Obowiązki notariusza względem osób podpisujących akt notarialny

Jakie obowiązki ma notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego?

Podstawowe obowiązki notariusza wynikają z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Zgodnie z art. 80 § 2 tej ustawy notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne. Z kolei art. 80 § 3 ustawy Prawo o notariacie nakłada na notariusza obowiązek udzielania stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Przed podpisaniem aktu notariusz powinien więc wyjaśnić stronom znaczenie czynności, którą dokumentuje, np. skutki przeniesienia własności nieruchomości, znaczenie oświadczeń stron, obowiązek zapłaty ceny, skutki wpisów w księdze wieczystej czy konsekwencje ustanawianych zabezpieczeń. Na podstawie art. 94 § 1 ustawy Prawo o notariacie akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza albo przez inną osobę w jego obecności, a notariusz powinien przekonać się, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu i że akt jest zgodny z ich wolą.

Jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem, notariusz powinien odmówić jej dokonania. Wynika to z art. 81 ustawy Prawo o notariacie. Przykładowo notariusz nie powinien sporządzić umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli brak jest osoby uprawnionej do rozporządzania nieruchomością albo przedstawione dokumenty nie pozwalają na bezpieczne dokonanie czynności.

Co musi zawierać akt notarialny sprzedaży nieruchomości?

Elementy aktu notarialnego określa art. 92 § 1 ustawy Prawo o notariacie. Akt powinien zawierać m.in. datę i miejsce sporządzenia, dane notariusza, dane stron, oświadczenia stron, powołanie dokumentów, stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania aktu oraz podpisy osób biorących udział w akcie i podpis notariusza.

Jeżeli akt dotyczy czynności prawnej, powinien zawierać treść istotną dla tej czynności. Wynika to z art. 92 § 3 ustawy Prawo o notariacie. Przy sprzedaży nieruchomości będą to w szczególności: oznaczenie nieruchomości, podstawa nabycia przez sprzedającego, cena, sposób i termin zapłaty, oświadczenie o przeniesieniu własności oraz oświadczenie kupującego o nabyciu nieruchomości.

Jeżeli akt obejmuje przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo czynność przenoszącą własność nieruchomości, notariusz ma obowiązek zamieścić w akcie wniosek o wpis w księdze wieczystej. Obowiązek ten wynika z art. 92 § 4 ustawy Prawo o notariacie. W praktyce przy sprzedaży mieszkania, domu albo działki notariusz przygotowuje również wniosek wieczystoksięgowy dotyczący wpisu nowego właściciela.

Jakie podatki pobiera notariusz przy akcie notarialnym?

Nie każdy podatek związany z umową sprzedaży nieruchomości rozlicza notariusz. Trzeba odróżnić podatki, dla których notariusz jest płatnikiem, od podatków, które rozlicza sam podatnik.

W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 10 ust. 3 tej ustawy notariusze są obowiązani uzależnić dokonanie czynności od uprzedniego zapłacenia podatku.

Przy sprzedaży nieruchomości podatnikiem PCC jest co do zasady kupujący, co wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy, o ile dana czynność nie korzysta z wyłączenia lub zwolnienia.

W praktyce oznacza to, że kupujący płaci PCC u notariusza, a notariusz pobiera go w akcie i przekazuje do urzędu skarbowego. Szerzej o podobnych problemach przy umowach sprzedaży i deklaracjach przeczytasz w materiale o PCC w obrocie.

Czy notariusz musi poinformować sprzedającego o podatku dochodowym?

Co do zasady notariusz powinien wyjaśnić stronom skutki dokonywanej czynności notarialnej, bo wynika to z art. 80 § 3 oraz art. 94 § 1 ustawy Prawo o notariacie. Nie jest to jednak równoznaczne z obowiązkiem sporządzenia za sprzedającego pełnej analizy podatku dochodowego ani z obowiązkiem obliczenia PIT od sprzedaży nieruchomości.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ustanawia notariusza płatnikiem PIT od sprzedaży prywatnej nieruchomości. Notariusz nie pobiera więc 19% podatku dochodowego od sprzedającego przy podpisaniu aktu sprzedaży mieszkania, domu lub działki.

Odpowiedzialność za ustalenie, czy powstał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i czy trzeba złożyć PIT-39, spoczywa zasadniczo na sprzedającym. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e oraz art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kiedy sprzedający rozlicza PIT od sprzedaży nieruchomości?

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego terminu, przychód z takiej sprzedaży prywatnej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie powstaje źródło przychodu z tego przepisu.

