Brak kontaktu ze spadkobiercą a dział spadku

Brak kontaktu ze spadkobiercą - co w praktyce blokuje sprzedaż nieruchomości?

Jeżeli dom, mieszkanie albo działka wchodziły w skład spadku i przypadły kilku osobom, każdy spadkobierca ma określony udział w majątku spadkowym albo we współwłasności po dziale spadku. Problem pojawia się wtedy, gdy wszyscy chcą sprzedać nieruchomość, ale jeden ze spadkobierców przebywa za granicą, nie odbiera korespondencji, nie ma znanego adresu albo od lat nie utrzymuje kontaktu z rodziną.

Notariusz nie sporządzi skutecznej umowy sprzedaży całej nieruchomości bez udziału wszystkich właścicieli albo ich pełnomocników. Sam fakt, że udział nieobecnego spadkobiercy jest niewielki, nie pozwala pozostałym osobom pominąć go przy sprzedaży. Trzeba więc wybrać taką procedurę, która pozwoli ochronić jego prawa, a jednocześnie umożliwi zakończenie sprawy spadkowej.

Sprzedaż rzeczy wspólnej a zgoda wszystkich współwłaścicieli

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż całej nieruchomości jest właśnie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W praktyce nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie spadkowej wystarczy prosty wniosek o zgodę na sprzedaż.

Jeżeli nieruchomość nadal jest elementem niepodzielonego spadku, sąd może uznać, że właściwą drogą jest dział spadku. W starszym, ale nadal przywoływanym w praktyce postanowieniu z 18 kwietnia 1975 r., III CRN 247/74, Sąd Najwyższy wskazał, że żądanie zgody sądu na sprzedaż rzeczy wspólnej nie może służyć obejściu przepisów o podziale majątku. W sprawach spadkowych podobne ryzyko występuje wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości miałaby faktycznie zastąpić dział spadku.

Dlaczego zwykle trzeba przeprowadzić dział spadku?

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest złożenie do sądu wniosku o dział spadku. W takim postępowaniu sąd może ustalić skład majątku spadkowego, wartość nieruchomości, udziały spadkobierców oraz sposób rozliczenia między nimi.

Dział spadku może polegać w szczególności na przyznaniu nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych albo na zarządzeniu sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanej kwoty. Pierwsze rozwiązanie bywa korzystniejsze, gdy jeden ze spadkobierców chce przejąć nieruchomość, spłacić pozostałych i dopiero później sprzedać ją na wolnym rynku.

Sprzedaż zarządzona przez sąd, określana często jako podział cywilny, może być mniej opłacalna, ponieważ odbywa się według zasad zbliżonych do sprzedaży egzekucyjnej. Zwykle dochodzą wtedy koszty wyceny, czynności komornika i ryzyko uzyskania ceny niższej niż przy samodzielnej sprzedaży rynkowej.

Dział spadku bez kontaktu z jednym uczestnikiem

Brak kontaktu ze spadkobiercą nie oznacza, że postępowanie sądowe jest niemożliwe. We wniosku o dział spadku należy wskazać wszystkich znanych spadkobierców, ich udziały, ostatni znany adres nieobecnego uczestnika oraz opisać, jakie działania podjęto, aby ustalić jego aktualne miejsce pobytu.

Jeżeli adres jest nieznany, można równocześnie wnieść o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. W postępowaniu nieprocesowym, do którego należy dział spadku, znaczenie ma także art. 510 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego - jeżeli zachodzi potrzeba zastępowania zainteresowanego, którego miejsce pobytu jest nieznane, sąd może wyznaczyć kuratora.

Wniosek powinien być konkretny. Warto dołączyć odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, dokumenty dotyczące nieruchomości, propozycję działu, informację o wartości majątku oraz dowody prób ustalenia adresu nieobecnego spadkobiercy.

Kurator dla spadkobiercy nieznanego z miejsca pobytu

Podstawowe znaczenie mają art. 143 i 144 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli stronie albo uczestnikowi, którego miejsce pobytu nie jest znane, trzeba doręczyć pismo wymagające obrony jego praw, doręczenie może nastąpić do rąk kuratora ustanowionego przez sąd. Kurator nie jest pełnomocnikiem pozostałych spadkobierców - ma działać w interesie osoby nieobecnej.

Sąd ustanowi kuratora, jeżeli zostanie uprawdopodobnione, że miejsce pobytu uczestnika nie jest znane. Uprawdopodobnienie nie wymaga tak ścisłego dowodu jak udowodnienie, ale powinno pokazywać, że wnioskodawcy rzeczywiście próbowali ustalić adres, a nie chcą jedynie przyspieszyć sprawy przez pominięcie niewygodnego uczestnika.

O ustanowieniu kuratora sąd ogłasza publicznie, a z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym. Kurator powinien podejmować czynności potrzebne do ochrony interesów nieobecnego, w tym próbować ustalić jego aktualny adres.

Jak wykazać, że adres spadkobiercy jest nieznany?

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające realne poszukiwania. Mogą to być zwrócone przesyłki, korespondencja z ostatniego znanego adresu, informacje od rodziny, sąsiadów lub administratora budynku, potwierdzenia prób kontaktu mailowego, ustalenia konsularne, informacje z policji, a także odpowiedzi z rejestrów publicznych.

W praktyce pomocny bywa wniosek o udostępnienie danych z rejestru PESEL lub rejestru mieszkańców. Można go złożyć w dowolnym urzędzie gminy, osobiście, listownie albo elektronicznie, wykazując interes prawny - na przykład potrzebę wskazania adresu uczestnika w toczącej się albo planowanej sprawie spadkowej. Jeżeli sąd wezwał do podania aktualnego adresu, takie wezwanie warto dołączyć jako dokument potwierdzający interes prawny.

Jeżeli mimo tych działań nie uda się ustalić aktualnego miejsca pobytu, należy przedstawić sądowi chronologię poszukiwań. Im dokładniej opisane będą podjęte czynności, tym mniejsze ryzyko oddalenia wniosku o ustanowienie kuratora.

Co zrobić ze spłatą dla nieobecnego spadkobiercy?

Jeżeli sąd przyzna nieruchomość jednemu spadkobiercy i zasądzi spłaty na rzecz pozostałych, trzeba rozwiązać problem wypłaty kwoty należnej osobie nieobecnej. W takim przypadku można wnosić, aby sąd wskazał sposób zabezpieczenia spłaty, a gdy bezpośrednia zapłata nie jest możliwa - rozważyć złożenie pieniędzy do depozytu sądowego.

Zgodnie z art. 467 Kodeksu cywilnego dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego między innymi wtedy, gdy z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie zna miejsca zamieszkania wierzyciela albo z powodu innych okoliczności dotyczących wierzyciela świadczenie nie może być spełnione. Przy spłacie dla nieobecnego spadkobiercy ta instytucja może mieć praktyczne znaczenie.

We wniosku o dział spadku można zaproponować, aby kwota przypadająca nieobecnemu spadkobiercy została zabezpieczona w sposób umożliwiający jej wypłatę, gdy osoba ta się odnajdzie albo zgłosi do sądu. Nie należy natomiast traktować depozytu jako sposobu na pozbawienie spadkobiercy należnej części majątku - pieniądze nadal pozostają przeznaczone dla niego.

Czy można sprzedać tylko swoje udziały?

Każdy spadkobierca może rozporządzić swoim udziałem w spadku, a art. 1036 Kodeksu cywilnego reguluje także rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Bez zgody pozostałych spadkobierców takie rozporządzenie może być jednak bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z działu spadku.

W praktyce sprzedaż samych udziałów w nieruchomości jest często trudna i mniej korzystna finansowo. Nabywca udziałów musi liczyć się z koniecznością dalszego postępowania o dział spadku lub zniesienie współwłasności, dlatego cena takiego udziału bywa znacząco niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości.

Ile kosztuje sądowy dział spadku?

Opłata stała od wniosku o dział spadku wynosi obecnie 500 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt działu spadku - 300 zł. Jeżeli dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie działu spadku i zniesienia współwłasności - 600 zł.

