Zmiana danych w księdze wieczystej po błędzie w metrażu

Kiedy niezgodność w księdze wieczystej jest naprawdę problemem?

W opisanej sytuacji najpierw trzeba oddzielić dwie kwestie: oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej oraz status budynku w świetle prawa budowlanego i ewidencji. To nie są tożsame sprawy.

Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, a nie dla samego domu jako odrębnego przedmiotu. Wynika to z art. 24 ust. 1 oraz art. 25 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W dziale I księgi wpisuje się oznaczenie nieruchomości, w szczególności dane dotyczące działki, sposobu korzystania i obszaru.

Jeżeli więc w księdze widnieje inny obszar albo inne oznaczenie niż w aktualnych rejestrach, nie oznacza to automatycznie nieważności nabycia, oszustwa ani tego, że właściciel „straci dom”. Najczęściej chodzi o techniczną niezgodność danych, którą usuwa się przez aktualizację rejestrów i sprostowanie wpisu.

Skąd biorą się dane w dziale I księgi wieczystej?

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków. Wynika to wprost z art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z kolei zgodnie z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, informacje o gruntach, budynkach i lokalach gromadzi ewidencja gruntów i budynków.

W praktyce oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy nie „ustala sam” powierzchni czy rodzaju działki, lecz opiera się na danych urzędowych. Gdy między księgą a katastrem występuje rozbieżność, najpierw warto sprawdzić, czy problem leży w samej księdze, czy już wcześniej w ewidencji.

Zobacz również:

zły wpis w księdze wieczystej

Czy różnica w metrażu oznacza, że budynek powinien być gospodarczy, a nie mieszkalny?

Nie można tego ocenić wyłącznie na podstawie informacji, że „po obrysie jest 34 m2 zamiast 38 m2”. Sam metraż wpisany w księdze wieczystej nie rozstrzyga o kwalifikacji obiektu jako mieszkalnego albo gospodarczego.

Dla obecnej oceny znaczenie mogą mieć przede wszystkim:

• dokumenty budowlane zachowane dla obiektu,
• dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków,
• sposób faktycznego użytkowania,
• decyzje administracyjne wydane dla budynku, jeżeli istnieją,
• historyczny stan prawny obowiązujący w chwili budowy i odbioru.

Jeżeli dysponuje Pani zaświadczeniem o nadaniu numeru porządkowego opartym na odbiorze technicznym i działaniach organów architektoniczno-budowlanych oraz nadzoru budowlanego, to jest to istotny dokument potwierdzający, że obiekt funkcjonował w obrocie jako budynek legalnie rozpoznany przez administrację. Nie przesądza on wszystkich kwestii na zawsze, ale osłabia twierdzenie, że sam wpis musiał wynikać z „przekrętu”.

Jeżeli pojawiłyby się realne wątpliwości co do legalności budynku, ocena zależałaby od kompletnej dokumentacji i od tego, czy chodzi o błąd opisowy, przebudowę, zmianę sposobu użytkowania czy dawną samowolę. Tego nie da się rzetelnie przesądzić wyłącznie z samej różnicy kilku metrów.

Jak usunąć niezgodność w księdze wieczystej?

Jeżeli problem dotyczy wyłącznie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O, stosuje się art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika albo z urzędu – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru.

To bardzo ważne: jeżeli dane w księdze są błędne, ale poprawne są dane ewidencyjne, zwykle wystarczy wniosek o sprostowanie do wydziału ksiąg wieczystych. Jeżeli natomiast błędne są już dane ewidencyjne, najpierw trzeba doprowadzić do ich aktualizacji, a dopiero potem prostować księgę.

W praktyce najczęściej wygląda to tak:

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej rozbieżności, ale najczęściej przydają się:

• akt notarialny nabycia nieruchomości,
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków, a w razie potrzeby także wyrys,
• dokumentacja geodezyjna lub inwentaryzacja powykonawcza,
• decyzje budowlane, zgłoszenia, pozwolenia lub dokumenty archiwalne, jeśli dotyczą budynku,
• zaświadczenia urzędowe potwierdzające historyczne oznaczenie lub odbiór obiektu.

Jeżeli rozbieżność dotyczy danych technicznych mieszkania lub budynku, pomocny może być także materiał dotyczący sytuacji, gdy problemem jest powierzchnia ujawniona w księdze.

Czy sąd wieczystoksięgowy bada legalność budynku?

Co do zasady sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę dokumentów będących podstawą wpisu oraz treść księgi wieczystej. Wynika to z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie prowadzi on pełnego postępowania dowodowego jak sąd procesowy ani nie zastępuje organów administracji budowlanej.

Dlatego w sprawie o samo sprostowanie oznaczenia nieruchomości sąd nie powinien rozstrzygać abstrakcyjnie, czy dawniej ktoś „źle liczył po dachu”, lecz opiera się na dokumentach urzędowych stanowiących podstawę oznaczenia nieruchomości.

Czy taka niezgodność zagraża własności albo sprzedaży nieruchomości?

Najczęściej nie zagraża samej własności, ale może utrudniać obrót nieruchomością. Kupujący, bank lub notariusz mogą oczekiwać uporządkowania danych przed sprzedażą albo ustanowieniem hipoteki. Problem staje się poważniejszy, gdy rozbieżność dotyczy:

• granic działki,
• numeru działki,
• powierzchni gruntu w sposób istotny dla ceny lub zakresu prawa,
• nieujawnionego podziału lub odłączenia części nieruchomości,
• błędnego ujawnienia właściciela albo udziałów.

Jeżeli chodzi wyłącznie o opis nieruchomości, często wystarcza sprostowanie wpisu. Inaczej jest wtedy, gdy wystąpił rzeczywisty spór o prawo.

Zobacz również:

niezgodność ewidencji gruntów z księgą wieczystą – jak sprostować dane działki?

Odłączenie części nieruchomości z innej księgi – czy to coś podejrzanego?

Nie. Sam wpis, że księga została założona w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej, jest typową konsekwencją podziału albo wyodrębnienia nieruchomości. Podstawę techniczną takich zmian przewidują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym oraz przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli stara księga obejmowała większy grunt, a następnie część została zbyta nowemu właścicielowi, założenie nowej księgi dla odłączonej części jest normalną praktyką.

Co Pani realnie grozi, jeśli dane są błędne?

Jeżeli okaże się, że wpisana powierzchnia jest nieaktualna lub błędna, najczęściej konsekwencją będzie konieczność uporządkowania dokumentacji. Typowe skutki to:

• potrzeba wykonania aktualnych pomiarów,
• konieczność aktualizacji danych ewidencyjnych,
• złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego,
• czasowe utrudnienia przy sprzedaży, darowiźnie lub kredycie.

Znacznie dalej idące konsekwencje mogą pojawić się tylko wtedy, gdy z dokumentów wyjdzie na jaw inny problem, np. samowola budowlana, niezgłoszona przebudowa, błędne granice lub spór o własność. Tego jednak nie wolno zakładać automatycznie wyłącznie na podstawie uwag sąsiada.

FAQ

Czy błędny metraż w księdze wieczystej oznacza nieważność aktu notarialnego?

Nie. Sama pomyłka w oznaczeniu nieruchomości co do powierzchni zwykle nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Trzeba jednak sprawdzić, czy błąd ma wyłącznie charakter opisowy, czy dotyczy istoty prawa lub przedmiotu sprzedaży.

Czy można mieć księgę wieczystą „dla domu”?

Co do zasady księga jest prowadzona dla nieruchomości. W przypadku domu posadowionego na własnym gruncie księga dotyczy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, a nie samego budynku jako odrębnej rzeczy.

Czy do sprostowania wpisu potrzebny jest geodeta?

Często tak, ale nie zawsze. Jeżeli rozbieżność wynika z danych ewidencyjnych wymagających aktualizacji, pomoc geodety bywa niezbędna. Jeżeli prawidłowe dane są już ujawnione w ewidencji, do sądu składa się zwykle odpowiednie dokumenty urzędowe bez nowych pomiarów.

Czy sąsiad może „podważyć” mój dom tylko dlatego, że metraż się nie zgadza?

Nie samym twierdzeniem. Musiałby istnieć konkretny problem prawny lub administracyjny potwierdzony dokumentami. Sama plotka albo nieformalna opinia sąsiada nie wywołuje skutków prawnych.

Czy powierzchnia korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Nie. W orzecznictwie przyjmuje się, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje oznaczenia nieruchomości co do obszaru. Dlatego takie dane mogą być prostowane bez wniosku, że sam stan prawny własności był błędny.

Źródła

• art. 10 ust. 1, art. 24 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 26 ust. 1, art. 27 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne
• art. 626⁸ § 2 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym
• uchwała Sądu Najwyższego z 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89
• wyrok Sądu Najwyższego z 24 listopada 1997 r., II CKU 110/97
• wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 1998 r., II CKU 111/97