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięcioletniego terminu, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany stawką 19% na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zeznanie PIT-39 składa się po zakończeniu roku podatkowego, w terminie określonym w art. 45 ust. 1a pkt 3 tej ustawy, czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Sprzedający może skorzystać ze zwolnienia mieszkaniowego, jeżeli spełni warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten pozwala zwolnić dochód w odpowiedniej części, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 25 tej ustawy.

Jeżeli w transakcji występują inne składniki majątkowe lub prawa, warto odróżniać skutki PIT od PCC. Praktyczne omówienie innego rodzaju transakcji znajdziesz w materiale o tym, jak działa PCC obrót przy nabyciu praw majątkowych.

Czy brak informacji od notariusza zwalnia z podatku?

Brak pouczenia przez notariusza o konieczności rozliczenia PIT nie zwalnia sprzedającego z obowiązków wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli powstał obowiązek złożenia PIT-39, podatnik powinien złożyć zeznanie i zapłacić podatek albo wykazać prawo do zwolnienia mieszkaniowego.

Jeżeli podatnik nie złoży zeznania albo nie zapłaci podatku w terminie, może powstać zaległość podatkowa wraz z odsetkami za zwłokę. Zasady powstawania zaległości i naliczania odsetek wynikają z art. 51 § 1 oraz art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

W poważniejszych przypadkach może pojawić się także odpowiedzialność karna skarbowa, np. na podstawie art. 54 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy, jeżeli podatnik uchyla się od opodatkowania i przez to naraża podatek na uszczuplenie. Jeżeli błąd zostanie wykryty przez podatnika, warto rozważyć złożenie korekty oraz czynnego żalu, o którym mowa w art. 16 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, o ile są spełnione warunki tego przepisu.

Kiedy można rozważać odpowiedzialność notariusza?

Odpowiedzialność notariusza zależy od konkretnego stanu faktycznego. Sam fakt, że sprzedający nie wiedział o PIT od sprzedaży nieruchomości, zwykle nie wystarczy do przypisania notariuszowi odpowiedzialności za niezapłacony podatek. Trzeba byłoby wykazać naruszenie konkretnego obowiązku notariusza, szkodę oraz związek przyczynowy między działaniem lub zaniechaniem notariusza a szkodą.

Znaczenie mogą mieć zwłaszcza art. 49 ustawy Prawo o notariacie, zgodnie z którym notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, oraz art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który dotyczy odpowiedzialności za czyn niedozwolony.

W praktyce inaczej ocenia się sytuację, w której notariusz nie sporządził prawidłowo aktu lub nie zadbał o wymagane wpisy, a inaczej sytuację, w której sprzedający nie rozliczył podatku dochodowego zależnego od jego indywidualnej historii nabycia i późniejszego wykorzystania pieniędzy ze sprzedaży.

FAQ

Czy notariusz powinien powiedzieć sprzedającemu o PIT od sprzedaży mieszkania?

Notariusz powinien udzielić wyjaśnień dotyczących czynności notarialnej na podstawie art. 80 § 3 ustawy Prawo o notariacie. Nie jest jednak płatnikiem PIT od sprzedaży nieruchomości i nie ma ustawowego obowiązku rozliczenia tego podatku za sprzedającego. PIT zależy od indywidualnych danych podatnika, których notariusz często nie zna w pełnym zakresie.

Czy notariusz pobiera podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości?

Nie. Notariusz nie pobiera PIT od sprzedającego przy akcie sprzedaży prywatnej nieruchomości. Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, sprzedający rozlicza ją samodzielnie w PIT-39 na podstawie art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39 po sprzedaży nieruchomości?

PIT-39 składa się co do zasady wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy zapłata PCC u notariusza oznacza, że wszystkie podatki są rozliczone?

Nie. PCC pobierany przy akcie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych i najczęściej obciąża kupującego. Nie zastępuje PIT sprzedającego. To dwa różne podatki, wynikające z różnych ustaw.

Czy można uniknąć PIT, przeznaczając pieniądze na zakup nowego mieszkania?

Tak, ale tylko po spełnieniu warunków zwolnienia mieszkaniowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży, a wydatki muszą mieścić się w katalogu z art. 21 ust. 25 tej ustawy.

Źródła

• art. 49, art. 80 § 2-3, art. 81, art. 92 § 1, § 3 i § 4, art. 94 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
• art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2-3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 51 § 1 i art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa
• art. 16 § 1 i art. 54 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy
• art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny