Odszkodowanie od notariusza za błąd w akcie notarialnym

Jeżeli wskutek błędu notariusza poniósł Pan lub poniosła Pani realną stratę, co do zasady możliwe jest dochodzenie odszkodowania. Podstawą jest art. 49 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, zgodnie z którym notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności wymaganej przy wykonywaniu tych czynności.

Samo niezadowolenie z treści aktu nie wystarczy. Trzeba jeszcze wykazać, że notariusz naruszył konkretny obowiązek zawodowy, a to naruszenie doprowadziło do szkody majątkowej. W praktyce takie sprawy często dotyczą błędów w akcie, wadliwego pouczenia stron, pominięcia istotnych danych, nieprawidłowego przygotowania treści czynności albo niedostrzeżenia oczywistej sprzeczności czynności z prawem.

Kiedy notariusz odpowiada za błąd?

Zakres obowiązków notariusza wynika przede wszystkim z art. 80 § 2 i § 3 ustawy – Prawo o notariacie. Zgodnie z tym przepisem notariusz ma czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne, a także ma obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Jeżeli więc notariusz nie wyjaśnił istotnych skutków prawnych albo podatkowych czynności, sporządził akt zawierający wadliwe postanowienia, pominął istotne elementy albo nie odmówił dokonania czynności mimo jej sprzeczności z prawem, może to stanowić podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej. Znaczenie może mieć także art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, zgodnie z którym notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

W orzecznictwie przyjmuje się, że odpowiedzialność notariusza za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych ma charakter deliktowy. W tym kontekście nadal istotny pozostaje wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2004 r., sygn. III CK 271/02, który wiąże odpowiedzialność notariusza z art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby żądać odszkodowania?

W praktyce trzeba wykazać cztery podstawowe elementy:

• bezprawne działanie albo zaniechanie notariusza,
• winę notariusza, choćby w postaci niedbalstwa,
• powstanie szkody majątkowej,
• normalny związek przyczynowy między zachowaniem notariusza a szkodą – art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego.

To bardzo ważne: nie każda niekorzystna konsekwencja transakcji oznacza odpowiedzialność notariusza. Jeżeli szkoda wynikała głównie z decyzji stron, zatajenia informacji, błędnych danych przekazanych notariuszowi albo spornego stanu prawnego, ocena może być inna. Każda sprawa zależy więc od konkretnego stanu faktycznego i od tego, jakie dokumenty notariusz miał przed sobą w chwili dokonywania czynności.

Jeżeli problem dotyczy treści aktu sprzedaży nieruchomości, pomocne bywa również porównanie obowiązków notariusza przy podpisaniu dokumentu z praktyką opisaną w materiale: obowiązki notariusza względem osób podpisujących akt notarialny.

Czy brak wyjaśnień podatkowych może być błędem notariusza?

Tak, ale nie zawsze w takim samym zakresie. Notariusz nie zastępuje doradcy podatkowego i nie musi rozstrzygać wszystkich złożonych sporów podatkowych. Ma jednak obowiązek udzielić stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących czynności notarialnej na podstawie art. 80 § 3 ustawy – Prawo o notariacie. W judykaturze przyjmuje się, że obejmuje to również skutki podatkowe, przynajmniej w zakresie potrzebnym do bezpiecznego dokonania czynności.

Nadal przywoływany jest wyrok Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2003 r., sygn. III CKN 500/01, w którym wskazano, że notariusz ma obowiązek udzielać stronom wyjaśnień dotyczących obowiązku podatkowego wynikającego z czynności notarialnej, a gdy istnieją uzasadnione wątpliwości – poinformować o nich i odesłać stronę do właściwego organu podatkowego w celu uzyskania informacji.

W opisanej sytuacji z aktem sprzedaży i błędnym przyjęciem opodatkowania VAT kluczowe byłoby ustalenie m.in.:

• czy w dacie czynności stan prawny był jednoznaczny,
• czy notariusz został prawidłowo poinformowany o wszystkich okolicznościach transakcji,
• czy w akcie znalazły się oświadczenia stron narzucone przez strony mimo wątpliwości,
• czy notariusz uprzedził o ryzyku podatkowym albo zalecił weryfikację w urzędzie skarbowym lub u doradcy podatkowego.

Im bardziej oczywista była omyłka albo im mniej wyjaśnień udzielono, tym silniejsza może być argumentacja za odpowiedzialnością notariusza.

Co może być szkodą i czego można żądać?

Zakres naprawienia szkody wyznacza art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono, o ile pozostają w normalnym związku przyczynowym z zachowaniem notariusza.

W sprawach przeciwko notariuszowi najczęściej żąda się zwrotu:

• kwot faktycznie utraconych wskutek wadliwej czynności,
• odsetek zapłaconych innemu podmiotowi,
• kosztów procesu przegranego z powodu błędu w akcie lub niewłaściwego pouczenia,
• innych koniecznych wydatków poniesionych dla usunięcia skutków błędu.

Nie w każdej sprawie cała zapłacona kwota będzie automatycznie szkodą. Czasem szkodą będzie tylko nadwyżka kosztów, odsetki, koszty sądowe albo różnica między stanem majątkowym rzeczywistym a tym, który istniałby bez błędu notariusza. To wymaga precyzyjnego wyliczenia.

Jeżeli spór łączy się z obowiązkiem zapłaty lub zwrotu świadczenia po przegranym procesie, przydatne bywają też zagadnienia z działu postępowanie cywilne, zwłaszcza dotyczące dowodów, kosztów i przedawnienia roszczeń.

