Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego? Osoba niepełnosprawna

Czy osoba niepełnosprawna musi zgłaszać zwykłą umowę najmu do urzędu skarbowego?

Nie. Jeżeli chodzi o zwykły najem prywatny mieszkania przez osobę fizyczną, sama umowa najmu nie podlega odrębnemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego tylko z tego powodu, że została zawarta. Dotyczy to również właściciela mającego orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności.

Kluczowe jest natomiast to, że przychód z najmu stanowi odrębne źródło przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla najmu prywatnego osiąganego poza działalnością gospodarczą zastosowanie ma obecnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co wynika z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

To oznacza, że obowiązek wobec fiskusa polega przede wszystkim na prawidłowym rozliczaniu przychodu, a nie na zgłoszeniu samej umowy.

Jak rozlicza się podatek od najmu prywatnego?

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i wynoszą:

Jeżeli lokal ma kilku współwłaścicieli, limit 100 000 zł należy oceniać z uwzględnieniem zasad opodatkowania konkretnego podatnika i sposobu rozliczania przychodów między współwłaścicielami. W niektórych stanach faktycznych znaczenie będzie mieć ustrój majątkowy małżeński oraz to, czy małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Ryczałt wpłaca się co miesiąc, a podatnicy spełniający warunki ustawowe mogą wybrać wpłaty kwartalne – zgodnie z art. 21 ust. 1 i ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Termin zapłaty to co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu albo kwartale, za który należny jest ryczałt. Za grudzień albo ostatni kwartał podatek rozlicza się w terminie złożenia zeznania rocznego.

Po zakończeniu roku składa się zeznanie PIT-28 – zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Zobacz również:

• sprzedaż działki i zakup mieszkania a podatek
• porady z zakresu prawa podatkowego

Czy niepełnosprawność zwalnia z podatku od najmu?

Nie ma przepisu, który automatycznie zwalniałby osobę z orzeczeniem o niepełnosprawności z podatku od przychodów z najmu prywatnego. Ani ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym nie przewidują ogólnego zwolnienia z opodatkowania najmu z tego powodu.

Nie należy więc zakładać, że sam znaczny stopień niepełnosprawności eliminuje obowiązek zapłaty ryczałtu albo złożenia PIT-28. Taka preferencja podatkowa wprost nie została przewidziana.

Trzeba odróżnić tę sytuację od ulg podatkowych związanych z niepełnosprawnością, np. ulgi rehabilitacyjnej. Dotyczy ona jednak wydatków spełniających ustawowe warunki i nie oznacza zwolnienia przychodu z najmu z opodatkowania.

Kiedy najem trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Obowiązek zgłoszenia dotyczy najmu okazjonalnego lokalu. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu okazjonalnego może być zawarta przez właściciela będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Następnie art. 19b ust. 1 tej ustawy stanowi, że właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeżeli więc zawarta została zwykła umowa najmu, zgłoszenie nie jest wymagane. Jeżeli jednak strony zawarły umowę najmu okazjonalnego z dodatkowymi zabezpieczeniami przewidzianymi w ustawie, zgłoszenie staje się obowiązkowe.

Co odróżnia najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny wymaga spełnienia dodatkowych warunków formalnych. Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy należy dołączyć m.in.:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Brak tych elementów oznacza, że nie mamy do czynienia z najmem okazjonalnym w rozumieniu ustawy. W praktyce to bardzo ważne, bo samo nazwanie umowy „najmem okazjonalnym” nie wystarczy.

W sprawach mieszkaniowych pomocna może być także analiza materiałów dotyczących najmu lokalu mieszkalnego.

Jakie są konsekwencje braku rozliczenia najmu?

Jeżeli podatnik nie wpłaca ryczałtu w terminie albo nie wykazuje przychodów z najmu, może powstać zaległość podatkowa. Od zaległości naliczane są odsetki za zwłokę na podstawie art. 53 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

W zależności od okoliczności mogą też pojawić się konsekwencje na gruncie Kodeksu karnego skarbowego, zwłaszcza gdy podatnik uchyla się od opodatkowania albo nie składa wymaganej deklaracji. Ocena odpowiedzialności karnej skarbowej zawsze zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, wysokości uszczuplenia oraz zachowania podatnika.

Jeżeli zaległość już powstała, często warto działać od razu – złożyć zaległe zeznanie, uregulować podatek i rozważyć czynny żal, jeśli w danej sytuacji jest dopuszczalny.

Ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych

Chociaż niepełnosprawność nie daje automatycznego zwolnienia z podatku od najmu, może mieć znaczenie przy ubieganiu się o ulgę w spłacie zobowiązań podatkowych. Podstawą jest art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z tym przepisem organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

• odroczyć termin płatności podatku,
• rozłożyć zapłatę podatku albo zaległości podatkowej na raty,
• umorzyć w całości lub w części zaległość podatkową, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Nie jest to jednak roszczenie automatyczne. Decyzja ma charakter uznaniowy, a urząd skarbowy bada dokumenty i okoliczności sprawy, np. sytuację zdrowotną, majątkową i życiową podatnika.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające trudną sytuację: orzeczenie o niepełnosprawności, dokumentację medyczną, zestawienie dochodów i wydatków oraz opis przyczyn, dla których jednorazowa zapłata podatku jest niemożliwa.

Zobacz również:

• postępowanie podatkowe
• kontrola podatkowa i skarbowa

FAQ

Czy trzeba rejestrować najem prywatny w urzędzie skarbowym?

Nie rejestruje się samej zwykłej umowy najmu prywatnego. Trzeba natomiast rozliczać przychód z najmu i płacić należny ryczałt.

Czy osoba z niepełnosprawnością ma zwolnienie z podatku od najmu?

Nie, przepisy nie przewidują ogólnego zwolnienia z podatku od najmu tylko z powodu niepełnosprawności. Możliwe są natomiast ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych po złożeniu wniosku.

Kiedy trzeba zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego?

Zgłoszenie jest wymagane przy najmie okazjonalnym lokalu. Właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy brak zgłoszenia najmu okazjonalnego unieważnia umowę?

Nie chodzi o automatyczną nieważność umowy, ale brak zgłoszenia może pozbawić wynajmującego ustawowych uproszczeń przewidzianych dla najmu okazjonalnego. W praktyce osłabia to ochronę właściciela.

Jaki formularz roczny składa się przy najmie prywatnym?

Co do zasady jest to PIT-28, składany za rok podatkowy w terminie wynikającym z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, art. 21 ust. 1, ust. 1b i ust. 2 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• art. 19a ust. 1 i 2 oraz art. 19b ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 53 § 1 oraz art. 67a § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa