Jak przepisać mieszkanie osobie obcej?

Pani Halina napisała do nas w sprawie starszej przyjaciółki, która jest właścicielką mieszkania i chce przekazać je zaufanej osobie niespokrewnionej. Chodzi o rozwiązanie zgodne z prawem, możliwie bezpieczne dla właścicielki i rozsądne podatkowo dla osoby, która ma otrzymać lokal.

Jak można przepisać mieszkanie osobie obcej?

Osoba fizyczna może rozporządzać własnym mieszkaniem również na rzecz osoby całkowicie obcej, czyli niespokrewnionej. Najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania: darowizna, testament albo umowa dożywocia. Niekiedy rozważa się także sprzedaż, ale tylko wtedy, gdy strony rzeczywiście chcą zawrzeć umowę odpłatną i zapłacić cenę odpowiadającą realnym ustaleniom.

Przy mieszkaniu kluczowa jest forma czynności. Umowa darowizny nieruchomości, umowa sprzedaży oraz umowa dożywocia muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie przeniesie własności mieszkania. Jeżeli właściciel chce, aby konkretna osoba nabyła mieszkanie dopiero po jego śmierci, może sporządzić testament. Gdy chodzi o wskazanie konkretnego mieszkania dla konkretnej osoby, w praktyce warto rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym.

Darowizna mieszkania osobie niespokrewnionej

Darowizna przenosi własność mieszkania od razu, w dniu podpisania aktu notarialnego. To rozwiązanie proste konstrukcyjnie, ale dla darczyńcy bywa ryzykowne: po darowiźnie przestaje być właścicielem lokalu. Jeżeli ma dalej mieszkać w tym mieszkaniu, w akcie notarialnym warto zastrzec co najmniej służebność osobistą mieszkania albo inne precyzyjne uprawnienie do korzystania z lokalu.

Przy darowiźnie osobie obcej trzeba liczyć się z podatkiem od spadków i darowizn w III grupie podatkowej. Więcej o podobnym problemie omawia artykuł: darowizna osobie niespokrewnionej. Przy mieszkaniu wartość darowizny zwykle znacznie przekracza kwotę wolną, dlatego podatek może być istotnym kosztem.

Darowizna może być odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego, ale nie należy traktować tego jako łatwego sposobu odzyskania mieszkania. W praktyce spór o odwołanie darowizny może wymagać postępowania sądowego i wykazania bardzo poważnych zachowań obdarowanego.

Testament, zapis windykacyjny i zachowek

Testament ma tę zaletę, że właściciel zachowuje pełne prawo do mieszkania do śmierci i może testament odwołać albo zmienić. Trzeba jednak odróżnić zwykłe powołanie do spadku od zapisu windykacyjnego. Jeżeli właściciel chce przekazać konkretne mieszkanie konkretnej osobie, zapis windykacyjny powinien być ustanowiony w testamencie notarialnym.

Po śmierci właściciela osoby uprawnione do zachowku, czyli przede wszystkim małżonek, zstępni, a w określonych sytuacjach rodzice spadkodawcy, mogą kierować roszczenia pieniężne do spadkobiercy albo osoby, która uzyskała korzyść ze spadku. Testament na rzecz osoby obcej nie pozbawia automatycznie rodziny prawa do zachowku.

Podobne ryzyko może pojawić się przy darowiźnie. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz, co do zasady, darowizn dokonanych dawniej niż 10 lat przed śmiercią spadkodawcy na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Jeżeli jednak darowizna mieszkania dla osoby obcej nastąpiła w okresie 10 lat przed śmiercią, może mieć znaczenie przy rozliczeniach zachowku.

Podatek od spadków i darowizn w III grupie podatkowej

Osoba obca należy do III grupy podatkowej. Aktualnie kwota wolna dla tej grupy wynosi 5733 zł, przy czym sumuje się nabycia od tej samej osoby z 5 lat i dolicza ostatnie nabycie. Nadwyżka ponad kwotę wolną jest opodatkowana według skali: 12% do 11 833 zł nadwyżki, 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł do 23 665 zł oraz 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Przy mieszkaniu przekazywanym osobie niespokrewnionej podatek od spadków i darowizn może być więc bardzo wysoki. Praktyczne skutki takiego przekazania omawia także materiał o tym, czym jest darowizna w III grupie.

Jeżeli darowizna lub polecenie darczyńcy zostanie ujawnione dopiero w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej albo celno-skarbowej, a należny podatek nie został zapłacony, może mieć zastosowanie sankcyjna stawka 20%.

Ulga mieszkaniowa dla osoby obcej przy dziedziczeniu

W niektórych przypadkach osoba obca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dla III grupy podatkowej ulga ta dotyczy nabycia m.in. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu albo polecenia testamentowego, jeżeli nabywca sprawował opiekę nad wymagającym jej spadkodawcą na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym przez co najmniej 2 lata od dnia poświadczenia podpisów.

