Odrzucenie spadku a prawo do mieszkania komunalnego

Odrzucenie spadku a dług za mieszkanie komunalne

Jeżeli zadłużenie powstało za życia zmarłego najemcy mieszkania komunalnego, w pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy jest to dług spadkowy, czy osobiste zobowiązanie osoby, która mieszkała z najemcą. Ma to zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie, czy gmina może skutecznie żądać zapłaty od dziecka zmarłego najemcy.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Zaległy czynsz zmarłego najemcy może więc stanowić dług spadkowy. Jeżeli jednak spadkobierca skutecznie odrzucił spadek, zastosowanie ma art. 1020 Kodeksu cywilnego: spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia tak, jakby nie dożył otwarcia spadku.

Oznacza to, że samo bycie dzieckiem zmarłego najemcy nie wystarcza, aby gmina mogła żądać spłaty jego zaległości czynszowych. Po skutecznym odrzuceniu spadku gmina nie może traktować takiej osoby jako spadkobiercy odpowiedzialnego za długi spadkowe.

Trzeba jednak odróżnić odpowiedzialność spadkową od odpowiedzialności osób stale mieszkających z najemcą. Zgodnie z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Zgodnie z art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

W praktyce oznacza to, że jeżeli córka zmarłej najemczyni nie mieszkała z nią stale w lokalu przed jej śmiercią, gmina nie może oprzeć roszczenia wobec córki na art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast córka mieszkała z matką stale i była w tym czasie pełnoletnia, może odpowiadać za czynsz i opłaty za okres swojego stałego zamieszkiwania, niezależnie od tego, że odrzuciła spadek.

Kiedy gmina może żądać zapłaty po śmierci najemcy?

Gmina może żądać zapłaty tylko wtedy, gdy potrafi wskazać konkretną podstawę prawną odpowiedzialności danej osoby. W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych najczęściej wchodzą w grę trzy różne podstawy.

Jeżeli gmina kieruje wezwanie do zapłaty, należy sprawdzić, czy obejmuje ono zadłużenie sprzed śmierci najemcy, czy należności powstałe później. Dług sprzed śmierci najemcy może być długiem spadkowym. Należności po śmierci najemcy mogą natomiast wynikać z dalszego zajmowania lokalu, z wstąpienia w najem albo z bezumownego korzystania z lokalu.

Zobacz również:
przebieg postępowania eksmisyjnego
wstąpienie w najem komunalny

Odrzucenie spadku przez dzieci i osoby małoletnie

Termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku wynosi 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Wynika to z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego brak oświadczenia w tym terminie oznacza obecnie przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Jeżeli spadek ma odrzucić małoletni, trzeba uwzględnić przepisy dotyczące zarządu majątkiem dziecka. Zgodnie z art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego albo, w przypadkach wskazanych w ustawie, sądu spadku dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Odrzucenie spadku w imieniu dziecka co do zasady jest taką czynnością.

Od 15 listopada 2023 r. art. 101 § 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje jednak istotne ułatwienie: jeżeli dziecko jest powołane do dziedziczenia wskutek wcześniejszego odrzucenia spadku przez rodzica, rodzic może odrzucić spadek w imieniu dziecka bez zezwolenia sądu, jeżeli czynność jest dokonywana za zgodą drugiego rodzica, któremu przysługuje władza rodzicielska, albo wspólnie przez rodziców. W sprawach rodzin zastępczych, opiekunów prawnych albo przy braku zgody rodziców konieczna może być odrębna analiza dokumentów i umocowania do działania.

Prawo do mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Odrzucenie spadku nie przesądza samo w sobie o prawie do mieszkania komunalnego. Najem lokalu mieszkalnego nie jest typowym składnikiem spadku, który przechodzi na spadkobierców według zasad dziedziczenia. Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy reguluje odrębnie art. 691 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby te wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli więc dziecko najemcy stale mieszkało z nim do dnia śmierci, może wstąpić w stosunek najmu z mocy prawa, o ile spełnia przesłanki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie mieszkało stale z najemcą do chwili jego śmierci, nie wstępuje automatycznie w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. Wtedy ewentualne zawarcie nowej umowy z gminą zależy od przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz uchwały rady gminy określającej zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

W odniesieniu do lokali komunalnych istotny jest art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te zobowiązują radę gminy do uchwalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego oprócz Kodeksu cywilnego zawsze trzeba sprawdzić lokalną uchwałę mieszkaniową obowiązującą w danej gminie.

Co zrobić, gdy gmina wzywa do spłaty zadłużenia?

