Czy można podważyć akt notarialny?

Czy można podważyć akt notarialny obejmujący część wspólną?

W praktyce nie zawsze chodzi o „podważenie aktu notarialnego” jako dokumentu. Akt notarialny jest formą dokonania czynności prawnej, ale sam wpis w księdze wieczystej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego osoba kwestionująca wpis musi wykazać, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane błędnie albo że jej prawo nie zostało ujawnione.

Jeżeli przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu albo przy sprzedaży lokalu komunalnego do lokalu sąsiada dopisano pralnię, suszarnię, strych lub inne pomieszczenie, które w rzeczywistości było częścią wspólną, podstawowym środkiem jest pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego żądania jest art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Trzeba jednak najpierw ustalić, jaki był status pomieszczenia w chwili ustanawiania odrębnej własności lokalu. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby bezpośrednio do niego nie przylegały, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż. Z kolei art. 3 ust. 2 tej ustawy stanowi, że nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Odpowiedź zależy więc od dokumentów. Jeżeli pralnia była od początku przeznaczona do wspólnego korzystania przez mieszkańców i nie została prawidłowo przypisana jako pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu, istnieją podstawy do kwestionowania wpisu. Jeżeli natomiast z dokumentów wynika, że pomieszczenie było pomieszczeniem przynależnym do danego lokalu, samo przekonanie mieszkańców o wspólnym charakterze pralni może nie wystarczyć.

Kiedy pomieszczenie jest częścią wspólną, a kiedy przynależną do lokalu?

Kluczowe znaczenie ma art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeżeli dane pomieszczenie nie służy wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu, lecz jest funkcjonalnie przeznaczone do korzystania przez ogół właścicieli, może być częścią nieruchomości wspólnej. Typowe przykłady to klatki schodowe, korytarze, dach, fundamenty, pomieszczenia techniczne, a w wielu budynkach także dawne pralnie lub suszarnie.

Inaczej jest z pomieszczeniem przynależnym. Art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali dopuszcza, aby do lokalu przynależała np. piwnica, strych, komórka lub garaż. Nie wystarczy jednak, że ktoś faktycznie korzystał z pomieszczenia. Status pomieszczenia powinien wynikać z dokumentów ustanawiających odrębną własność lokalu, umowy sprzedaży, zaświadczeń, rzutów lokalu, inwentaryzacji i wpisów w księdze wieczystej.

W sprawie dotyczącej wykupu mieszkania komunalnego trzeba więc sprawdzić zwłaszcza: dawną umowę najmu, dokumenty przydziałowe, protokoły zdawczo-odbiorcze, opis lokalu, zaświadczenie o samodzielności lokalu, rzuty kondygnacji, akt notarialny sprzedaży oraz księgę wieczystą lokalu i księgę macierzystą nieruchomości.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

W sprawie o pralnię lub inne pomieszczenie wspólne żądanie pozwu może polegać na wykazaniu, że pomieszczenie nie powinno być ujawnione jako element lokalu sąsiada, lecz powinno pozostać częścią nieruchomości wspólnej. Sposób sformułowania żądania musi odpowiadać konkretnemu wpisowi w księdze wieczystej i dokumentom, na których wpis oparto.

Pozew składa się do sądu powszechnego. Właściwość miejscowa wynika z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, ponieważ sprawy o prawa rzeczowe na nieruchomości wytacza się przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Właściwość rzeczową ustala się według zasad z art. 16 i art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli zależy ona między innymi od wartości przedmiotu sporu.

Pozew powinien spełniać wymagania z art. 126 § 1 i art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Należy w nim dokładnie oznaczyć księgę wieczystą, opisać niezgodność, wskazać żądany wpis albo wykreślenie oraz przedstawić dowody. W takich sprawach sąd może przeprowadzać szersze postępowanie dowodowe niż sąd wieczystoksięgowy, który przy rozpoznawaniu wniosku o wpis jest ograniczony dokumentami wskazanymi w art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Kto może żądać zwrotu pralni lub innej części wspólnej?

Z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że z roszczeniem może wystąpić osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo zostało dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. W praktyce przy części wspólnej legitymację może mieć właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej został naruszony przez błędne ujawnienie pomieszczenia w księdze lokalu sąsiada.

Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali i zarząd reprezentuje ją zgodnie z art. 21 ust. 1 tej ustawy. Jeżeli sprawa dotyczy ochrony nieruchomości wspólnej, wspólnota może podejmować działania organizacyjne i procesowe, ale w sprawach wpływających bezpośrednio na treść praw właścicieli lokali trzeba ostrożnie ustalić krąg powodów i pozwanych. Często konieczne jest objęcie postępowaniem osób, których prawa mają zostać wpisane, wykreślone albo zmienione.

Pozwanym powinien być co najmniej podmiot, którego prawo jest ujawnione w księdze wieczystej w sposób kwestionowany. W zależności od historii nieruchomości i treści żądania mogą być potrzebni także inni uczestnicy sporu, np. obecny właściciel lokalu, poprzedni właściciel albo gmina, jeżeli jej czynności mają znaczenie dla ustalenia rzeczywistego stanu prawnego.

Znaczenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jeżeli sąsiad nadal jest osobą, która nabyła lokal bezpośrednio od gminy, sprawa zwykle koncentruje się na tym, czy gmina mogła skutecznie przenieść na niego sporne pomieszczenie jako część lokalu. Należy pamiętać o zasadzie, że nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada. Jeżeli pomieszczenie było częścią nieruchomości wspólnej i nie mogło zostać samodzielnie przypisane do lokalu, umowa w tej części może nie wywołać zakładanego skutku rzeczowego.

Sytuacja komplikuje się, gdy lokal został już sprzedany kolejnej osobie. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych: w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi może rozstrzygać na korzyść osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyła własność lub inne prawo rzeczowe. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy rękojmia nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych ani dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Dlatego przed pozwem trzeba ustalić, czy doszło do dalszego zbycia lokalu, czy nabywca wiedział o sporze i czy w księdze wieczystej ujawniono ostrzeżenie o roszczeniu. Art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawnić roszczenie o usunięcie niezgodności przez ostrzeżenie, a podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

Błąd w akcie notarialnym, błąd w księdze wieczystej czy spór o własność?

Nie każda nieprawidłowość wymaga pozwu z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli problem polega jedynie na oczywistej omyłce pisarskiej, numerze działki, numerze księgi albo technicznym błędzie w dokumencie, właściwa droga może być inna niż proces o uzgodnienie księgi. Jeżeli jednak spór dotyczy tego, czy dane pomieszczenie należy do lokalu sąsiada, czy do części wspólnych, jest to spór o rzeczywisty stan prawny.

Jeżeli problemem jest poprawka w zaakceptowanym akcie notarialnym, trzeba odróżnić omyłkę redakcyjną od zmiany praw majątkowych. Podobnie pomyłka notariusza i błąd w numerach ksiąg wieczystych mogą wymagać innego działania niż spór o to, komu przysługuje własność albo udział w nieruchomości wspólnej.

Jakie dowody przygotować?

Ciężar dowodu spoczywa na stronie, która twierdzi, że wpis w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika to z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz z art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Powód powinien wykazać zarówno treść swojego prawa, jak i wadliwość wpisu.

W sprawie o pomieszczenie wspólne warto zgromadzić w szczególności:

• akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu sąsiada,
• odpisy ksiąg wieczystych lokalu sąsiada, własnego lokalu i księgi macierzystej,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu i dokumentację techniczną budynku,
• rzuty kondygnacji, inwentaryzację i opis lokali,
• dawne umowy najmu, przydziały, protokoły i korespondencję z gminą,
• uchwały wspólnoty mieszkaniowej, protokoły zebrań i dokumenty potwierdzające sposób korzystania z pralni,
• zeznania świadków, jeżeli mogą potwierdzić, że pomieszczenie było faktycznie i organizacyjnie częścią wspólną.

Same zeznania mieszkańców zwykle nie wystarczą, jeżeli dokumenty prawne i techniczne wskazują na inny status pomieszczenia. Największe znaczenie mają dokumenty z chwili wyodrębniania lokali i sprzedaży lokalu.

FAQ

Czy można unieważnić akt notarialny, jeżeli zawiera błędny opis pomieszczenia?

To zależy od rodzaju błędu. Jeżeli błąd dotyczy rzeczywistego stanu prawnego ujawnionego następnie w księdze wieczystej, właściwym środkiem może być pozew z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli chodzi wyłącznie o oczywistą omyłkę techniczną, trzeba zbadać możliwość sprostowania dokumentu lub wpisu.

Czy wspólnota mieszkaniowa może sama pozwać sąsiada?

Wspólnota ma zdolność prawną na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali i jest reprezentowana przez zarząd zgodnie z art. 21 ust. 1 tej ustawy. W sprawach wpływających na prawa właścicieli lokali trzeba jednak każdorazowo ustalić, czy powodem powinna być wspólnota, poszczególni właściciele, czy kilka podmiotów łącznie.

Czy sam błędny wpis w księdze wieczystej przesądza o własności?

Nie zawsze. Art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza domniemanie, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to można obalić w procesie, ale wymaga to dowodów.

Czy można wpisać ostrzeżenie w księdze wieczystej na czas procesu?

Tak. Art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje ujawnienie roszczenia o usunięcie niezgodności przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

Co zrobić najpierw, jeżeli sąsiad wpisał pralnię do swojego lokalu?

Najpierw należy pobrać aktualne i historyczne odpisy ksiąg wieczystych oraz zgromadzić dokumenty ustanowienia odrębnej własności lokali. Dopiero po ustaleniu, czy pralnia była częścią wspólną czy pomieszczeniem przynależnym, można prawidłowo sformułować żądanie pozwu.

Źródła

• Art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 2, art. 6 i art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 3 ust. 1, art. 5, art. 6, art. 10 ust. 1 i 2 oraz art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 38 § 1, art. 126 § 1, art. 187 § 1, art. 232 i art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.