Do tego mogą dojść wydatki na opinię biegłego rzeczoznawcy, jeżeli uczestnicy spierają się o wartość nieruchomości, koszty kuratora, koszty odpisów dokumentów, a w razie sprzedaży sądowej - koszty związane z jej przeprowadzeniem. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przemyśleć, czy możliwy jest choćby częściowo zgodny projekt działu.

FAQ

Czy brak kontaktu ze spadkobiercą uniemożliwia sprzedaż domu po zmarłym?

Nie zawsze, ale uniemożliwia zwykłą notarialną sprzedaż całej nieruchomości bez udziału tej osoby albo jej pełnomocnika. Jeżeli miejsca pobytu spadkobiercy nie da się ustalić, pozostali spadkobiercy powinni rozważyć sądowy dział spadku i wniosek o ustanowienie kuratora.

Czy sąd może pominąć spadkobiercę, który ma mały udział?

Nie. Wysokość udziału nie decyduje o tym, czy spadkobierca może zostać pominięty. Nawet osoba z niewielkim udziałem jest uczestnikiem postępowania i jej prawa muszą zostać zabezpieczone.

Kiedy sąd ustanowi kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu?

Gdy zostanie uprawdopodobnione, że aktualnego miejsca pobytu nie można ustalić mimo podjęcia realnych prób. Warto pokazać sądowi, jakie adresy sprawdzono, jakie pisma wysłano i jakie odpowiedzi uzyskano z urzędów albo od innych osób.

Czy kurator może zgodzić się na sprzedaż nieruchomości?

Kurator działa w granicach konkretnego postępowania i ma chronić interes osoby nieobecnej. Nie jest osobą powołaną do bezwarunkowego akceptowania propozycji pozostałych spadkobierców. Sąd ocenia, czy proponowany dział spadku albo sprzedaż są zgodne z interesami wszystkich uczestników.

Czy można złożyć spłatę dla nieobecnego spadkobiercy do depozytu sądowego?

Tak, w wielu sytuacjach jest to możliwe, jeżeli nie da się spełnić świadczenia bezpośrednio na rzecz tej osoby, bo nie jest znane jej miejsce pobytu. Trzeba jednak zadbać o prawidłowe sformułowanie wniosku i wskazanie podstawy faktycznej takiego rozwiązania.

Czy lepiej żądać zgody sądu na sprzedaż, czy działu spadku?

To zależy od stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nadal wchodzi w skład niepodzielonego spadku, zwykle bezpieczniejszym rozwiązaniem jest dział spadku. Sam wniosek o zgodę na sprzedaż na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego może okazać się niewystarczający.

Czy sprawę można załatwić u notariusza?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni i mogą stawić się osobiście albo działać przez prawidłowo umocowanych pełnomocników. Jeżeli jeden spadkobierca jest nieuchwytny i nie ma pełnomocnika, konieczne będzie postępowanie sądowe.

Podsumowanie

Brak kontaktu z jednym ze spadkobierców nie musi prowadzić do trwałego impasu. Nie można jednak sprzedać całej odziedziczonej nieruchomości tak, jakby nieobecny spadkobierca nie istniał. Trzeba zabezpieczyć jego prawa, wskazać sądowi podjęte próby ustalenia adresu i wybrać procedurę odpowiednią do stanu sprawy.

W większości takich przypadków praktyczną drogą jest sądowy dział spadku, połączony - w razie potrzeby - z ustanowieniem kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednemu spadkobiercy, należna spłata dla osoby nieobecnej może zostać odpowiednio zabezpieczona, w tym przez depozyt sądowy. Dzięki temu pozostali spadkobiercy mogą uporządkować stan prawny nieruchomości i doprowadzić sprawę do końca.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 199, art. 467, art. 1036 i art. 1038.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 143, art. 144 i art. 510 § 2.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 51.
4. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427 oraz informacja Gov.pl: Uzyskaj dane innej osoby z rejestru PESEL.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1975 r., sygn. akt III CRN 247/74.
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2020 r., sygn. akt III CZP 41/19.