników: prąd, gaz, woda, ciepło, fotowoltaika, licznik ogrodowy, jeżeli występuje,
• liczbę kompletów kluczy, pilotów, kart dostępu i kodów,
• listę pozostawionego wyposażenia oraz rzeczy zabranych przez sprzedającego,
• opis widocznych uszkodzeń i usterek,
• informację o przekazaniu dokumentów, instrukcji, gwarancji, projektów, decyzji administracyjnych i dokumentacji technicznej,
• ustalenia dotyczące końcowego rozliczenia mediów i innych kosztów,
• podpisy obu stron.

Jeżeli po wydaniu ujawnią się wady domu, strony mogą odwoływać się do odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi zastosowanie mogą mieć art. 556 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, chyba że odpowiedzialność została skutecznie zmodyfikowana w umowie zgodnie z art. 558 § 1 tej ustawy. W praktyce podobne problemy pokazuje sprawa uszkodzony dach w zakupionym domu.

Rekomendacja praktyczna

Jeżeli sprzedający ma mieszkać w domu jeszcze 4 miesiące po sprzedaży, co do zasady najbezpieczniej jest nie tworzyć na siłę dodatkowej umowy najmu lub użyczenia, lecz szczegółowo opisać w akcie notarialnym odroczone wydanie nieruchomości. Najem warto rozważyć tylko wtedy, gdy strony chcą odpłatnego korzystania z domu. Użyczenie wymaga ostrożności ze względu na możliwe skutki podatkowe i odrębny tytuł prawny.

Dla sprzedającego najważniejsze są zapisy, że do konkretnej daty może spokojnie mieszkać w domu, kupujący nie będzie żądał wcześniejszego wydania, wizyty kupującego będą uzgadniane, a koszty i media są jasno rozliczone. Dla kupującego najważniejsze są termin wydania, kara umowna, protokół oraz ewentualne poddanie się egzekucji. Ostateczny kształt dokumentów powinien odpowiadać temu, kto ponosi większe ryzyko w danej transakcji i jak rozliczana jest cena.

FAQ

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 155 § 1, art. 158, art. 222 § 1, art. 342, art. 344 § 1-2, art. 353¹, art. 483 § 1, art. 484 § 2, art. 535 § 1, art. 556 i nast., art. 558 § 1, art. 659 § 1 oraz art. 710.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 777 § 1 pkt 4.
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91, w szczególności art. 108 § 1.
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 11 ust. 1.