Sprzedaż działki z darowizny a zakup mieszkania – kiedy nie ma podatku

Sprzedaż działki otrzymanej w darowiźnie – kiedy powstaje podatek

Sprzedaż działki otrzymanej w darowiźnie nie zawsze jest wolna od podatku dochodowego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przy darowiźnie dniem nabycia jest dzień nabycia własności przez obdarowanego, a 5-letni termin liczy się od końca tego roku. Jeżeli więc działka została darowana w 2020 r., sprzedaż bez podatku jest możliwa dopiero od 1 stycznia 2026 r. Sprzedaż wcześniejsza wymaga rozliczenia na zasadach z art. 30e ustawy o PIT, chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie mieszkaniowe.

W przypadku sprzedaży działki z darowizny szczególne znaczenie ma prawidłowe ustalenie daty nabycia i tego, czy zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Artykuł dotyczy typowej sprzedaży prywatnej, a nie obrotu nieruchomościami w ramach firmy.

Jak uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej

Zwolnienie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w części odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

To oznacza, że:

• jeśli cały przychód ze sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe – podatek może nie wystąpić w ogóle,
• jeśli tylko część przychodu zostanie tak wydana – zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu,
• jeśli środki nie zostaną wydane w terminie albo wydatki nie będą mieściły się w ustawowym katalogu – trzeba będzie dopłacić podatek wraz z odsetkami.

W praktyce najważniejsze są trzy elementy: zachowanie terminu, rzeczywiste poniesienie wydatków i wykazanie, że chodzi o własne cele mieszkaniowe podatnika, a nie o zakup inwestycyjny.

PIT-39 – jak i kiedy zgłosić sprzedaż do urzędu skarbowego

Nie składa się osobnego zawiadomienia o zamiarze skorzystania z ulgi. Sprzedaż wykazuje się w zeznaniu PIT-39. Obowiązek ten wynika z art. 30e ust. 4 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu roku podatkowego podatnik ma obowiązek w zeznaniu wykazać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz należny podatek albo dochód objęty zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zeznanie PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży – art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. Jeżeli 30 kwietnia przypada w dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy zgodnie z art. 12 § 5 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

W PIT-39 należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży,
• koszty uzyskania przychodu, jeżeli występują,
• dochód,
• kwotę dochodu zwolnioną z podatku, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Do zeznania co do zasady nie dołącza się faktur, aktu notarialnego ani innych dowodów. Trzeba je jednak zachować na wypadek czynności sprawdzających lub kontroli.

Jakie wydatki na mieszkanie dają prawo do zwolnienia

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Dla opisanej sytuacji najważniejszy jest art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, zgodnie z którym za takie wydatki uważa się m.in. wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym lokalem.

W praktyce za wydatki mieszkaniowe najczęściej uznaje się:

• cenę zakupu mieszkania,
• podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym,
• taksy i opłaty notarialne związane bezpośrednio z nabyciem,
• opłaty sądowe za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• wydatki na remont lub wykończenie własnego lokalu – na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.

Przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT i ta kwota również stanowi wydatek na nabycie lokalu. Nie chodzi więc o osobne rozliczenie VAT, lecz o cenę zapłaconą deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność.

Jeżeli interesuje Cię szerzej przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, warto porównać, które wydatki organy podatkowe uznają za bezpośrednio związane z nabyciem lub zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych.

Które koszty są dopuszczalne, a które budzą ryzyko

Nie każdy wydatek towarzyszący zakupowi mieszkania automatycznie daje prawo do zwolnienia. Ustawa wymaga, aby wydatek mieścił się w katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i służył własnemu celowi mieszkaniowemu. Dlatego trzeba odróżnić koszty zakupu mieszkania od kosztów finansowania zakupu czy wydatków czysto inwestycyjnych.

