Jak zabezpieczyć nieruchomość spadkową przed sprzedażą

Czy można zakazać spadkobiercy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Jeżeli po dziale spadku albo po umowie między spadkobiercami cała nieruchomość ma przypaść jednej osobie, trzeba odróżnić dwie kwestie: własność nieruchomości i zobowiązanie rodzinne. Właściciel nieruchomości korzysta z ochrony wynikającej z art. 140 Kodeksu cywilnego. W granicach ustaw i zasad współżycia społecznego może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią, czyli m.in. sprzedać ją, darować, obciążyć hipoteką albo ustanowić ograniczone prawo rzeczowe.

Dlatego w akcie notarialnym nie da się skutecznie wpisać prostego postanowienia: „siostra nigdy nie sprzeda ani nie daruje domu”, które automatycznie unieważni każdą późniejszą sprzedaż lub darowiznę. Wynika to również z art. 57 Kodeksu cywilnego: czynność prawna nie może wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo jest zbywalne. Można natomiast wprowadzić zobowiązanie osobiste, że właściciel nie dokona określonych rozporządzeń. Naruszenie takiego zobowiązania może uzasadniać roszczenia, np. odszkodowanie albo karę umowną, ale nie zawsze zatrzyma przeniesienie własności na osobę trzecią.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku powinien zostać zawarty w formie aktu notarialnego. To właśnie na etapie aktu notarialnego należy rozważyć wszystkie zabezpieczenia: pozostawienie udziałów, służebność, prawo pierwokupu, ewentualne prawo odkupu, umowę o sposób korzystania albo zobowiązania rodzinne.

Prawo pierwokupu przy przekazaniu nieruchomości jednemu spadkobiercy

Pierwszym zabezpieczeniem, które warto rozważyć, jest prawo pierwokupu. Polega ono na tym, że jeżeli właściciel będzie chciał sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, uprawnieni członkowie rodziny mogą wejść w miejsce kupującego i nabyć nieruchomość na warunkach uzgodnionych w umowie sprzedaży.

Prawo pierwokupu ma jednak istotne ograniczenia. Po pierwsze, działa tylko przy sprzedaży, a nie przy darowiźnie, zamianie, wniesieniu nieruchomości do spółki czy innych rozporządzeniach. Po drugie, uprawniony musi być gotowy zapłacić cenę wynikającą z umowy sprzedaży z osobą trzecią. Po trzecie, przy nieruchomości wykonanie prawa pierwokupu następuje zasadniczo w terminie miesiąca od zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, chyba że strony przewidziały inny dopuszczalny termin.

W praktyce przy nieruchomości objętej takim zabezpieczeniem zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a uprawnionych zawiadamia się o jej treści. Jeżeli właściciel naruszy prawo pierwokupu, skutki zależą od rodzaju tego prawa i okoliczności sprawy. Przy umownym pierwokupie najczęściej podstawowym skutkiem jest odpowiedzialność odszkodowawcza, dlatego warto zadbać o prawidłowe sformułowanie postanowień aktu notarialnego i rozważyć ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej.

Podobne mechanizmy pojawiają się także poza działem spadku, np. przy darowiźnie z zastrzeżeniem pierwokupu albo w relacjach dzierżawnych, gdzie znaczenie może mieć pierwokup w umowie dzierżawy. Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić, czy konkretne prawo pierwokupu wynika z ustawy, czy wyłącznie z umowy.

Służebność osobista i służebność mieszkania jako zabezpieczenie rodziny

Drugim rozwiązaniem jest obciążenie nieruchomości służebnością osobistą, najczęściej służebnością mieszkania. Służebność osobista jest prawem ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Może polegać np. na prawie zamieszkiwania w domu, korzystania z określonych pomieszczeń, przejazdu, przechodu albo korzystania z części nieruchomości w ustalonym zakresie.

Służebność nie zatrzymuje sprzedaży nieruchomości. Jej siła polega na czymś innym: obciąża nieruchomość, a więc przyszły nabywca musi liczyć się z prawami osoby uprawnionej. Dla potencjalnego kupującego dom lub mieszkanie obciążone realnie wykonywaną służebnością może być znacznie mniej atrakcyjne. W wielu rodzinnych sprawach jest to skuteczniejsze zabezpieczenie korzystania z nieruchomości niż samo zobowiązanie właściciela, że nie sprzeda domu.

Zakres służebności trzeba opisać precyzyjnie w akcie notarialnym: kto jest uprawniony, z jakich pomieszczeń może korzystać, czy może przyjmować domowników, czy ma prawo korzystać z ogrodu, garażu, dojazdu, mediów i pomieszczeń gospodarczych. Warto też ujawnić służebność w księdze wieczystej. Więcej praktycznych problemów związanych z takim obciążeniem omawia zagadnienie: nieruchomość obciążona służebnością.

Umowa dożywocia i obowiązek opieki

Umowa dożywocia ma sens wtedy, gdy żyjący właściciel przenosi nieruchomość na inną osobę w zamian za zapewnienie mu utrzymania. Typowo chodzi o przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Nie jest to jednak typowy instrument działu spadku po zmarłych rodzicach, bo zmarli nie mogą już zawrzeć umowy dożywocia.

Może mieć natomiast znaczenie w podobnych sytuacjach rodzinnych, gdy np. babcia, dziadek albo inny żyjący krewny przekazuje gospodarstwo lub dom w zamian za opiekę. W takim układzie trzeba bardzo starannie opisać obowiązki nabywcy, bo późniejsze spory zwykle dotyczą tego, czy opieka była rzeczywiście wykonywana. Zobacz również: przepisanie gospodarstwa + opieka nad babcią.

Pozostawienie współwłasności nieruchomości

Trzecim i często najskuteczniejszym praktycznie rozwiązaniem jest nieprzekazywanie całej nieruchomości jednej osobie. Jeżeli rodzeństwo pozostawi sobie choćby mniejsze udziały, siostra nie będzie mogła samodzielnie sprzedać całej nieruchomości. Każdy współwłaściciel może natomiast rozporządzić swoim udziałem, dlatego trzeba mieć świadomość, że współwłasność nie zamraża całkowicie obrotu prawnego.

Przy współwłasności czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż całej nieruchomości jest właśnie taką czynnością. Jednocześnie każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to można wyłączyć umownie na czas nie dłuższy niż 5 lat, a w ostatnim roku przed upływem terminu można je przedłużyć na dalsze okresy pięcioletnie. W praktyce takie postanowienie również warto skonsultować z notariuszem i ujawnić w księdze wieczystej, jeżeli spełnione są przesłanki wpisu.

Współwłasność jest rozwiązaniem mocnym, ale wymaga zaufania i gotowości do współdecydowania. Jeżeli relacje rodzinne są napięte, może prowadzić do sporów o remonty, koszty, korzystanie z domu i późniejsze zniesienie współwłasności. Osobnym problemem jest sprzedaż udziału w nieruchomości, bo udział może stać się przedmiotem obrotu niezależnie od woli pozostałych współwłaścicieli.

Jakie rozwiązanie wybrać w akcie notarialnym?

Jeżeli priorytetem jest utrzymanie domu po rodzicach w rodzinie, najbezpieczniej nie opierać się na jednym zabezpieczeniu. W praktyce można rozważyć kombinację kilku instrumentów:

• pozostawienie części udziałów przy pozostałym rodzeństwie,
• umowę wyłączającą żądanie zniesienia współwłasności na dopuszczalny okres,
• prawo pierwokupu na wypadek sprzedaży udziału lub całej nieruchomości,
• służebność osobistą albo służebność mieszkania dla osób, które mają realnie korzystać z nieruchomości,
• zobowiązanie właściciela do niedokonywania sprzedaży lub darowizny bez wcześniejszego uzgodnienia z rodziną, połączone z karą umowną, jeżeli w danym przypadku będzie to prawnie i praktycznie uzasadnione.

Jeżeli natomiast wszyscy spadkobiercy przeniosą swoje udziały na siostrę i nie ustanowią żadnych praw rzeczowych ani nie pozostawią współwłasności, późniejsze powstrzymanie sprzedaży będzie bardzo trudne. Sam rodzinny zamiar, aby dom pozostał „na zawsze” w rodzinie, nie zastąpi dobrze przygotowanego aktu notarialnego.

FAQ

Czy w akcie notarialnym można wpisać zakaz sprzedaży nieruchomości?

Można wpisać zobowiązanie właściciela, że nie sprzeda lub nie daruje nieruchomości, ale nie jest to to samo co bezwzględny zakaz rozporządzania własnością. Naruszenie takiego zobowiązania może rodzić odpowiedzialność wobec rodziny, lecz co do zasady nie musi automatycznie unieważniać umowy zawartej z osobą trzecią.

Czy prawo pierwokupu chroni przed darowizną?

Nie. Prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży. Jeżeli właściciel daruje nieruchomość, prawo pierwokupu zasadniczo nie daje uprawnionemu możliwości wejścia w miejsce obdarowanego. Dlatego przy obawie przed darowizną trzeba rozważyć także inne postanowienia i zabezpieczenia.

Czy służebność uniemożliwia sprzedaż domu?

Nie uniemożliwia sprzedaży, ale obciąża nieruchomość. Nabywca musi respektować ustanowioną służebność, zwłaszcza gdy jest ona prawidłowo ujawniona w księdze wieczystej. To może skutecznie chronić uprawnionego do mieszkania lub korzystania z nieruchomości.

Czy pozostawienie małego udziału wystarczy, aby zablokować sprzedaż całej nieruchomości?

Współwłaściciel nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może jednak sprzedać własny udział, a także żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone zgodnie z przepisami.

Czy dział spadku dotyczący nieruchomości musi być u notariusza?

Tak, jeżeli spadkobiercy chcą zawrzeć umowny dział spadku, a w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Alternatywą jest sądowy dział spadku.

Podsumowanie

Nie istnieje proste postanowienie, które po przekazaniu nieruchomości jednej osobie da rodzinie stuprocentową gwarancję, że dom nigdy nie zostanie sprzedany albo darowany. Najlepiej dobrać zabezpieczenia do celu: współwłasność utrudnia sprzedaż całej nieruchomości, pierwokup daje pierwszeństwo przy sprzedaży, a służebność chroni realne korzystanie z domu. Jeżeli chodzi o opiekę nad żyjącym krewnym, trzeba dodatkowo rozważyć umowę dożywocia. W sprawach rodzinnych i spadkowych kluczowe jest przygotowanie aktu notarialnego przed przekazaniem udziałów, ponieważ późniejsze odwracanie skutków bywa trudne i kosztowne.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 57, art. 140, art. 198-210, art. 296-305, art. 596-602, art. 908-916 oraz art. 1037 - ISAP.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 16 - ISAP.