Ostrzeżenie w księdze wieczystej a wpis spadkobierców

Czy po sprawie spadkowej sąd automatycznie wpisuje nowych właścicieli do księgi wieczystej?

Nie. Po stwierdzeniu nabycia spadku sąd spadku, a po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz, zawiadamia sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o zmianie właściciela nieruchomości. To zawiadomienie nie zastępuje jednak wniosku o wpis nowych właścicieli.

Zgodnie z art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece po otrzymaniu zawiadomienia sąd wieczystoksięgowy dokonuje z urzędu wpisu ostrzeżenia, że stan prawny ujawniony w księdze stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że sąd sygnalizuje niezgodność, ale co do zasady nie wpisuje samodzielnie spadkobierców w dziale II księgi.

W praktyce więc sytuacja, w której w dziale II nadal widnieje zmarły właściciel, jest częsta. Nie oznacza to automatycznie, że istnieje druga księga wieczysta dla tej samej nieruchomości. Najczęściej oznacza to po prostu, że spadkobiercy nie złożyli jeszcze wniosku KW-WPIS albo że zawiadomienie nie zostało prawidłowo odnotowane.

Ostrzeżenie w księdze wieczystej — co oznacza?

Ostrzeżenie w księdze wieczystej jest informacją, że treść księgi nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. W opisanej sytuacji rzeczywistymi właścicielami nieruchomości są spadkobiercy po zmarłym, ale w dziale II nadal może widnieć poprzedni właściciel.

Takie ostrzeżenie ma znaczenie praktyczne, ponieważ zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ostrzeżenie o niezgodności wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dla kupującego, banku albo notariusza jest to sygnał, że przed transakcją należy wyjaśnić stan prawny nieruchomości.

Jeżeli w księdze nie ma ostrzeżenia, nie zawsze oznacza to, że wszystko jest prawidłowe. Może się zdarzyć, że sąd wieczystoksięgowy nie otrzymał zawiadomienia albo że w dawnych sprawach spadkowych informacja nie trafiła do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Dlatego decydujące znaczenie ma porównanie treści księgi z dokumentami spadkowymi.

Obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej

Art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. W przypadku dziedziczenia obowiązek ten dotyczy spadkobierców, którzy nabyli własność albo udział we własności nieruchomości.

Jeżeli sąd wieczystoksięgowy doręczy zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia, powinno ono zawierać pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od doręczenia zawiadomienia. Zwlekanie może skończyć się grzywną od 500 zł do 10 000 zł. Po ujawnieniu prawa własności sąd może umorzyć nieuiszczoną grzywnę w całości albo w części.

Ustawa przewiduje również odpowiedzialność właściciela za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej wskutek nieujawnienia prawa własności albo opieszałości w wykonaniu tego obowiązku. Ryzyko jest szczególnie realne przy sprzedaży nieruchomości, ustanawianiu hipoteki, dziale spadku lub czynnościach prowadzonych przez kilku współwłaścicieli.

Jak wpisać spadkobierców do księgi wieczystej?

Wpisu spadkobierców dokonuje sąd rejonowy prowadzący daną księgę wieczystą, wydział ksiąg wieczystych. Składa się formularz KW-WPIS. Wniosek może złożyć spadkobierca, który chce ujawnić swoje prawo, przy czym w praktyce jeden ze spadkobierców może żądać ujawnienia wszystkich wynikających z dokumentu udziałów.

Do wniosku należy zwykle dołączyć:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• jeżeli po dziedziczeniu był dział spadku — dokument, z którego wynika aktualny sposób podziału własności, np. prawomocne postanowienie o dziale spadku albo umowę notarialną,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej,
• ewentualne dokumenty dodatkowe, jeżeli w księdze są rozbieżności w danych osobowych, oznaczeniu nieruchomości albo numerach działek.

Podstawą wpisu jest dokument wykazujący następstwo prawne po osobie wpisanej w księdze jako właściciel. Zgodnie z art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ujawnienia właściciela wystarczy, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami.

Opłata za wpis własności, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności wynosi 150 zł niezależnie od liczby udziałów. Wynika to z art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy może istnieć druga księga wieczysta dla tej samej nieruchomości?

