Dwie księgi wieczyste dla dwóch domów na jednej działce

Czy dla dwóch domów na jednej działce można założyć dwie księgi wieczyste?

Co do zasady nie zakłada się osobnej księgi wieczystej dla samego domu jednorodzinnego, jeżeli dom jest trwale związany z gruntem i stoi na działce stanowiącej własność tej samej osoby. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są grunty, a budynki lub części budynków mogą być odrębnymi nieruchomościami tylko wtedy, gdy wynika to z przepisów szczególnych.

Oznacza to, że przy zwykłej własności działki dom jest częścią składową gruntu. Przedmiotem obrotu prawnego jest więc działka zabudowana, a nie sam budynek oderwany od gruntu. Dlatego sama okoliczność, że na jednej działce znajdują się dwa domy, nie powoduje automatycznie powstania dwóch nieruchomości.

Podobnie nie rozstrzygają o tym osobne numery porządkowe, oddzielne furtki, bramy, przyłącza czy faktycznie niezależne korzystanie z budynków. Są to ważne okoliczności praktyczne, ale nie tworzą samodzielnego prawa własności do każdego domu. Dla ksiąg wieczystych decydujący jest stan prawny nieruchomości.

Kiedy budynek albo lokal może mieć własną księgę wieczystą?

Odrębna księga wieczysta dla budynku jest możliwa tylko w szczególnych sytuacjach przewidzianych przez przepisy. Klasycznym przykładem jest budynek stanowiący odrębną własność od gruntu przy użytkowaniu wieczystym. Innym przypadkiem jest nieruchomość lokalowa, czyli odrębna własność lokalu ustanowiona w budynku.

Jeżeli właściciel chce ustanowić odrębną własność lokalu, znaczenie ma art. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami izba albo zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Takie zaświadczenie nie jest jednak dokumentem służącym do podziału jednej działki z dwoma wolno stojącymi budynkami na dwie odrębne nieruchomości gruntowe. Jest ono potrzebne wtedy, gdy powstaje odrębna własność lokalu. Jeżeli celem jest przekazanie każdemu dziecku osobnego domu wraz z przypisaną częścią gruntu, zwykle właściwą drogą będzie podział nieruchomości, a nie ustanawianie lokali.

Podział działki i założenie nowej księgi wieczystej

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest wydzielenie z obecnej nieruchomości dwóch działek, tak aby na każdej z nich znajdował się jeden dom. Po zatwierdzeniu podziału można doprowadzić do odłączenia wydzielonej działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi.

Podział nieruchomości następuje według zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co do zasady musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma, ocenia się go z uwzględnieniem przepisów szczególnych i możliwości zagospodarowania terenu. W praktyce potrzebny jest geodeta, wstępny projekt podziału, postępowanie przed wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta oraz ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

Jeżeli sprawa dotyczy gruntów rolnych, dodatkowo trzeba zbadać ograniczenia wynikające z przepisów o gospodarce nieruchomościami, planowania przestrzennego oraz obrotu ziemią rolną. Sam podział działki rolnej może wymagać odrębnej analizy, zwłaszcza gdy działka leży poza granicami miasta albo ma zachować funkcję rolną.

Co trzeba sprawdzić przed podziałem nieruchomości?

Przed zleceniem prac geodezyjnych warto ustalić, czy po podziale każda działka będzie mogła funkcjonować samodzielnie. Najważniejsze znaczenie mają: zgodność z planem miejscowym, dostęp do drogi publicznej, minimalne parametry działek, zgodność istniejącej zabudowy z przepisami budowlanymi, przebieg przyłączy oraz sposób korzystania z podwórza, dojazdu i urządzeń wspólnych.

Jeżeli jedna z nowych działek nie będzie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, trzeba rozważyć ustanowienie służebności drogi koniecznej albo odpowiedniej służebności przejazdu i przechodu. W przeciwnym razie wydzielona nieruchomość może być trudna do sprzedaży, darowania lub finansowania kredytem.

Należy również sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej. Przy hipotece wpisanej na całej nieruchomości podział gruntu nie powoduje automatycznego zwolnienia jednej z działek z obciążenia. W wielu sprawach potrzebna jest zgoda banku albo innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe odłączenie działki lub odpowiednie uregulowanie hipoteki łącznej.

Warto odróżnić omawianą sytuację od przypadku, gdy przez błąd lub historyczne zaszłości istnieją dwie KW dla jednej nieruchomości. To inny problem prawny: tam chodzi zwykle o usunięcie niezgodności w księgach, a nie o utworzenie dwóch nowych nieruchomości po prawidłowym podziale gruntu.

Jak założyć nową księgę wieczystą po podziale?

