Zakup ziemi od rodziny

Zakup ziemi rolnej od mamy i siostry a przepisy KOWR

Aktualnie podstawową zasadą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Ma to znaczenie zwłaszcza przy gruntach rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha, ponieważ przy takich nieruchomościach ograniczenia są najbardziej odczuwalne.

W opisanej sytuacji najważniejszy jest jednak wyjątek dotyczący osób bliskich. Matka i siostra mieszczą się w tym pojęciu: matka jest wstępną, a siostra jest rodzeństwem. Dlatego zakup udziałów albo całej nieruchomości rolnej od tych osób co do zasady nie wymaga od kupującego spełnienia warunków rolnika indywidualnego i nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie.

Oznacza to, że fakt, iż grunty mają około 5 ha i od lat nie były uprawiane, sam w sobie nie wyklucza transakcji rodzinnej. Trzeba jednak sprawdzić dokumenty konkretnej nieruchomości: księgę wieczystą, ewidencję gruntów, podstawę nabycia przez sprzedających, ewentualne dzierżawy, ograniczenia w rozporządzaniu oraz przeznaczenie w dokumentach planistycznych.

Zobacz również: przy transakcjach poza rodziną większe znaczenie może mieć zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem, a gdy na gruncie znajduje się dom lub zabudowania gospodarcze — siedlisko z ziemią rolną.

Kto jest osobą bliską w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego?

Na potrzeby obrotu ziemią rolną osobami bliskimi są między innymi: zstępni, czyli dzieci i wnuki, wstępni, czyli rodzice i dziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. W praktyce notariusz bada, czy relacja rodzinna mieści się w ustawowej definicji i czy można zastosować wyjątek.

Jeżeli nabywcą jest osoba bliska zbywcy, nie stosuje się ograniczenia z art. 2a ust. 1 i 2 ustawy. Nie działa też typowe prawo pierwokupu KOWR z art. 3 ustawy, bo przepisy o tym pierwokupie nie stosują się, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy. Podobnie przy nabyciu innym niż sprzedaż, na przykład przy darowiźnie albo dziale spadku, KOWR co do zasady nie ma prawa nabycia, jeżeli nabycie następuje przez osobę bliską zbywcy.

Trzeba odróżnić samą możliwość nabycia od późniejszych obowiązków właściciela. Ustawa przewiduje zasadę prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat i zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom w tym okresie, ale jednocześnie zawiera istotne wyjątki. W sprawach rodzinnych trzeba każdorazowo ocenić, czy dany wyjątek obejmuje konkretną czynność, zwłaszcza gdy po zakupie planowana jest szybka sprzedaż, dzierżawa albo podział.

Grunty leśne w tej samej nieruchomości

Jeżeli w skład nieruchomości wchodzą grunty oznaczone w ewidencji jako las albo przeznaczone do zalesienia, trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę o lasach. Zasadą jest, że przy sprzedaży określonych gruntów leśnych Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe może przysługiwać prawo pierwokupu, a przy innych czynnościach prawo nabycia.

Ustawa o lasach przewiduje jednak wyjątek dla nabywców z najbliższej rodziny. Przepisy o pierwokupie i nabyciu przez Lasy Państwowe nie stosują się między innymi wtedy, gdy nabywcą jest małżonek zbywcy, krewny lub powinowaty w linii prostej, krewny lub powinowaty w linii bocznej do trzeciego stopnia albo osoba związana ze zbywcą przez przysposobienie, opiekę lub kuratelę. Matka i siostra mieszczą się w tym kręgu relacji rodzinnych.

Nie oznacza to jednak, że grunty leśne można dowolnie zabudować. Las pozostaje lasem w sensie planistycznym i ewidencyjnym, dopóki nie zostaną przeprowadzone właściwe procedury. Dla inwestycji na części leśnej potrzebne może być wcześniejsze przeznaczenie gruntu na cele nieleśne, a następnie wyłączenie go z produkcji leśnej.

Jak przygotować transakcję u notariusza?

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli nieruchomość pochodzi ze spadku, notariusz będzie zwykle potrzebował dokumentu potwierdzającego nabycie spadku, na przykład prawomocnego postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia, a także zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn. Bez takiego zaświadczenia przy sprzedaży majątku nabytego w drodze spadku notariusz może odmówić dokonania czynności.

Do typowych dokumentów należą również: numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, a czasem także wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o jego braku, dokumenty dotyczące lasu, informacja o uproszczonym planie urządzenia lasu, dane stron oraz dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, jeżeli ma ono znaczenie dla zastosowania wyjątków ustawowych.

