Roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa własności

Na czym polega roszczenie o zwrotne przeniesienie własności?

W opisanej sytuacji zabezpieczeniem pożyczki było przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. Taka konstrukcja jest dopuszczalna w granicach swobody umów wynikającej z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ale przy nieruchomościach trzeba pamiętać o szczególnych ograniczeniach. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Z kolei art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, a dłużnik uzyskuje roszczenie obligacyjne o powrotne przeniesienie własności po spełnieniu warunków określonych w umowie, najczęściej po terminowej spłacie pożyczki. Takie roszczenie może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej, ponieważ art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnianie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń w przypadkach przewidzianych w przepisach, a art. 16 ust. 2 tej ustawy wymienia przykładowo roszczenia dotyczące przeniesienia własności nieruchomości.

Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej wzmacnia pozycję osoby, której roszczenie przysługuje, bo informuje osoby trzecie o istnieniu prawa osobistego lub roszczenia. Nie oznacza jednak, że wpis jest nieusuwalny. Jeżeli roszczenie wygasło albo upłynął termin przewidziany w art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, właściciel może żądać jego wykreślenia.

Co dzieje się z roszczeniem, gdy pożyczka nie została spłacona?

Kluczowe znaczenie ma treść aktu notarialnego i umowy pożyczki. Jeżeli z umowy wynika, że dłużnik ma prawo żądać zwrotnego przeniesienia własności tylko wtedy, gdy spłaci pożyczkę w oznaczonym terminie, brak zapłaty w tym terminie może prowadzić do wygaśnięcia roszczenia o zwrotne przeniesienie własności.

Taką linię wykładni przyjął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2007 r., sygn. akt IV CSK 118/07. Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie o zwrotne przewłaszczenie jest roszczeniem warunkowym w rozumieniu art. 19 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ale tylko wtedy, gdy spełnienie świadczenia przez dłużnika powoduje powstanie wymagalnego roszczenia o powrotne przeniesienie prawa. Jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia w terminie, może dojść do wygaśnięcia ekspektatywy tego roszczenia.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że w każdej sprawie wpis podlega wykreśleniu tylko dlatego, że wierzyciel twierdzi, iż pożyczka nie została spłacona. Sąd wieczystoksięgowy działa w postępowaniu formalnym. Zgodnie z art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sąd, rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jeżeli dokumenty nie pozwalają jednoznacznie ustalić wygaśnięcia roszczenia, sąd może odmówić wykreślenia wpisu.

Kiedy można powołać się na art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela albo użytkownika wieczystego, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy. Jeżeli taki wniosek został złożony, lecz nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone po uprawomocnieniu się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.

Art. 19 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczy roszczeń przyszłych albo warunkowych. W takim przypadku roczny termin liczy się nie od samego wpisu, ale od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. W przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie trzeba więc ustalić, czy dłużnik spłacił pożyczkę i tym samym uzyskał wymagalne roszczenie o zwrotne przeniesienie własności, czy przeciwnie — nie spełnił warunku wynikającego z umowy i roszczenie wygasło.

W praktyce możliwe są dwa podstawowe warianty:

Jak złożyć wniosek o wykreślenie roszczenia?

Wniosek o wykreślenie roszczenia składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Zgodnie z art. 626² § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się na urzędowym formularzu. W praktyce będzie to formularz KW-WPIS, w którym należy wskazać numer księgi wieczystej, żądanie wykreślenia konkretnego wpisu z działu III oraz podstawę żądania.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty wykazujące, że wpisane roszczenie nie powinno dalej obciążać księgi wieczystej. Podstawą może być w szczególności akt notarialny przewłaszczenia na zabezpieczenie, dokumenty określające termin spłaty, oświadczenia stron, dokument z podpisem notarialnie poświadczonym albo prawomocne orzeczenie sądu. Art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie wymagają innej formy. Wykreślenie wpisu jest również wpisem w rozumieniu przepisów wieczystoksięgowych.

Jeżeli druga strona kwestionuje brak spłaty albo twierdzi, że roszczenie nadal istnieje, sama korespondencja lub wezwanie do zapłaty może nie wystarczyć. W takiej sytuacji bezpieczniejszą drogą bywa uzyskanie prawomocnego wyroku, który potwierdzi nieistnienie roszczenia lub pozwoli uzgodnić treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawę takiego żądania stanowi art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy wierzyciel może zatrzymać nieruchomość bez rozliczenia?

Brak spłaty pożyczki nie zawsze kończy wszystkie rozliczenia między stronami. Przewłaszczenie na zabezpieczenie pełni funkcję zabezpieczającą, a nie służy nieuzasadnionemu wzbogaceniu wierzyciela. Zakres rozliczeń zależy przede wszystkim od treści umowy, wartości nieruchomości, wysokości zadłużenia, odsetek, kosztów oraz ewentualnych postanowień dotyczących sposobu zaspokojenia wierzyciela.