Ulga polega na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości mieszkania albo domu do łącznej wysokości 110 m² powierzchni użytkowej. Nie jest to jednak automatyczne zwolnienie. Trzeba spełnić także dalsze warunki, w szczególności dotyczące braku innego mieszkania lub zbycia posiadanych praw, rozwiązania najmu oraz zamieszkiwania i zameldowania w nabytym lokalu przez wymagany okres 5 lat.

Ważne: dla osoby z III grupy podatkowej ulga z art. 16 nie obejmuje zwykłej darowizny mieszkania. Jeżeli więc osoba obca ma uzyskać lokal za życia właściciela w formie darowizny, nie skorzysta z tego zwolnienia tylko dlatego, że opiekowała się darczyńcą.

Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny

Jeżeli właściciel chce przenieść własność mieszkania na zaufaną osobę za życia, ale w zamian oczekuje opieki i utrzymania, warto rozważyć umowę dożywocia. Zgodnie z Kodeksem cywilnym nabywca nieruchomości zobowiązuje się wtedy zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, a jeśli strony nie postanowią inaczej, powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Umowa dożywocia przenosi własność mieszkania od razu, ale nie jest darowizną. Ma charakter odpłatny, ponieważ nabywca uzyskuje nieruchomość w zamian za konkretne świadczenia na rzecz dożywotnika. Właśnie dlatego umowa dożywocia co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku tak jak darowizna. Trzeba jednak zadbać, aby umowa nie była pozorna i aby obowiązki nabywcy były realnie wykonywane.

Podatkowo umowa dożywocia nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Dożywocie nie jest rozwiązaniem dla każdej sytuacji. Jeżeli strony pokłócą się po zawarciu umowy, sąd może w określonych przypadkach zmienić uprawnienia z dożywocia na rentę, a w wyjątkowych sytuacjach rozwiązać umowę. Dlatego obowiązki nabywcy i prawa dożywotnika powinny być opisane możliwie precyzyjnie w akcie notarialnym.

Co wybrać: darowiznę, testament czy dożywocie?

Darowizna jest najprostsza, gdy właściciel chce przekazać mieszkanie od razu i nie oczekuje świadczeń wzajemnych. Dla osoby obcej jest jednak zwykle kosztowna podatkowo i może nie chronić darczyńcy wystarczająco, jeżeli nie ustanowi się dla niego prawa do mieszkania.

Testament albo zapis windykacyjny są korzystne, gdy właściciel chce zachować pełną kontrolę nad mieszkaniem do śmierci. Trzeba jednak pamiętać o podatku od spadków i darowizn, ewentualnej uldze mieszkaniowej oraz o roszczeniach o zachowek.

Umowa dożywocia najczęściej najlepiej pasuje do sytuacji, w której starsza osoba chce przekazać mieszkanie zaufanej osobie obcej w zamian za realną, dożywotnią opiekę i utrzymanie. Zwykle jest też korzystniejsza w kontekście zachowku niż darowizna, ale wymaga dużego zaufania i starannego uregulowania obowiązków nabywcy.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie osobie obcej?

Tak. Właściciel może przekazać mieszkanie osobie niespokrewnionej. Trzeba jednak zachować właściwą formę, najczęściej akt notarialny, oraz uwzględnić skutki podatkowe i spadkowe.

Czy darowizna mieszkania osobie obcej jest zwolniona z podatku?

Co do zasady nie. Osoba obca należy do III grupy podatkowej, a kwota wolna wynosi 5733 zł. Przy mieszkaniu podatek zwykle będzie liczony od znacznej nadwyżki ponad tę kwotę.

Czy testament chroni przed zachowkiem?

Nie. Testament pozwala wskazać osobę, która ma dziedziczyć albo otrzymać konkretne mieszkanie, ale osoby uprawnione do zachowku mogą po śmierci spadkodawcy dochodzić roszczenia pieniężnego.

Czy umowa dożywocia eliminuje zachowek?

Umowa dożywocia jest umową odpłatną i co do zasady nie jest doliczana do zachowku jak darowizna. Warunkiem bezpieczeństwa jest jednak to, aby dożywocie było rzeczywiste, a nabywca faktycznie wykonywał obowiązki wobec dożywotnika.

Czy osoba obca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej 110 m²?

Tak, ale tylko w ściśle określonych przypadkach, przede wszystkim przy nabyciu po śmierci spadkodawcy i po co najmniej 2 latach opieki wykonywanej na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym. Ulga nie obejmuje zwykłej darowizny mieszkania dla osoby z III grupy podatkowej.

Podsumowanie

Najlepszy sposób przekazania mieszkania osobie obcej zależy od tego, co jest ważniejsze: natychmiastowe przeniesienie własności, zachowanie kontroli nad mieszkaniem do śmierci, zapewnienie opieki czy ograniczenie ryzyka zachowku. Darowizna jest prosta, ale podatkowo kosztowna i może być ryzykowna dla darczyńcy. Testament daje większą kontrolę właścicielowi, ale nie wyłącza zachowku. Umowa dożywocia jest często najpraktyczniejsza przy rzeczywistej opiece nad starszą osobą, lecz wymaga starannego aktu notarialnego.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Serwis podatki.gov.pl, stawki i limity w podatku od spadków i darowizn - podatki.gov.pl