Licytacja mieszkania bez księgi wieczystej – czy to bezpieczne?

Czy można licytować mieszkanie bez księgi wieczystej?

Tak. Sam brak księgi wieczystej nie oznacza, że licytacja jest niedopuszczalna. W praktyce najczęściej chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego księga wieczysta może, ale nie musi być założona. Jeżeli natomiast lokal stanowi odrębną własność, co do zasady powinien mieć księgę wieczystą, bo odrębna własność lokalu powstaje wraz z wpisem do księgi wieczystej na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Przed przystąpieniem do licytacji trzeba więc ustalić, co dokładnie jest przedmiotem egzekucji: odrębna własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy inny tytuł prawny. Ma to wpływ na dokumenty, ryzyka, możliwość założenia księgi wieczystej po nabyciu oraz ewentualne finansowanie zakupu kredytem.

Podstawowe czynności egzekucyjne dotyczące nieruchomości reguluje art. 921 i następne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości na podstawie art. 17¹³ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Co powinno znaleźć się w obwieszczeniu o licytacji?

Obwieszczenie o licytacji nieruchomości powinno zostać publicznie ogłoszone co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Wynika to z art. 955 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Obwieszczenie zamieszcza się m.in. na stronie Krajowej Rady Komorniczej, a także w sposób przewidziany w tym przepisie.

Zgodnie z art. 953 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego obwieszczenie powinno wskazywać m.in. nieruchomość, miejsce jej położenia, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi, czas i miejsce licytacji oraz czas, w którym można oglądać nieruchomość i przeglądać akta postępowania egzekucyjnego. Jeżeli nieruchomość albo prawo ma księgę wieczystą, w obwieszczeniu powinien pojawić się jej numer. Jeżeli księgi nie ma, tym ważniejsze jest przejrzenie akt i dokumentów źródłowych.

W sprawach dotyczących mieszkań bez księgi wieczystej trzeba zachować szczególną ostrożność, ponieważ nie działa tu praktyczna wygoda weryfikacji stanu prawnego przez elektroniczną księgę wieczystą. W szczególności nie można opierać decyzji wyłącznie na opisie z ogłoszenia.

Jakie dokumenty sprawdzić przed licytacją mieszkania bez KW?

Przed wpłatą rękojmi warto skorzystać z możliwości przeglądania akt egzekucyjnych. Art. 953 § 1 pkt 6 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga, aby w obwieszczeniu wskazano czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania.

W przypadku lokalu bez księgi wieczystej należy sprawdzić przede wszystkim:

• protokół opisu i oszacowania sporządzony w egzekucji, o którym mowa w art. 947 Kodeksu postępowania cywilnego,
• operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego,
• dokument potwierdzający tytuł prawny dłużnika do lokalu, np. przydział, umowę, zaświadczenie spółdzielni, orzeczenie sądu albo akt notarialny,
• informację ze spółdzielni mieszkaniowej o rodzaju prawa, zadłużeniu wobec spółdzielni i osobach zameldowanych lub faktycznie zamieszkujących lokal,
• czy dla lokalu można założyć księgę wieczystą po nabyciu, w szczególności czy spółdzielnia ma uregulowany stan prawny gruntu,
• czy w lokalu mieszkają dłużnik, członkowie rodziny, najemcy albo inne osoby.

Jeżeli z dokumentów wynika, że przedmiotem sprzedaży jest prawo obciążone innymi prawami albo że stan prawny lokalu jest niejasny, bezpieczeństwo licytacji zależy od konkretnego stanu faktycznego. W takiej sytuacji sama atrakcyjna cena nie powinna przesądzać o udziale w przetargu.

Rękojmia i cena wywołania – aktualne zasady

Osoba przystępująca do przetargu musi złożyć rękojmię. Zgodnie z art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania. To ważne, ponieważ nie jest to 10% ceny wywoławczej, lecz 10% wartości oszacowania ustalonej w postępowaniu egzekucyjnym.

Rękojmię składa się najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, chyba że chodzi o szczególny tryb licytacji elektronicznej. Zasady e-licytacji nieruchomości regulują art. 986¹–986¹¹ Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce należy zawsze sprawdzić obwieszczenie, bo wskazuje ono rachunek, termin i sposób wniesienia rękojmi.

Cena wywołania wynosi:

W razie wygrania licytacji sąd wzywa nabywcę do zapłaty ceny. Zgodnie z art. 967 Kodeksu postępowania cywilnego na poczet ceny zalicza się złożoną przez nabywcę rękojmię. Termin i warunki zapłaty wynikają z przepisów oraz postanowień sądu, dlatego należy dokładnie czytać wezwanie po przybiciu.

Przybicie a przysądzenie własności – kiedy nabywca staje się właścicielem?

