Założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla dwóch domów na jednej działce

Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych

Podstawę prawną odpowiedzi stanowi ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej „ustawą”), Kodeks cywilny (K.c.) oraz Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustrój ksiąg wieczystych jest określony w wymienionej wyżej ustawie. Natomiast sama definicja nieruchomości została określona w art. 46 § 1 K.c., który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W dalszej kolejności należy zauważyć, że w myśl ww. art. 24 ust. 1 ustawy – dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Zasadą w księgach wieczystych jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z § 20 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym – w rubryce 1.4 (Działu I-O) „oznaczenie” wpisuje się:

„2) w podrubryce 1.4.2 dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków: budynków, stanowiących odrębną nieruchomość albo budynków, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość, albo budynków, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo budynków, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; (…)”.

Elektroniczne księgi wieczyste

Natomiast w strukturze elektronicznej księgi wieczystej przewidziano następujące kategorie (typy) ksiąg wieczystych:

a) dla nieruchomości gruntowej odpowiednio: „nieruchomość gruntowa”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość”,

b) dla nieruchomości budynkowej: „budynek stanowiący odrębną nieruchomość”,

c) dla nieruchomości lokalowej: „lokal stanowiący odrębną nieruchomość”,

d) dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Jak z tego wynika, grunt stanowiący odrębny przedmiot prawa własności, zabudowany budynkami jednorodzinnymi, w strukturze księgi wieczystej elektronicznej będzie traktowany jako „nieruchomość gruntowa”. Składanie wniosków o ujawnienie budynku jest bezsensowne. Zbywalnym przedmiotem prawa własności w tym przypadku jest grunt, a nie budynek.

Wyodrębnienie poszczególnych działek i założenie dla nich osobnych ksiąg wieczystych

Zatem w pierwszej kolejności powinien Pani wydzielić nieruchomość (część działki z budynkiem), dla której ustanowi Pan księgę wieczystą. Nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby dla każdej działki założyć oddzielną księgę wieczystą. Dopiero wyodrębnienie poszczególnych działek i założenie dla nich osobnych ksiąg wieczystych umożliwi dokonanie darowizny jednej z tych działek.

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:

„1) oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,

2) wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,

3) powołanie tytułu własności nieruchomości,

4) wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń”.

Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku (np. orzeczenie sądowe – postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie o zasiedzeniu lub decyzja administracyjna) oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości (wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z rejestrów gruntów).

Po założeniu księgi wieczystej powinien Pan ujawnić znajdujący się na działce budynek – czyli po wybudowaniu, odebraniu do użytkowania i wpisie do ewidencji rejestru gruntów – z mapką poglądową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147