Po ostatecznym zatwierdzeniu podziału i ujawnieniu nowych działek w ewidencji gruntów można złożyć wniosek do właściwego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. W praktyce stosuje się formularze księgowe, w szczególności KW-ZAL, KW-WPIS oraz załączniki dotyczące oznaczenia nieruchomości i żądań wpisu. Formularze należy dobrać do konkretnej czynności i treści żądania.

Do wniosku dołącza się zwykle dokumenty geodezyjne stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, ostateczną decyzję zatwierdzającą podział albo inne dokumenty wymagane w danej sprawie, dokument potwierdzający tytuł prawny oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Jeżeli nowa księga powstaje przy okazji umowy darowizny lub sprzedaży, wniosek wieczystoksięgowy składa najczęściej notariusz za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Na dzień aktualizacji artykułu opłata sądowa od wniosku o założenie księgi wieczystej albo odłączenie nieruchomości lub jej części wynosi zasadniczo 100 zł. Wpis własności do księgi wieczystej kosztuje co do zasady 200 zł, chyba że zastosowanie ma przepis szczególny, np. dotyczący określonych nabyć za opłatą 150 zł. Do tego mogą dojść koszty geodety, wypisów i wyrysów, taksy notarialnej oraz podatków przy darowiźnie lub sprzedaży.

Czy można przekazać dzieciom po jednym domu bez podziału działki?

Jeżeli działka pozostanie jedna, właściciel może rozporządzać udziałami w całej nieruchomości, ale nie przekaże każdemu dziecku wyłącznej własności konkretnego domu jako odrębnej nieruchomości gruntowej. Dzieci stałyby się współwłaścicielami całej działki z oboma budynkami, chyba że dodatkowo zostanie zawarta umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości.

Umowa o podział do korzystania, czyli tzw. quoad usum, może pomóc w praktycznym korzystaniu z nieruchomości, ale nie zastępuje podziału geodezyjnego i nie tworzy osobnych ksiąg wieczystych dla domów. Przy sporach rodzinnych, sprzedaży udziału, kredycie lub spadkobraniu takie rozwiązanie bywa znacznie mniej stabilne niż odrębna własność dwóch działek.

FAQ

Czy dla każdego domu na jednej działce można założyć osobną księgę wieczystą?

Nie wprost dla samego domu, jeżeli dom jest częścią składową gruntu. Osobna księga jest zasadniczo możliwa dopiero dla odrębnej nieruchomości, np. po podziale działki albo w szczególnych przypadkach przewidzianych dla budynków lub lokali.

Czy osobny numer domu wystarczy do założenia drugiej księgi wieczystej?

Nie. Numer porządkowy ma znaczenie administracyjne i adresowe, ale nie tworzy odrębnego prawa własności. Dla księgi wieczystej decyduje to, czy istnieje odrębna nieruchomość lub odrębne prawo podlegające ujawnieniu.

Kiedy potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Zaświadczenie jest potrzebne przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu na podstawie ustawy o własności lokali. Nie jest ono standardowym dokumentem wymaganym do podziału działki na dwie odrębne nieruchomości gruntowe.

Co zrobić, gdy plan miejscowy nie pozwala na podział działki?

Trzeba przeanalizować plan, ewentualne wyjątki oraz możliwość innego sposobu uregulowania korzystania z nieruchomości. Czasami pozostaje współwłasność z umową korzystania, czasami można rozważyć odrębną własność lokali, ale każde z tych rozwiązań ma inne skutki prawne.

Czy hipoteka z dotychczasowej księgi przejdzie na nową działkę?

Może tak się stać. Podział nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga szczególnej ostrożności, bo wierzyciel hipoteczny może zachować zabezpieczenie na wydzielonych nieruchomościach. Przed odłączeniem działki warto uzyskać stanowisko banku lub innego wierzyciela.

Podsumowanie

Założenie dwóch ksiąg wieczystych dla dwóch domów stojących na jednej działce wymaga przede wszystkim ustalenia, czy można stworzyć dwie odrębne nieruchomości. W typowej sytuacji nie wystarczy samodzielność faktyczna domów, osobne wejścia ani różne numery adresowe. Najczęściej konieczny jest podział geodezyjny działki, a następnie odłączenie wydzielonej działki do nowej księgi wieczystej.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu ma zastosowanie w innej procedurze: przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu. Może być przydatne, gdy właściciel nie dzieli gruntu, lecz chce wyodrębnić lokale w budynku. Jeżeli celem jest przekazanie dzieciom osobnych domów wraz z gruntem, należy najpierw przeanalizować plan miejscowy, dostęp do drogi, obciążenia księgi wieczystej i koszty całej operacji.

Źródła