Wygranie licytacji nie oznacza jeszcze nabycia lokalu. Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na podstawie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Następnie, po wykonaniu warunków licytacyjnych, przede wszystkim po zapłacie ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na podstawie art. 998 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Wynika to z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Ten sam przepis stanowi, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem do ujawnienia prawa własności nabywcy w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Jeżeli lokal nie miał księgi wieczystej, po prawomocnym przysądzeniu trzeba ustalić właściwy sposób ujawnienia prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nabywca może dążyć do założenia księgi wieczystej, o ile pozwalają na to dokumenty i stan prawny nieruchomości spółdzielni.

Czy zakup z licytacji usuwa hipoteki, zajęcia i inne obciążenia?

Co do zasady prawomocne przysądzenie własności powoduje wygaśnięcie praw i skutków ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. Wynika to z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W miejsce wygasłych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale sumy uzyskanej z egzekucji.

Nie oznacza to jednak, że każde ryzyko znika automatycznie. Art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje prawa, które pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia, w szczególności prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność przesyłu. Inne wyjątki mogą wynikać z dalszych przepisów tego artykułu i z konkretnego stanu sprawy.

Jeżeli w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów albo aktach egzekucyjnych widnieje zajęcie, hipoteka albo wcześniejsza egzekucja, trzeba ustalić, czy i w jaki sposób zostaną usunięte po przysądzeniu własności. W sprawach, w których wpisy są nieaktualne lub przedawnione, znaczenie może mieć późniejsze wykreślenie z księgi wieczystej.

Lokatorzy, najem i wydanie mieszkania po licytacji

Jednym z najważniejszych praktycznych ryzyk jest to, że lokal może być nadal zajmowany. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości na podstawie art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie oznacza to jednak, że faktyczne opróżnienie lokalu zawsze nastąpi szybko.

Jeżeli w lokalu mieszkają osoby objęte ochroną lokatorską, zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 tej ustawy dotyczący uprawnienia do lokalu socjalnego w razie eksmisji. Samo postanowienie o przysądzeniu własności nie usuwa automatycznie wszystkich problemów faktycznych związanych z opróżnieniem lokalu.

Jeżeli lokal jest wynajęty lub wydzierżawiony, trzeba uwzględnić art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy. W określonych przypadkach przepis pozwala wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony, ale ocena zależy od treści umowy i daty jej zawarcia.

Podatki i koszty po licytacji

Nabycie w ramach egzekucji co do zasady nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ponieważ art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza z opodatkowania czynności cywilnoprawne w sprawach egzekucji. Dotyczy to również praktycznego rozróżnienia między zwykłą sprzedażą a nabyciem w toku postępowania egzekucyjnego.

W wyjątkowych sytuacjach może pojawić się problem podatku VAT, zwłaszcza gdy dłużnik działał jako podatnik VAT, a przedmiotem egzekucji jest lokal związany z działalnością gospodarczą. Wtedy znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 18 tej ustawy, zgodnie z którym komornicy są płatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji, jeżeli sama dostawa podlega VAT. W typowych sprawach mieszkań prywatnych VAT zwykle nie występuje, ale nie należy tego zakładać bez sprawdzenia dokumentów.

Po nabyciu należy liczyć się także z opłatą sądową za wniosek wieczystoksięgowy, kosztami dokumentów ze spółdzielni, ewentualnymi kosztami postępowania o wydanie lokalu oraz opłatami eksploatacyjnymi należnymi po dniu nabycia prawa.

FAQ

Czy licytacja mieszkania bez księgi wieczystej jest ważna?

Może być ważna. Brak księgi wieczystej sam w sobie nie unieważnia licytacji, zwłaszcza gdy przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić dokumenty potwierdzające tytuł prawny dłużnika.

Czy po licytacji można założyć księgę wieczystą?

Często tak, ale zależy to od rodzaju prawa i dokumentów. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu znaczenie ma m.in. zaświadczenie spółdzielni oraz stan prawny gruntu, na którym stoi budynek.

Ile wynosi rękojmia przy licytacji komorniczej?

Rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania zgodnie z art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie należy jej mylić z 10% ceny wywoławczej.

Kiedy nabywca staje się właścicielem mieszkania?

Nabywca staje się właścicielem dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności. Samo wygranie licytacji ani samo przybicie nie przenosi jeszcze własności.

Czy hipoteki i zajęcia znikają po zakupie z licytacji?

Co do zasady wygasają z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności na podstawie art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, ale istnieją wyjątki. Dlatego przed licytacją trzeba sprawdzić akta, księgę wieczystą, jeżeli istnieje, oraz ewentualny zbiór dokumentów.

Czy trzeba płacić PCC od mieszkania kupionego na licytacji?

Co do zasady nie, ponieważ art. 2 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza czynności cywilnoprawne w sprawach egzekucji z opodatkowania PCC. W nietypowych przypadkach trzeba natomiast sprawdzić, czy nie występuje VAT.

Źródła

• art. 921–1002 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 953, art. 955, art. 962, art. 965, art. 983, art. 987, art. 998, art. 999, art. 1000 i art. 1002,
• art. 986¹–986¹¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 17¹³ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych,
• art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.