Najbezpieczniej odpowiedzieć gminie pisemnie i nie ograniczać się do rozmów telefonicznych. W piśmie warto zażądać przedstawienia rozliczenia zadłużenia z podziałem na okresy: przed śmiercią najemcy i po jego śmierci. Trzeba też poprosić o wskazanie, czy gmina wywodzi odpowiedzialność z dziedziczenia, z art. 688¹ Kodeksu cywilnego, z umowy najmu, czy z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Do pisma można dołączyć dokumenty potwierdzające odrzucenie spadku, np. akt notarialny albo postanowienie sądu. Jeżeli osoba nie mieszkała z najemcą przed jego śmiercią, warto wskazać adres faktycznego zamieszkania z tamtego okresu i dołączyć możliwe dowody, np. umowę najmu innego lokalu, zaświadczenia, rachunki albo korespondencję urzędową.

Jeżeli gmina dochodzi zadłużenia od osoby, która była w chwili powstania długu małoletnia, należy wyraźnie wskazać, że art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy tylko osób pełnoletnich stale zamieszkujących z najemcą. Małoletniość nie wyklucza dziedziczenia, ale skuteczne odrzucenie spadku przez małoletniego eliminuje odpowiedzialność spadkową.

Warto uważać na podpisywanie ugody, harmonogramu spłat albo oświadczenia o uznaniu długu. Takie dokumenty mogą utrudnić późniejszą obronę, zwłaszcza gdy obejmują zadłużenie, za które dana osoba w ogóle nie odpowiadała.

Zobacz również:
spłata zadłużenia ponowne zawarcie

Pozew o ustalenie nieistnienia długu

Jeżeli gmina uporczywie żąda zapłaty, a sytuacja prawna jest niepewna, można rozważyć powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Podstawą jest art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia albo nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny istnieje wtedy, gdy wyrok ustalający realnie usuwa niepewność co do prawa lub obowiązku. W sprawach o zadłużenie czynszowe może to mieć znaczenie na przykład wtedy, gdy gmina nie pozwała jeszcze o zapłatę, ale odmawia uregulowania sytuacji lokalowej albo stale kieruje wezwania i grozi konsekwencjami. Jeżeli natomiast gmina wniosła już pozew o zapłatę, często właściwszą drogą jest obrona w tym postępowaniu, np. przez sprzeciw od nakazu zapłaty albo odpowiedź na pozew.

W pozwie o ustalenie trzeba dokładnie określić, jakiego długu dotyczy żądanie, za jaki okres, wobec jakiej gminy albo jednostki zarządzającej lokalem oraz z jakiego tytułu gmina wywodzi roszczenie. Wymagania formalne pozwu wynikają z art. 126 § 1 i art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba też przedstawić dowody, np. dokumenty odrzucenia spadku, korespondencję z gminą, rozliczenia czynszu i dowody dotyczące miejsca zamieszkania.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że interes prawny z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego należy oceniać z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy. Takie stanowisko wynika między innymi z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1968 r., sygn. III CZP 103/68, a także z wyroków Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., sygn. II CK 387/02, oraz z dnia 1 kwietnia 2004 r., sygn. II CK 125/03.

Praktyczne kroki w opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym kluczowe są dwie kwestie. Po pierwsze, czy osoba, od której gmina żąda spłaty, stale mieszkała z matką w lokalu do dnia jej śmierci i czy była wtedy pełnoletnia. Po drugie, czy gmina żąda zapłaty długu sprzed śmierci matki, czy należności powstałych po jej śmierci.

Jeżeli córka nie mieszkała z matką przed jej śmiercią i skutecznie odrzuciła spadek, gmina nie powinna obciążać jej zaległościami matki jako długiem spadkowym. Jeżeli młodsze siostry były małoletnie i również skutecznie odrzuciły spadek, nie odpowiadają za długi spadkowe matki. Nie odpowiadają też na podstawie art. 688¹ Kodeksu cywilnego za okres, w którym były małoletnie, ponieważ przepis ten obejmuje osoby pełnoletnie.

Jeżeli siostry stale mieszkały z matką do chwili jej śmierci, należy sprawdzić, czy wstąpiły w najem na podstawie art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli tak, trzeba doprowadzić do pisemnego potwierdzenia tego stanu przez gminę albo do zawarcia odpowiednich dokumentów administracyjno-lokalowych wymaganych przez praktykę gminy. Bieżący czynsz po śmierci najemcy należy regulować, aby nie powiększać ryzyka wypowiedzenia najmu lub postępowania o eksmisję.

FAQ

Podsumowanie

Odrzucenie spadku po zmarłym najemcy mieszkania komunalnego co do zasady chroni przed przejęciem jego długów spadkowych. Nie rozwiązuje jednak automatycznie wszystkich problemów związanych z lokalem. Gmina może dochodzić zapłaty tylko wtedy, gdy istnieje konkretna podstawa prawna: dziedziczenie, odpowiedzialność pełnoletniego stałego domownika, umowa najmu albo odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Najważniejsze jest rozdzielenie długu sprzed śmierci najemcy od opłat powstałych później. Równolegle trzeba ustalić, kto wstąpił w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego albo czy możliwe jest zawarcie nowej umowy z gminą na podstawie lokalnych zasad wynajmowania mieszkań komunalnych.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1968 r., III CZP 103/68
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2004 r., II CK 125/03