Zaskarżenie czynności komornika przy licytacji nieruchomości

Kiedy można zaskarżyć czynności komornika przy licytacji nieruchomości?

Podstawowym środkiem prawnym przeciwko nieprawidłowym czynnościom komornika jest skarga na czynności komornika. Wynika ona z art. 767 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Skarga przysługuje na czynności komornika, a także na zaniechanie dokonania czynności, do której komornik był zobowiązany.

Skargę może wnieść strona postępowania egzekucyjnego, czyli najczęściej dłużnik albo wierzyciel, a także inna osoba, której prawa zostały przez czynność lub zaniechanie komornika naruszone albo zagrożone. Tak stanowi art. 767 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

W sprawach dotyczących licytacji nieruchomości skarga może być zasadna zwłaszcza wtedy, gdy komornik naruszył przepisy o opisie i oszacowaniu, obwieszczeniu o licytacji, zawiadomieniu uczestników albo wyznaczeniu terminu licytacji. Nie wystarczy samo przekonanie dłużnika, że licytacja jest dla niego niekorzystna. Trzeba wskazać konkretne uchybienie procesowe i wyjaśnić, jaki ma ono wpływ na przebieg egzekucji.

Zajęcie nieruchomości i termin licytacji

Zgodnie z art. 952 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość podlega sprzedaży przez licytację publiczną. Ten sam przepis przewiduje ważne ograniczenie: termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się orzeczenia, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Opis i oszacowanie nieruchomości również mogą być zaskarżane. Zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego termin zaskarżenia opisu i oszacowania liczy się od dnia jego ukończenia, a jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania.

Jeżeli dłużnik nie zaskarżył opisu i oszacowania, a stało się ono prawomocne, późniejsze kwestionowanie samej wartości nieruchomości przy okazji terminu licytacji jest znacznie trudniejsze. Skarga na wyznaczenie licytacji powinna wtedy dotyczyć uchybień związanych z samą licytacją, a nie z wcześniejszym, prawomocnie zakończonym etapem egzekucji.

Obwieszczenie o licytacji i zawiadomienie uczestników

Art. 953 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego określa, jakie informacje powinno zawierać publiczne obwieszczenie o licytacji. W praktyce istotne są m.in. oznaczenie nieruchomości, miejsce i czas licytacji, suma oszacowania, cena wywołania, wysokość rękojmi oraz informacja o czasie, w którym można oglądać nieruchomość i przeglądać akta postępowania egzekucyjnego.

Z kolei art. 954 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje obowiązek doręczenia obwieszczenia uczestnikom postępowania oraz wskazanym organom, w szczególności organowi gminy, urzędowi skarbowemu i organom ubezpieczeń społecznych, aby mogły zgłosić należności publicznoprawne najpóźniej w terminie licytacji.

Kodeks postępowania cywilnego nie wskazuje wprost jednego terminu, w którym obwieszczenie ma być doręczone każdemu uczestnikowi. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że doręczenie powinno nastąpić z takim wyprzedzeniem, aby adresat realnie mógł wykorzystać informację o licytacji. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 864/97, wskazał, że doręczenie obwieszczenia powinno umożliwiać uczestnikom i organom skorzystanie z wiadomości oraz dokonanie przewidzianych czynności.

Licytacja lokalu mieszkalnego albo domu dłużnika

W sprawach dotyczących mieszkania lub domu, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 952¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego termin licytacji lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.

Art. 952¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wprowadza dodatkowy warunek: wierzyciel jest uprawniony do złożenia takiego wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 sumy oszacowania. Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, art. 952¹ § 3 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje uwzględniać łączną wysokość egzekwowanych należności głównych.

To ograniczenie ma praktyczne znaczenie w sprawach, w których dług jest niewielki w stosunku do wartości mieszkania albo domu. Nie oznacza ono jednak całkowitej ochrony nieruchomości przed egzekucją. Jeżeli przesłanki z art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego są spełnione albo zachodzi ustawowy wyjątek, licytacja może zostać wyznaczona.

Termin na skargę na czynności komornika

Termin na wniesienie skargi określa art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Skargę wnosi się w terminie 7 dni od dnia dokonania czynności, jeżeli strona lub osoba, której prawo zostało naruszone albo zagrożone, była przy czynności obecna albo została o jej terminie zawiadomiona. W innych przypadkach termin biegnie od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności, a przy braku zawiadomienia od dnia, w którym skarżący dowiedział się o czynności. W przypadku zaniechania komornika termin biegnie od dnia, w którym skarżący dowiedział się, że czynność powinna być dokonana.

Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności albo zaniechał jej dokonania. Wynika to z art. 767 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik może uwzględnić skargę w całości, jeżeli uzna ją za zasadną. Jeżeli tego nie zrobi, przekazuje skargę z uzasadnieniem do właściwego sądu.

Od skargi pobiera się opłatę stałą 50 zł, zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli skarżący nie jest w stanie ponieść tej opłaty bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny, może rozważyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie art. 102 ust. 1 tej ustawy.

Czy sama skarga blokuje licytację?

Nie. Zgodnie z art. 767² § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wniesienie skargi nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie albo wstrzyma dokonanie czynności. Dlatego w skardze dotyczącej terminu licytacji warto wyraźnie zawrzeć wniosek o wstrzymanie licytacji do czasu rozpoznania skargi.

Wniosek powinien być konkretny. Należy wskazać, jaką czynność sąd ma wstrzymać, kiedy ma odbyć się licytacja, jakie uchybienie popełnił komornik i dlaczego przeprowadzenie licytacji przed rozpoznaniem skargi może wywołać trudne do odwrócenia skutki.

Spóźniona skarga na czynności komornika

Jeżeli skarga została wniesiona po terminie, sąd co do zasady ją odrzuci. Wynika to z art. 767³ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Ten sam przepis przewiduje jednak wyjątek: sąd nie odrzuca skargi, jeżeli uzna, że zachodzi podstawa do podjęcia czynności na podstawie art. 759 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Art. 759 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala sądowi wydawać komornikowi z urzędu zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia. W praktyce oznacza to, że nawet spóźniona skarga może zwrócić uwagę sądu na poważne naruszenie, ale nie daje gwarancji wstrzymania licytacji.

Jeżeli uchybienie terminu nastąpiło bez winy skarżącego, można rozważyć wniosek o przywrócenie terminu. Podstawą jest art. 168 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 169 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek składa się w ciągu tygodnia od ustania przyczyny uchybienia terminu i jednocześnie trzeba dokonać czynności, czyli złożyć skargę.

Jakie zarzuty mogą mieć znaczenie przy licytacji?

Najczęściej znaczenie mają zarzuty dotyczące konkretnych naruszeń procedury. Przykładowo:

• wyznaczenie licytacji przed upływem terminu z art. 952 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• brak prawomocnego opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli licytacja została już wyznaczona,
• nieprawidłowe lub zbyt późne doręczenie obwieszczenia uczestnikowi postępowania, w świetle art. 954 Kodeksu postępowania cywilnego,
• braki w obwieszczeniu o licytacji w zakresie elementów wymaganych przez art. 953 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• pominięcie ograniczeń dotyczących lokalu mieszkalnego lub domu dłużnika wynikających z art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Inne środki prawne zależą od stanu faktycznego. Jeżeli dłużnik twierdzi, że obowiązek objęty tytułem wykonawczym wygasł, np. przez zapłatę, potrącenie albo przedawnienie stwierdzonego roszczenia w szczególnych warunkach, właściwe może być powództwo przeciwegzekucyjne z art. 840 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli prawa do nieruchomości lub jej części broni osoba trzecia, w grę może wchodzić powództwo o zwolnienie spod egzekucji z art. 841 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Skarga dotycząca przebiegu samej licytacji

Jeżeli uchybienie występuje już w toku przetargu, zastosowanie ma art. 986 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przewiduje szczególny tryb skargi na czynności komornika w toku licytacji nieruchomości. Taką skargę zgłasza się niezwłocznie, w czasie licytacji, do sędziego albo referendarza sądowego nadzorującego przetarg.

Chodzi o sytuacje dotyczące samego przebiegu przetargu, np. nieprawidłowego dopuszczenia albo niedopuszczenia licytanta, błędnego prowadzenia postąpień albo innych czynności podejmowanych w trakcie licytacji. Nie jest to właściwy tryb do nadrabiania wcześniejszych zaniedbań, takich jak niezaskarżenie opisu i oszacowania w terminie.

Co można zrobić, jeżeli licytacja już się odbyła?

Jeżeli licytacja już się odbyła, sytuacja staje się trudniejsza, ale nie zawsze jest definitywnie zamknięta. Po licytacji sąd rozstrzyga o przybiciu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Na postanowienie co do przybicia może przysługiwać zażalenie na zasadach określonych w Kodeksie postępowania cywilnego, w szczególności gdy uchybienia miały wpływ na wynik przetargu. Trzeba jednak pamiętać, że zarzuty dotyczące wcześniejszych etapów egzekucji, które mogły być zaskarżone wcześniej, mogą zostać uznane za spóźnione.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli komornik wyznaczył licytację nieruchomości, a dłużnik chce ją zablokować, powinien najpierw ustalić, czy doszło do konkretnego naruszenia przepisów. Najważniejsze są terminy, prawomocność opisu i oszacowania, prawidłowość obwieszczenia, doręczenia uczestnikom oraz ewentualne ograniczenia dotyczące mieszkania lub domu dłużnika.

Skarga na czynności komornika jest środkiem formalnym i terminowym. W praktyce powinna zawierać nie tylko zarzuty, ale również wniosek o wstrzymanie licytacji, ponieważ samo wniesienie skargi nie zatrzymuje egzekucji. Jeżeli termin 7 dni już upłynął, pozostaje rozważyć wniosek o przywrócenie terminu albo wskazać sądowi uchybienia wymagające działania z urzędu.

Źródła

• Art. 759 § 2, art. 767, art. 767², art. 767³, art. 840, art. 841, art. 950, art. 952, art. 952¹, art. 953, art. 954, art. 986 i art. 987 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 25 ust. 1 pkt 1 oraz art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 864/97.