Zalanie mieszkania z winy spółdzielni mieszkaniowej

Zalanie mieszkania z winy spółdzielni mieszkaniowej i roszczenie o naprawienie szkody

Obowiązek naprawienia szkody na Pani mieniu wynika z art. 415 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Sposób naprawienia szkody reguluje natomiast art. 363 Kodeksu cywilnego.

W przedmiotowym stanie może Pani żądać zatem od podmiotu zobowiązanego do naprawienia szkody (spółdzielni mieszkaniowej) poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, czyli przeprowadzenie remontu w Pani mieszkaniu. Wybór formy naprawienia szkody należy bowiem do Pani i zobowiązany nie może narzucić Pani, co do zasady odszkodowania jako jedynej formy. Należy jednocześnie zauważyć, iż w takim przypadku roszczenie może Pani skierować jedynie do spółdzielni, nie zaś do ubezpieczyciela, gdyż ten na mocy art. 822 Kodeksu cywilnego zobowiązany jest jedynie do wypłaty odszkodowania.

Możliwość wyboru przez poszkodowanego formy naprawienia szkody

Przepis art. 363 Kodeksu cywilnego ogranicza jednakże w dwóch przypadkach możliwość wyboru przez poszkodowanego formy naprawienia szkody, mianowicie jeśli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niemożliwe. W omawianym przypadku nic nie wskazuje jednak żebyśmy mieli do czynienia z taką sytuacją, gdyż remont mieszkania nie musi doprowadzić do stanu zgodnego w 100% ze stanem poprzednim, a jedynie przywrócić poprzedni standard oraz warunki panujące w mieszkaniu. Wyłączenie to dotyczy raczej sytuacji, gdy nie jest możliwa restytucja naturalna, np. odtworzenie rzeczy unikatowej.

Druga sytuacja dotyczy przypadku, jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego pociągałoby za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, wówczas roszczenie poszkodowanego także ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. W takiej sytuacji nadmierność powinna być oceniana każdorazowo indywidualnie dla każdego przypadku. Dłużnik nie jest bowiem zobowiązany ponosić nakładów, które są nieproporcjonalne do oczekiwanych rezultatów, np. do naprawy rzeczy w przypadku, jeśli zakup nowej byłby bardziej uzasadniony ekonomicznie. Również i ta przesłanka wyłączająca możliwość wyboru zdaje się zatem nie zachodzić w omawianej sytuacji.

Żądanie naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego

Należy jednakże zauważyć, iż pomimo tego, że ma Pani prawo żądać naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, to niekoniecznie spółdzielnia będzie skłonna Pani prawo uszanować i przeprowadzić remont bez wdawania się w spór sądowy. Co więcej, w takiej sytuacji nie będzie miała Pani kontroli nad sposobem przeprowadzenia takiego remontu i może się okazać, że nie spełnia on Pani oczekiwań. Tym niemniej, jak wcześniej wskazałem, przysługuje Pani możliwość wyboru.

Lokal zastępczy na czas remontu po zalaniu mieszkania z winy spółdzielni

Odnosząc się do kwestii zapewnienia lokalu zastępczego na czas przeprowadzania remontu, nie budzi wątpliwości, iż w oparciu o art. 415 Kodeksu cywilnego może Pani dochodzić zwrotu kosztów jego wynajmu w sytuacji, kiedy nie jest możliwe zamieszkiwanie zalanego lokalu lub byłoby ono nadmiernie utrudnione. Jest bowiem bezsporne, iż remont stanowi uciążliwość spowodowaną działalnością (a raczej zaniechaniem) spółdzielni i nie powinna być Pani obciążana skutkami jego przeprowadzenia. Może więc Pani, jak wcześniej wskazałem, żądać uzasadnionych kosztów zakwaterowania w innym miejscu. Rzecz jasna koszty te muszą mieścić się w granicach rozsądku (nie może być to 5-gwiazdkowy hotel), ale nie musi Pani szukać też najtańszego lokum. Uzasadnionym kosztem będzie w tym przypadku koszt lokalu o podobnym standardzie w okolicy Pani mieszkania. Co do zapewnienia takiego lokum przez spółdzielnię, to sądzę, iż sprawiłoby to znacznie większy problem i wydaje się, że w Pani interesie jest poszukanie lokalu na własną rękę z jednoczesnym żądaniem opłacenia czynszu przez spółdzielnię.

Dodam jeszcze na koniec, iż oprócz odszkodowania w przedmiotowej sytuacji zasadne wydaje się także żądanie wypłaty zadośćuczynienia za szkody spowodowane ciągłymi zaniedbaniami spółdzielni i dezorganizacją Pani życia.