Do kogo zgłosić roszczenie: do notariusza czy do ubezpieczyciela?

Najbezpieczniej zgłosić roszczenie równolegle do notariusza oraz do jego ubezpieczyciela OC. Obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przez notariusza wynika z art. 19a ustawy – Prawo o notariacie. Szczegóły minimalnej sumy gwarancyjnej i zakresu obowiązkowego ubezpieczenia określają przepisy wykonawcze wydane na podstawie tej ustawy.

W praktyce warto wezwać notariusza na piśmie do:

• wskazania danych ubezpieczyciela,
• podania numeru polisy,
• przekazania zgłoszenia szkody do ubezpieczyciela,
• ustosunkowania się do zarzutów i wskazania własnego stanowiska.

Następnie można zgłosić szkodę do zakładu ubezpieczeń, dołączając dokumenty potwierdzające błąd, wysokość szkody i związek przyczynowy. Jeżeli ubezpieczyciel odmówi wypłaty albo zaniży odszkodowanie, pozostaje droga sądowa.

Jak przygotować wezwanie do zapłaty?

Wezwanie powinno być konkretne i rzeczowe. Warto wskazać:

• datę i rodzaj czynności notarialnej,
• repertorium aktu,
• na czym polegał błąd lub zaniechanie,
• jakie przepisy zostały naruszone, np. art. 80 § 2 lub § 3 albo art. 81 ustawy – Prawo o notariacie,
• na czym polega szkoda i jak została wyliczona,
• termin zapłaty, np. 14 dni od doręczenia pisma,
• informację o zgłoszeniu sprawy do ubezpieczyciela i o możliwości skierowania pozwu.

Dobrze dołączyć kopie dokumentów, ale zachować oryginały. W sprawach o większą kwotę warto też przygotować chronologię zdarzeń i zestawienie szkody w tabeli.

Przedawnienie roszczeń przeciwko notariuszowi

W sprawach opartych na czynie niedozwolonym trzeba przede wszystkim sprawdzić art. 442¹ § 1 ustawy – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być jednak dłuższy niż 10 lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

To oznacza, że nie zawsze decyduje sama data aktu notarialnego. Czasem szkoda ujawnia się dopiero po latach, np. po prawomocnym wyroku, decyzji organu podatkowego, odmowie wpisu albo konieczności zwrotu świadczenia. Wtedy trzeba precyzyjnie ocenić, kiedy rzeczywiście powstała wiedza o szkodzie i o osobie odpowiedzialnej.

Jeżeli notariusz albo ubezpieczyciel podnoszą zarzut przedawnienia, sprawa często wymaga szczegółowej analizy dokumentów i przebiegu wcześniejszych postępowań.

Jakie dowody są najważniejsze?

W sprawie o odszkodowanie od notariusza najczęściej znaczenie mają:

• wypis aktu notarialnego i dokumenty stanowiące podstawę jego sporządzenia,
• korespondencja mailowa lub pisemna z kancelarią notarialną,
• wezwania do zapłaty, decyzje, interpretacje albo wyroki pokazujące skutki błędu,
• potwierdzenia zapłaty kwot, odsetek i kosztów procesu,
• zezwania świadków obecnych przy czynności, jeśli sporna jest treść udzielonych wyjaśnień,
• opinia biegłego albo specjalisty, gdy sprawa dotyczy skomplikowanych skutków prawnych lub podatkowych.

W części spraw kluczowe bywa wykazanie nie tyle samej pomyłki, ile tego, że przy zachowaniu należytej staranności notariusz powinien był ją wychwycić. Ocena jest zwykle surowsza niż przy zwykłej staranności, bo art. 49 ustawy – Prawo o notariacie wprost odwołuje się do szczególnej staranności zawodowej.

FAQ

Czy notariusz zawsze odpowiada za błędną treść aktu?

Nie. Odpowiedzialność powstaje dopiero wtedy, gdy można wykazać naruszenie obowiązków notariusza, szkodę oraz związek przyczynowy. Jeżeli błąd wynikał z nieprawdziwych danych podanych przez stronę, ocena może być inna.

Czy roszczenie trzeba kierować najpierw do ubezpieczyciela?

Nie ma jednego obowiązkowego schematu, ale w praktyce najlepiej zgłosić sprawę zarówno notariuszowi, jak i jego ubezpieczycielowi OC. Przyspiesza to ocenę odpowiedzialności i może przerwać spór bez procesu.

Czy można żądać zwrotu kosztów przegranego procesu wywołanego błędem notariusza?

Tak, jeżeli koszty te pozostają w normalnym związku przyczynowym z błędem notariusza w rozumieniu art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Od kiedy liczy się przedawnienie?

Najczęściej od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie odpowiedzialnej, zgodnie z art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego. W wielu sprawach wymaga to dokładnej analizy dokumentów i dat.

Czy brak pouczenia o skutkach podatkowych może wystarczyć do wygrania sprawy?

Może być istotnym argumentem, ale sam w sobie nie zawsze przesądza o odpowiedzialności. Trzeba jeszcze wykazać, że właśnie ten brak pouczenia doprowadził do konkretnej szkody majątkowej.

Źródła

• art. 19a, art. 49, art. 80 § 2 i § 3, art. 81 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.),
• art. 361 § 1 i § 2, art. 415, art. 442¹ § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),
• wyrok Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2003 r., III CKN 500/01,
• wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2004 r., III CK 271/02.