Zasadą jest prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości, a księgi wieczyste służą ustaleniu jej stanu prawnego. Sama informacja, że po śmierci współwłaściciela nie wpisano spadkobierców, nie jest więc dowodem na istnienie drugiej księgi.

Druga księga może pojawić się w uzasadnionych sytuacjach, np. po odłączeniu działki, wyodrębnieniu lokalu albo założeniu księgi dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Może też dojść do błędu organizacyjnego lub historycznej niezgodności w oznaczeniu nieruchomości, ale nie należy zakładać tego bez sprawdzenia dokumentów.

Jeżeli zna się numer księgi, można sprawdzić jej aktualną treść w publicznym systemie elektronicznych ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeżeli numer budzi wątpliwości, warto porównać księgę z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów i budynków, aktem własności, dokumentami spadkowymi oraz danymi działki. Przy poważniejszych rozbieżnościach pomocne może być przejrzenie akt księgi wieczystej w sądzie, jeżeli osoba zainteresowana wykaże interes prawny.

Co zrobić, gdy dane w księdze są błędne albo niepełne?

Jeżeli problem dotyczy wyłącznie oczywistej omyłki, literówki, błędnego numeru działki albo nieaktualnego oznaczenia nieruchomości, często wystarczy właściwy wniosek i dokument z ewidencji gruntów. Przy takich rozbieżnościach znaczenie może mieć sprostowanie błędu w księdze wieczystej.

Jeżeli natomiast księga ujawnia osobę, która według dokumentów nie jest już właścicielem, właściwą drogą jest wniosek o wpis aktualnych właścicieli. Gdy sama dokumentacja nie wystarcza do usunięcia niezgodności, konieczne może być postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W księgach wieczystych mogą pojawiać się również dawne hipoteki, wzmianki egzekucyjne albo obciążenia, które utrudniają sprzedaż nieruchomości. Wtedy sprawa nie dotyczy wpisu spadkobierców, lecz osobnego żądania, np. o wykreślenie nieaktualnych wpisów po przedstawieniu właściwych dokumentów.

FAQ

Czy sąd spadku sam wpisze spadkobierców do księgi wieczystej?

Nie. Sąd spadku albo notariusz zawiadamia sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela, ale wpis spadkobierców wymaga złożenia wniosku KW-WPIS do sądu prowadzącego księgę.

Czy brak ostrzeżenia oznacza, że księga jest prawidłowa?

Nie zawsze. Brak ostrzeżenia może oznaczać, że zawiadomienie nie wpłynęło albo nie zostało jeszcze rozpoznane. Jeżeli w dziale II widnieje zmarły właściciel, księga wymaga aktualizacji niezależnie od tego, czy wpisano ostrzeżenie.

Ile kosztuje wpis spadkobierców do księgi wieczystej?

Wpis własności albo udziałów na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności kosztuje 150 zł niezależnie od liczby udziałów. Jeżeli wniosek obejmuje dodatkowe żądania, mogą pojawić się osobne opłaty.

Czy jeden spadkobierca może złożyć wniosek za wszystkich?

W praktyce jeden ze spadkobierców może złożyć wniosek o ujawnienie wszystkich udziałów wynikających z dokumentu spadkowego. Trzeba jednak prawidłowo wskazać uczestników, ich dane oraz wysokość udziałów.

Jak sprawdzić, czy istnieje druga księga wieczysta?

Najpierw należy porównać znany numer księgi z oznaczeniem nieruchomości, numerem działki i dokumentami geodezyjnymi. Jeżeli dane są niespójne, pomocne może być uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów oraz sprawdzenie akt księgi w sądzie przy wykazaniu interesu prawnego.

Co zrobić, gdy sąd oddali wniosek KW-WPIS?

Należy sprawdzić uzasadnienie i pouczenie. Przyczyną bywa brak prawomocnego dokumentu, błędne oznaczenie żądania, nieprawidłowa opłata albo rozbieżności w danych. Dalszy tryb zależy od tego, czy rozstrzygnięcie wydał sąd, czy referendarz sądowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 1–3, art. 8, art. 10, art. 31, art. 34–36.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42–46.
• Teksty jednolite aktów prawnych dostępne w Dzienniku Ustaw oraz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu.