Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ze służebności przesyłu

Sprawy dotyczące urządzeń przesyłowych na prywatnej nieruchomości wymagają rozróżnienia dwóch kwestii: ustanowienia służebności przesyłu na przyszłość oraz rozliczenia okresu, w którym przedsiębiorca korzystał z gruntu bez umowy, orzeczenia sądu lub innego skutecznego tytułu prawnego. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie, bo oba roszczenia mają inną podstawę prawną, inną funkcję i często są dochodzone w innych trybach.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu została uregulowana w art. 305¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, albo którego własność takie urządzenia stanowią, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Urządzenia wskazane w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W praktyce chodzi między innymi o linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizację, ciepłociągi czy urządzenia telekomunikacyjne.

Jeżeli właściciel nieruchomości i przedsiębiorca nie zawrą umowy, każda ze stron może w określonych sytuacjach żądać sądowego ustanowienia służebności. Art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego daje takie uprawnienie przedsiębiorcy, gdy właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń. Art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego przyznaje właścicielowi roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy.

Zobacz również: porady dotyczące służebności oraz zagadnienia związane z zasiedzeniem.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu wynika z art. 305² § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis używa pojęcia „odpowiednie wynagrodzenie”, ale nie zawiera matematycznego wzoru jego obliczania. Oznacza to, że wysokość wynagrodzenia zależy od konkretnej nieruchomości, rodzaju urządzeń, zakresu ograniczeń właściciela i wpływu służebności na wartość oraz sposób korzystania z gruntu.

W praktyce wynagrodzenie może zostać ustalone w umowie albo w postanowieniu sądu. Najczęściej ma charakter jednorazowy, ale nie można wykluczyć wynagrodzenia okresowego, jeżeli strony tak się umówią albo wyjątkowo przemawiają za tym okoliczności sprawy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno być ustalane indywidualnie, z uwzględnieniem stopnia ingerencji w prawo własności oraz wartości nieruchomości.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12, wskazano, że wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu może być obliczane między innymi przez porównanie wartości nieruchomości bez obciążenia i wartości tej samej nieruchomości po ustanowieniu służebności. Nie jest to jednak jedyna dopuszczalna metoda.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt V CSK 614/17, podkreślono, że odpowiednie wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości oraz sposób wykorzystania pozostałej części nieruchomości.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy okresu, w którym przedsiębiorca korzystał z gruntu bez skutecznego tytułu prawnego. Podstawą takich roszczeń są art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 Kodeksu cywilnego. Art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Art. 225 Kodeksu cywilnego rozszerza odpowiedzialność posiadacza w złej wierze. Art. 230 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednie stosowanie tych przepisów do posiadacza zależnego.

Przy urządzeniach przesyłowych przedsiębiorca bywa traktowany jako posiadacz służebności. Zastosowanie mają wówczas także art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, oraz art. 352 § 2 Kodeksu cywilnego, który odsyła odpowiednio do przepisów o posiadaniu rzeczy.

Jeżeli przedsiębiorca korzysta z gruntu w złej wierze, właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym faktycznemu korzystaniu, na przykład za pas eksploatacyjny pod linią, strefę techniczną lub obszar, na którym właściciel realnie nie może swobodnie korzystać z nieruchomości.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt IV CSK 2/16, wskazano, że brak umowy lub innego tytułu uprawniającego przedsiębiorstwo przesyłowe do korzystania z gruntu uzasadnia stosowanie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, także po wejściu w życie przepisów o służebności przesyłu.

Czy wynagrodzenie za służebność i za bezumowne korzystanie są ze sobą powiązane?

Nie ma przepisu, który określałby stałą relację między wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu a wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości za lata poprzednie. Nie można więc przyjąć, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno wynosić określony procent wynagrodzenia za ustanowienie służebności albo że zawsze odpowiada wartości czynszu za 6 lat.

Oba świadczenia pełnią inną funkcję. Wynagrodzenie z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego jest ekwiwalentem za trwałe lub długotrwałe obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu na przyszłość. Wynagrodzenie z art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 Kodeksu cywilnego rekompensuje natomiast korzystanie z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego w przeszłości.

Jak ustala się wysokość wynagrodzenia?

W sporze sądowym wysokość wynagrodzenia najczęściej wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły powinien uwzględnić między innymi wartość nieruchomości, przeznaczenie gruntu, rodzaj urządzeń, szerokość pasa służebności, ograniczenia w zabudowie, ograniczenia w nasadzeniach, dostęp przedsiębiorcy do urządzeń oraz stopień faktycznej ingerencji w korzystanie z nieruchomości.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2019 r., sygn. akt IV CSK 430/17, zwrócono uwagę na znaczenie strefy technicznej urządzeń przesyłowych. Strefa ta może odzwierciedlać rzeczywisty zakres potrzeb przedsiębiorcy związanych z eksploatacją i bezpieczeństwem urządzeń, ale dobór czynników wpływających na wynagrodzenie zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Przy roszczeniu za bezumowne korzystanie sąd bada nie tylko powierzchnię zajętą przez urządzenia, lecz także faktyczny zakres ograniczeń właściciela. Inaczej może być oceniona linia energetyczna nad gruntem rolnym, inaczej gazociąg ograniczający zabudowę działki budowlanej, a jeszcze inaczej kanalizacja przebiegająca w pasie, który i tak nie mógłby zostać zabudowany.

Przedawnienie roszczenia za bezumowne korzystanie

Aktualnie podstawowe znaczenie ma art. 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie jest co do zasady roszczeniem okresowym tylko dlatego, że obejmuje korzystanie za określone miesiące lub lata. W typowej sprawie właściciela nieruchomości przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu aktualny ogólny termin wynosi więc 6 lat. Jeżeli jednak roszczenie pozostaje w związku z działalnością gospodarczą właściciela, trzeba każdorazowo ocenić możliwość zastosowania 3-letniego terminu z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie może mieć również art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przy urządzeniach przesyłowych „zwrot rzeczy” jest zagadnieniem szczególnym, ponieważ przedsiębiorca zwykle nadal korzysta z nieruchomości. Przepis ten nie oznacza jednak, że właściciel może bez ograniczeń dochodzić zapłaty za dowolnie długi okres; trzeba uwzględnić także ogólne terminy z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Dobra i zła wiara przedsiębiorcy przesyłowego

Art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego chroni samoistnego posiadacza w dobrej wierze przed obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie, że posiadaczowi przysługuje prawo do korzystania z rzeczy. Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie, że nie ma takiego prawa, albo przy zachowaniu należytej staranności powinien to wiedzieć.

W sprawach przesyłowych dobra wiara przedsiębiorcy może wynikać na przykład z istnienia decyzji administracyjnej, zgody poprzedniego właściciela, umowy, protokołów przekazania gruntu albo innych dokumentów z okresu budowy urządzeń. Nie każdy dokument automatycznie tworzy jednak tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w obecnym zakresie. Ocena zależy od treści dokumentu, daty jego wydania, rodzaju urządzeń i zakresu faktycznego korzystania.

Wezwanie do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ma znaczenie praktyczne. Po doręczeniu wezwania przedsiębiorca nie może łatwo twierdzić, że nie zna stanowiska właściciela. W wielu sprawach wezwanie pomaga wykazać, od kiedy przedsiębiorca co najmniej powinien liczyć się z brakiem zgody właściciela na nieodpłatne korzystanie z nieruchomości.

Kiedy roszczenie może być wyłączone?

Roszczenie właściciela może okazać się bezzasadne w całości lub w części, jeżeli przedsiębiorca wykaże skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Może to być na przykład umowa cywilnoprawna, prawomocne orzeczenie ustanawiające służebność, decyzja administracyjna dająca trwałe uprawnienie do korzystania z gruntu albo nabycie służebności przez zasiedzenie.

Zasiedzenie służebności opiera się na art. 292 Kodeksu cywilnego w związku z art. 172 Kodeksu cywilnego. Art. 292 Kodeksu cywilnego dopuszcza nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego termin zasiedzenia wynosi 20 lat przy dobrej wierze, a zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego 30 lat przy złej wierze. W odniesieniu do urządzeń sprzed wielu lat trzeba dodatkowo badać przepisy przejściowe i historyczne terminy zasiedzenia.

Jeżeli przedsiębiorca skutecznie nabył służebność przez zasiedzenie, właściciel zasadniczo nie uzyska wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość, bo służebność już istnieje. Wpływ zasiedzenia na roszczenia za wcześniejsze okresy wymaga odrębnej oceny, zwłaszcza pod kątem daty zasiedzenia i przedawnienia roszczeń pieniężnych.

Zobacz również: wycięcie drzew spod linii energetycznych a odszkodowanie oraz postępowanie cywilne.

Jak dochodzić zapłaty od przedsiębiorcy?

Pierwszym krokiem powinno być zgromadzenie dokumentów: odpisu księgi wieczystej, mapy ewidencyjnej, wypisu z rejestru gruntów, dokumentacji fotograficznej, korespondencji z przedsiębiorcą, decyzji administracyjnych oraz informacji o dacie budowy urządzeń. Warto także ustalić przebieg instalacji i szerokość pasa, z którego przedsiębiorca realnie korzysta.

Następnie można skierować do przedsiębiorcy wezwanie do zapłaty oraz propozycję umownego uregulowania służebności przesyłu. Wezwanie powinno wskazywać nieruchomość, urządzenia, okres objęty roszczeniem, podstawę prawną oraz termin zapłaty. Jeżeli wysokość roszczenia nie jest jeszcze precyzyjnie ustalona, można zażądać podjęcia negocjacji i zastrzec, że ostateczna kwota zostanie określona po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zapłaty, właściciel może rozważyć pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oraz odrębny wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu jest rozpoznawane w postępowaniu nieprocesowym na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o sprawach z zakresu prawa rzeczowego, natomiast zapłata za bezumowne korzystanie jest dochodzona co do zasady w procesie o zapłatę.

FAQ

Podsumowanie

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu nie są tym samym. Pierwsze wynika z art. 305² Kodeksu cywilnego i dotyczy uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość. Drugie opiera się na art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 Kodeksu cywilnego i dotyczy okresu wcześniejszego, w którym przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego. Praktyczny wariant dotyczący infrastruktury telekomunikacyjnej opisujemy w materiale o odpłatnej służebności przesyłu światłowodu.

Nie istnieje ustawowa relacja procentowa między tymi świadczeniami. Wysokość obu zależy od indywidualnej oceny nieruchomości, rodzaju urządzeń, zakresu ograniczeń i dostępnych dowodów. Przed wystąpieniem z roszczeniem trzeba zweryfikować także przedawnienie, dobrą lub złą wiarę przedsiębiorcy oraz możliwość zasiedzenia służebności.

Źródła

• Art. 49 § 1, art. 118, art. 172, art. 224 § 1 i § 2, art. 225, art. 229 § 1, art. 230, art. 292, art. 305¹, art. 305², art. 305³, art. 305⁴, art. 352 § 1 i § 2, art. 455 oraz art. 481 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt V CSK 614/17.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt V CSK 437/17.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2019 r., sygn. akt IV CSK 430/17.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2019 r., sygn. akt I CSK 708/18.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt IV CSK 2/16.