Sprzedaż domu z odroczoną wyprowadzką, jak się zabezpieczyć?

Czy można zostać w sprzedanym domu i na jak długo?

Jednym z obowiązków, który po sporządzeniu aktu notarialnego zbycia ciąży na sprzedającym nieruchomość jest przekazanie kluczy do mieszkania lub domu nowemu właścicielowi. Zaplanowanie wyprowadzki jest pewnym procesem i zazwyczaj wymaga czasu, aby przygotować nowe miejsce zamieszkania. Prawo nie wyznacza dokładnego terminu, w którym sprzedający nieruchomość musi się z niej wyprowadzić. Czas, który były właściciel ma na opuszczenie mieszkania, zależy od ustaleń między kupującym a sprzedającym. Nie ma więc prawnych przeciwwskazań, aby trwało to nawet kilka miesięcy.

Dokumentem, który reguluje szczegółowe ustalenia w tej kwestii oraz datę wydania nieruchomości, jest podpisany przez obie strony transakcji akt notarialny. Kupujący ma prawo żądać umieszczenia w nim wpisu brzmiącego na przykład w ten sposób:

Sprzedający zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania i jego wydania kupującemu w ciągu (…) od dnia podpisania niniejszej umowy, nie później jednak niż do dnia (…).

Tak skonstruowany wpis jasno wyznacza ostateczny i nieprzekraczalny termin opuszczenia lokalu.

Jednak termin opuszczenia sprzedanego mieszkania oraz data, kiedy oddać klucze, to nie jedyne rzeczy, które powinny znaleźć się w akcie notarialnym. Należy umieścić w nim również szczegółowy opis wyposażenia pozostawionego w nieruchomości. Powinien zawierać spis przedmiotów, które kupujący nabywa w momencie zakupu nieruchomości, opis przedmiotów, które zobowiązuje się usunąć z niego sprzedający. Taki protokół dołączony do aktu notarialnego stanowi zabezpieczenie zarówno sprzedającego, jak i kupującego przed ewentualnymi nieporozumieniami oraz roszczeniami drugiej strony transakcji. Do tego oczywiście obowiązek sprzedającego do ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania do czasu jego wydania, rozliczenie w razie rozwiązania umów na media.

Co grozi, jeśli sprzedający nie opuści nieruchomości w terminie?

Sprzedaż mieszkania z odroczonym terminem wyprowadzki niesie ze sobą spore ryzyko. Wiąże się ono przede wszystkim z ostateczną odmową wyprowadzki sprzedającego z mieszkania. Jednym z narzędzi, które zabezpieczają interes kupującego w takich przypadkach jest opóźniona zapłata – na przykład dopiero w momencie przekazania kluczy. Wykorzystanie tej praktyki sprawia, że zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia jest bezpieczniejszy (dla kupującego).

Jeżeli zawarta umowa zakłada konkretny termin wyprowadzki sprzedającego, a ten z różnych przyczyn nie wywiąże się z obowiązku opuszczenia mieszkania, może narazić się na koszty związane z procedurą eksmisyjną. Nowy właściciel ma możliwość podjęcia kroków prawnych z tytułu zajęcia lokalu bez tytułu własności. Zostaje wówczas wszczęta procedura o eksmisję, która stanowi jedyną możliwą drogę usunięcia byłego właściciela z nieruchomości. Niemniej jednak potrzebny jest do tego wyrok sądu, którego wydanie wiąże się z długim czasem oczekiwania i kosztami. Nabywca mieszkania pozostaje tym samym w bardzo niekorzystnej sytuacji pod względem prawnym, gdyż do momentu wydania nieruchomości nie może się do niego wprowadzić.

W praktyce, jeśli z różnych przyczyn zbywca nie jest w stanie dotrzymać ustalonego terminu wyprowadzki, to kontaktuje się z nowym właścicielem w celu uzgodnienia nowych szczegółów przekazania lokalu. To najlepszy sposób na uniknięcie sądowych nieprzyjemności.

Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wydanie nieruchomości jest w rzeczywistości faktycznym przekazaniem władztwa nad nieruchomością określonej osobie. Teoretycznie wydanie nie musi następować na rzecz właścicieli, aczkolwiek taka sytuacja jest jednak najczęstsza.

Wydanie nieruchomości przy umowie sprzedaży może mieć miejsce w dowolnie wybranym momencie, choć ważne, aby był on ustalony przez obie strony transakcji. Innymi słowy, zarówno sprzedawca, jak i kupujący powinni wspólnie ustalić chwilę wydania nieruchomości.

W praktyce taka czynność przejawia się poprzez wręczenie kluczy do nieruchomości, przez co nowy właściciel zyskuje faktyczne posiadanie nad swoją rzeczą. Moment wydania nieruchomości przy umownym przenoszeniu jej własności jest bardzo często określany w treści aktu notarialnego – może przykładowo następować w dniu podpisania stosownej umowy, kilka dni po takim zdarzeniu, a nawet wiele miesięcy od zawarcia umowy.

Wydanie nieruchomości może, ale nie musi, być związane z pokwitowaniem – udokumentowaniem tego faktu. Jeśli stronom danej czynności zależy na pełnej formalności warto, aby każda z nich zadbała o stosowny dokument potwierdzający fakt wydania nieruchomości zgodnie z poczynionymi wcześniej ustaleniami (dokument taki powinien być oczywiście podpisany przez obie strony).

Czy warto podpisać dodatkową umowę najmu lub użyczenia?

Bezpłatne użyczenie wchodzi w rachubę, ale oznacza ono dochód do opodatkowania po stronie zbywcy z tytułu nieodpłatanego świadczenia. Stwarza niezależny od ustalonego umownie terminu przekazania mieszkania tytuł do jego dalszego zajmowania. Tak samo najem. Przy czym najem z kolei oznacza dochód dla nowego właściciela.

Rekomendacja

Poprzestałbym na zapisach umownych o odroczonym terminie wydania mieszkania, a potem na protokole przekazania. W rachubę może wchodzić kara umowna za niewydanie lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733