Jeżeli wartość nieruchomości rażąco przewyższa dług, dłużnik może próbować dochodzić roszczeń rozliczeniowych na podstawie umowy, art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczącego wykonywania zobowiązań zgodnie z ich treścią i celem społeczno-gospodarczym, art. 471 Kodeksu cywilnego dotyczącego odpowiedzialności kontraktowej albo — w określonych stanach faktycznych — przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, w tym art. 405 Kodeksu cywilnego. Każdorazowo wymaga to jednak analizy konkretnej umowy i wartości zabezpieczenia.

Podobne problemy z nieruchomościami pojawiają się także w sprawach publicznoprawnych, zwłaszcza gdy chodzi o wywłaszczenie działki pod drogę, spór o wysokość odszkodowania albo odzyskanie gruntów przekazanych na rzecz Skarbu Państwa. W każdej z tych spraw kluczowe znaczenie mają dokumenty i aktualny wpis w księdze wieczystej.

Co zrobić, gdy sąd odmówi wykreślenia wpisu?

Jeżeli sąd wieczystoksięgowy oddali wniosek o wykreślenie roszczenia, należy sprawdzić przyczynę odmowy. Często problemem nie jest samo prawo właściciela do żądania wykreślenia, ale brak dokumentu, który w postępowaniu wieczystoksięgowym jednoznacznie potwierdza wygaśnięcie roszczenia. Postępowanie wieczystoksięgowe nie służy bowiem do prowadzenia szerokiego postępowania dowodowego, przesłuchiwania świadków czy badania spornych rozliczeń.

W razie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym właściciel może wytoczyć powództwo na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dopiero prawomocny wyrok uzyskany w takim procesie może stanowić podstawę do wykreślenia wpisu, jeżeli sąd wieczystoksięgowy wcześniej nie mógł tego zrobić na podstawie samych dokumentów.

FAQ

Czy roszczenie o zwrotne przeniesienie własności znika z księgi automatycznie?

Nie. Nawet jeżeli roszczenie wygasło według umowy, wpis w dziale III księgi wieczystej pozostaje do czasu jego wykreślenia. Trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego i dołączyć dokumenty uzasadniające wykreślenie.

Czy wystarczy samo wezwanie dłużnika do zapłaty?

Zazwyczaj nie. Wezwanie do zapłaty może być pomocnym dowodem w szerszym sporze, ale sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim dokumenty stanowiące podstawę wpisu lub wykreślenia. Wynika to z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy trzeba czekać rok od wpisu roszczenia?

To zależy od charakteru roszczenia i treści umowy. Art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje zasadniczo roczny termin od wpisu. Przy roszczeniach przyszłych lub warunkowych art. 19 ust. 3 tej ustawy wiąże termin z wymagalnością roszczenia. W sprawach przewłaszczenia trzeba więc ustalić, czy roszczenie stało się wymagalne po spłacie, czy wygasło z powodu braku terminowej zapłaty.

Co zrobić, jeżeli dłużnik twierdzi, że jednak spłacił pożyczkę?

Jeżeli istnieje spór co do spłaty, sąd wieczystoksięgowy może nie być właściwym miejscem do jego rozstrzygnięcia. Wtedy konieczne może być postępowanie procesowe, w którym sąd przeprowadzi pełne postępowanie dowodowe i ustali, czy roszczenie nadal istnieje.

Czy przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie zawsze jest bezpieczne dla wierzyciela?

Nie zawsze. Konstrukcja jest skuteczna tylko wtedy, gdy umowa jest prawidłowo przygotowana, zachowuje formę aktu notarialnego i jasno reguluje warunki zwrotnego przeniesienia własności oraz rozliczenia stron. Nieprecyzyjna umowa może prowadzić do długiego sporu i problemów z wykreśleniem wpisu z księgi wieczystej.

Podsumowanie

Jeżeli pożyczkobiorca nie zwrócił pieniędzy w terminie, a umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie uzależniała roszczenie o zwrotne przeniesienie własności od terminowej spłaty, roszczenie ujawnione w księdze wieczystej może wygasnąć. Właściciel nieruchomości może wtedy żądać wykreślenia wpisu, powołując się na art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz treść umowy.

Najważniejsze jest jednak to, czy wygaśnięcie roszczenia da się wykazać dokumentami. Jeżeli tak — właściwą drogą jest wniosek KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli nie — potrzebne może być postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Źródła

1. Art. 10 ust. 1, art. 16 ust. 1 i 2, art. 19 ust. 1 i 3 oraz art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
2. Art. 353¹, art. 157 § 1, art. 158, art. 354 § 1, art. 471 i art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Art. 626² § 1 i art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2007 r., sygn. akt IV CSK 118/07.