Pani Halina napisała do nas w sprawie swojej przyjaciółki, która jest w podeszłym wieku i rozważa przekazanie swojego mieszkania pewnej zaufanej osobie. Starsza pani zastanawia się, jak zrobić to korzystnie dla siebie i tej osoby, gdyż nie są ze sobą spokrewnione. W jej imieniu pani Halina pyta, jak przekazać mieszkanie osobie obcej zgodne z prawem, a zarazem bez ponoszenia obciążeń podatkowych i innych.
Przekazanie nieruchomości osobie obcej
Osoba fizyczna może swobodnie rozporządzać przedmiotami będącymi jej własnością, co oznacza, że można przekazać nieruchomość osobie obcej. Jedną z dopuszczalnych form jest darowizna lub też testament. Podstawowa różnica jest taka, że darowizna przenosi prawo własności w momencie jej dokonania, natomiast testament sprawa, że własność przechodzi na spadkobiercę po śmierci spadkodawcy.
Należy pamiętać, że spadkodawca w każdej chwili może odwołać testament. Ponadto istnieje podstawa prawna do odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności wobec obdarowanego.
Przekazanie mieszkania na rzecz osoby obcej a roszczenie o zachowek
Zarówno w przypadku darowizny, jak i spadku po śmierci przekazującego mieszkanie na rzecz osoby obcej rodzina zmarłego będzie mogła domagać się zachowku. Prawo do zachowku przysługuje, zarówno gdy majątek został przekazany w formie darowizny, jak i w formie spadku. W rezultacie osoba fizyczna może rozporządzać swoim majątkiem, ale po jej śmierci ustawowi spadkobiercy mają prawo żądać zachowku od osoby obcej.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Podatek od spadków i darowizn w trzeciej grupie podatkowej
W zakresie podatków zarówno otrzymanie darowizny, jak i nabycie spadku podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W przypadku osób obcych (III grupa podatkowa) stawki podatku wynoszą 12 – 16 – 20% w zależności od wartości przedmiotu spadku (darowizny).
Możliwość zwolnienia z podatku osób zaliczanych do trzeciej grupy podatkowej w przypadku dziedziczenia
Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia od tego podatku na mocy art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nabycia własności mieszkania w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej lokalu.
Zwolnienie przysługuje nabywcom, którzy spełniają następujące warunki:
- nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi, przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi, rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- będą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały, w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
- od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku;
- od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
Powyższe zwolnienie przysługuje wyłącznie w przypadku dziedziczenia (nie darowizny) i konieczne jest sporządzenie pomiędzy osobami pisemnej umowy o opiece z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz upływ okresu minimum 2 lat. Następnie trzeba spełnić pozostałe warunki wymienione w pkt. 1-4. Wtedy z opodatkowania podatkiem od spadków wyłączona jest wartość mieszkania do powierzchni 110 m2.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przekazanie mieszkania osobie obcej w umowie dożywocia a zapłata zachowku
Starsza pani ma jeszcze możliwość zawarcia z ową zaufaną osobą umowy dożywocia. Co ważne, w przypadku dożywocia nie powstaje konieczność zapłaty zachowku.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W ramach tej umowy własność nieruchomości od razu przechodzi na nowego nabywcę, jednak ma on obowiązek opieki, utrzymywania, dochowania, leczenia oraz pochówku przekazującego. Przy umowie dożywocia otrzymujący mieszkanie płaci podatek PCC w wysokości 2% podatku od wartości nieruchomości.
Podsumowując, najlepszym rozwiązaniem dla starszej pani i dla osob, której chce przekazać mieszkanie, wydaje się być sporządzenie umowy dożywocia (brak konieczności zapłaty zachowku i podatek w wysokości 2%).
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Przypadek pani Katarzyny i jej sąsiadki
Pani Katarzyna, 75-letnia wdowa, postanowiła przepisać mieszkanie na swoją długoletnią sąsiadkę, która przez lata pomagała jej w codziennych obowiązkach. Pani Katarzyna nie miała rodziny, a sąsiadka stała się dla niej jak bliska przyjaciółka. Panie zdecydowały się na zawarcie umowy dożywocia, na podstawie której mieszkanie stało się własnością sąsiadki, a ta zobowiązała się do zapewnienia opieki pani Katarzynie do końca jej życia.
Historia pana Jana i jego opiekunki
Pan Jan, 80-letni emeryt, który nie miał dzieci ani innych bliskich krewnych, postanowił przepisać swoje mieszkanie na młodą opiekunkę, która przez ostatnie lata troszczyła się o niego. W zamian za mieszkanie opiekunka zobowiązała się do kontynuowania opieki nad panem Janem. Wybrali formę darowizny, co wiązało się z obowiązkiem zapłaty podatku od darowizny, ale pan Jan zdecydował się pokryć ten koszt, uznając to za najprostsze rozwiązanie.
Decyzja pani Ewy o przepisaniu mieszkania na przyjaciela rodziny
Pani Ewa, po śmierci męża, zdecydowała się przekazać swoje duże mieszkanie przyjacielowi rodziny, który zawsze wspierał ją i jej męża w trudnych chwilach. Zdecydowali się na sporządzenie testamentu, w którym pani Ewa wskazała go jako jedynego spadkobiercę. Wybrała tę formę, aby mieć pewność, że do czasu jej śmierci może nadal mieszkać w swoim domu, a jednocześnie zagwarantować, że przyjaciel rodziny otrzyma mieszkanie.
Podsumowanie
Przekazanie mieszkania osobie obcej może przybrać różne formy, takie jak darowizna, testament czy umowa dożywocia, każda z nich wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi i podatkowymi. Ważne jest, aby osoba przekazująca nieruchomość dokładnie rozważyła wszystkie opcje i ich implikacje, biorąc pod uwagę swoje indywidualne potrzeby i relacje z osobą obdarowaną. Właściwe zaplanowanie i konsultacja z ekspertem prawnym może zapewnić spokój ducha i ochronę interesów zarówno dla darczyńcy, jak i obdarowanego.
Oferta porad prawnych
Zapewniamy kompleksowe porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych dokumentów dotyczących przekazywania nieruchomości. Skorzystaj z naszej wiedzy i doświadczenia, aby upewnić się, że Twoja decyzja jest bezpieczna i zgodna z obowiązującym prawem. Napisz do nas, korzystając z formularza, który umieściliśmy pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Darowizna pieniężna od żonatego brata a podatek
