Zabezpieczenie nieruchomości spadkowej przed sprzedażą

Jak ograniczyć możliwość sprzedaży nieruchomości przekazanej jednemu ze spadkodawców

W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

W mojej ocenie istnieją trzy możliwości ograniczenia, choć niedające 100% gwarancji zachowania nieruchomości w rodzinie, rozporządzenia nieruchomością.

Po pierwsze to zastrzeżenia dla wszystkich z dotychczasowych współwłaścicieli tzw. prawa pierwokupu. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Prawo pierwokupu a sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej

Jak wynika z powyższych zapisów, prawo pierwokupu choć teoretycznie daje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości nie daje 100% gwarancji jej nabycia z kilki powodów; po pierwsze siostra może sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, a Państwo wówczas możecie dochodzić jedynie odszkodowania, po drugie siostra może wskazać taką wysoką kwotę za sprzedaż, że żadne z Państwa nie będzie w stanie jej tego zagwarantować co uprawni ją do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

Ustanowienie służebności osobistej

Drugą możliwością jest ustanowienie na rzecz jednego z Państwa lub każdego z Państwa prawa tzw. służebności osobistej. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista), tj. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej

Stosownie do treści art. 298 zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Służebność osobista jest o tyle bezpieczna, o ile osoba, na której rzecz jest zapisana, może w każdym momencie korzystać ze swego prawa bez względu na to kto jest właścicielem nieruchomości. W praktyce nie spotkałem się jeszcze z sytuacją, kiedy ktoś kupiłby nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, wiedząc, że uprawniony jest osobą co najwyżej w kwicie wieku, zdrową i regularnie korzystającą z tego prawa.

Pozostawienie nieruchomości będącej przedmiotem spadku we współwłasności

Trzecia możliwość, która wydaje się być najkorzystniejsza i wbrew pozorom najmocniejsza, to pozostawienie sobie udziału choćby wielkości 1/10. Wówczas siostra nie może sprzedać całej nieruchomości, bowiem musi mieć zgodę drugiego współwłaściciela. Co najwyżej może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Wyraźnie jednak zastrzec należy, że każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności, co powoduje, że wcześniej czy później możliwe jest, że siostra stanie się jedynym współwłaścicielem nieruchomości.

Reasumując, w mojej ocenie, nie ma instrumentu, który by chroniła Państwa prawo w 100% i zapewniał realizację Państwa woli. Można jednak uczynić wiele, by swobodne rozporządzenia nieruchomością siostrze ograniczyć.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93