Jeżeli nieruchomość jest lub była oddana osobie trzeciej do używania, trzeba sprawdzić, czy istnieje dzierżawa, kiedy została zawarta, czy ma datę pewną, jaki jest jej okres obowiązywania i czy ujawniono ją w księdze wieczystej. Nawet jeżeli w transakcji rodzinnej prawo pierwokupu KOWR nie blokuje sprzedaży, istniejące umowy mogą ograniczać faktyczne korzystanie z gruntu.

Koszty zakupu ziemi od rodziny

Przy sprzedaży trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od wynagrodzenia notariusza, opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży nieruchomości PCC wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej nieruchomości i obciąża kupującego.

Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności. Notariusz może pobrać także wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz opłaty za wypisy aktu. Jeżeli przed sprzedażą trzeba uporządkować spadek, dział spadku, zniesienie współwłasności, sprostowanie księgi wieczystej albo ujawnienie aktualnych właścicieli, pojawią się dodatkowe koszty i czas potrzebny na przygotowanie transakcji.

Co można zrobić z kupioną ziemią rolną lub leśną?

Możliwość korzystania z nieruchomości zależy przede wszystkim od jej przeznaczenia w dokumentach planistycznych i od klasyfikacji w ewidencji gruntów. Jeżeli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to on przesądza, czy teren jest rolny, leśny, mieszkaniowy, usługowy, rekreacyjny lub ma inne przeznaczenie. Plan może także określać parametry zabudowy, linie zabudowy, dojazd, ograniczenia środowiskowe i zakazy.

Jeżeli nie ma planu miejscowego, trzeba sprawdzić zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Po reformie planowania przestrzennego coraz większe znaczenie ma plan ogólny gminy, a decyzja WZ nie jest prostą gwarancją zabudowy każdego gruntu. W praktyce należy ustalić w gminie, czy dla terenu obowiązuje plan miejscowy, czy wszedł w życie plan ogólny, czy działka znajduje się w obszarze umożliwiającym wydanie WZ oraz czy wniosek może być rozpatrywany według przepisów przejściowych.

Jeżeli grunt ma pozostać rolny, można go zasadniczo wykorzystywać rolniczo, wydzierżawić albo prowadzić na nim działalność dopuszczalną dla danego rodzaju użytków. Jeżeli celem jest budowa domu, zabudowa zagrodowa, podział na działki budowlane, działalność rekreacyjna albo inwestycja usługowa, trzeba przeanalizować nie tylko ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, ale również przepisy planistyczne, budowlane, ochronę gruntów rolnych i leśnych, dostęp do drogi publicznej, media oraz ograniczenia środowiskowe.

Odrolnienie i zmiana przeznaczenia działki

Potoczne określenie odrolnienie obejmuje najczęściej dwa różne etapy. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu w planie miejscowym albo uzyskanie rozstrzygnięcia planistycznego pozwalającego na zabudowę. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, które może wymagać decyzji i opłat, zwłaszcza przy lepszych klasach bonitacyjnych.

Przy gruntach leśnych procedura jest zwykle trudniejsza, ponieważ konieczna może być zmiana przeznaczenia na cele nieleśne oraz wyłączenie z produkcji leśnej. Jeżeli działka jest objęta formami ochrony przyrody, leży na obszarze Natura 2000, ma ograniczenia wodne, konserwatorskie albo jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, sama własność gruntu nie wystarczy do rozpoczęcia inwestycji.

Czy lepiej zrobić sprzedaż, darowiznę czy dział spadku?

Jeżeli wszyscy zainteresowani są spadkobiercami po tej samej osobie, warto przed wizytą u notariusza ustalić, czy celem jest zwykłe odkupienie udziałów, dział spadku, zniesienie współwłasności czy darowizna. Te czynności mogą mieć różne skutki podatkowe, kosztowe i praktyczne. Nie ma jednego rozwiązania właściwego dla wszystkich rodzin.

Sprzedaż jest czytelna, gdy kupujący płaci cenę mamie i siostrze. Darowizna może być korzystna podatkowo w najbliższej rodzinie, ale wymaga przeanalizowania skutków na przyszłość, w tym ewentualnych rozliczeń rodzinnych. Dział spadku albo zniesienie współwłasności może lepiej uporządkować księgę wieczystą, jeżeli obecnie każdy ma tylko udział w całości nieruchomości.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2a, art. 2b, art. 2c, art. 3 i art. 4: tekst ustawy.
• Informacje KOWR o obrocie gruntami rolnymi i zgodach na nabycie nieruchomości rolnych: UKUR – obrót gruntami rolnymi, zgody na nabycie, obowiązki nabywcy.
• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w szczególności art. 37a–37k: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy przejściowe reformy planistycznej: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych — w zakresie zmiany przeznaczenia i wyłączenia gruntów z produkcji.