Jeżeli mieszkanie ma być wykańczane po zakupie, trzeba pamiętać, że nie każdy zakup wyposażenia jest remontem. Co do zasady bezpieczniejsze są wydatki na prace budowlane, instalacyjne, podłogi, glazurę, drzwi wewnętrzne, malowanie czy stałe elementy zabudowy. Większe ryzyko dotyczy ruchomego wyposażenia, np. wolnostojących mebli czy sprzętów AGD kupowanych poza zakresem wykończenia.

W niektórych sytuacjach znaczenie może mieć także ulga mieszkaniowa przy zakupie gruntu lub nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, gdy organ bada, czy wydatek rzeczywiście prowadzi do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Czy mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa będzie majątkiem osobistym

To zagadnienie zależy od sposobu przeprowadzenia transakcji i treści aktu notarialnego. Sama działka otrzymana w darowiźnie co do zasady należy do majątku osobistego obdarowanego – art. 33 pkt 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do majątku osobistego należą również przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego – art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Oznacza to, że jeżeli mieszkanie zostanie kupione wyłącznie za środki pochodzące ze sprzedaży działki stanowiącej majątek osobisty, można bronić stanowiska, że również nabywany lokal wchodzi do majątku osobistego nabywcy. W praktyce bardzo ważne jest jednak jednoznaczne wskazanie w akcie notarialnym źródła finansowania oraz oświadczenie, że zakup następuje do majątku osobistego.

Jeżeli natomiast mieszkanie zostanie nabyte wspólnie z małżonkiem, z wykorzystaniem środków wspólnych albo treść aktu będzie wskazywać na wejście lokalu do majątku wspólnego, ocena podatkowa i majątkowa może być bardziej złożona. Nie przekreśla to automatycznie ulgi mieszkaniowej, ale wymaga ostrożności dowodowej.

To, że drugi małżonek posiada już inne mieszkania, nie wyłącza samodzielnie prawa do ulgi. Ustawa o PIT nie uzależnia zwolnienia od tego, czy podatnik albo jego małżonek posiada inną nieruchomość. Kluczowe jest to, czy nowo nabyty lokal służy własnym celom mieszkaniowym podatnika w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Co oznacza „własny cel mieszkaniowy”

Przepisy nie sprowadzają ulgi do samego kupna lokalu. Liczy się rzeczywiste zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe badają więc, czy podatnik zamieszkuje w lokalu lub realnie przeznacza go dla siebie, a nie wyłącznie dla wynajmu, odsprzedaży albo zabezpieczenia kapitału.

Nie ma przepisu, który nakazywałby natychmiastowe zameldowanie, ale w razie sporu pomocne bywają dowody faktycznego związku z lokalem, np. umowy na media, korespondencja, adres do doręczeń, remont pod własne potrzeby, przeniesienie centrum życiowego. Każda sprawa zależy jednak od okoliczności faktycznych.

Jakie dokumenty zachować

Dla bezpieczeństwa warto przechowywać:

• akt darowizny działki,
• akt sprzedaży działki,
• potwierdzenia otrzymania ceny,
• akt notarialny zakupu mieszkania,
• faktury VAT i rachunki za remont lub wykończenie,
• potwierdzenia przelewów,
• dokumenty potwierdzające, że lokal służy własnym celom mieszkaniowym.

Dokumentacja jest szczególnie ważna, gdy część środków przeznacza się na wykończenie lub gdy zakup następuje w skomplikowanej sytuacji rodzinnej, np. w trakcie rozwodu albo przy braku rozdzielności majątkowej.

Co jeśli nie uda się wydać całej kwoty w terminie

Jeżeli podatnik zadeklaruje w PIT-39 zamiar skorzystania z ulgi, ale nie wyda całego przychodu w ustawowym terminie 3 lat od końca roku sprzedaży, powinien skorygować rozliczenie i dopłacić podatek od tej części dochodu, która nie korzysta ze zwolnienia. Wraz z podatkiem należy uwzględnić odsetki za zwłokę liczone według zasad z Ordynacji podatkowej.

Dlatego nie warto wpisywać w PIT-39 kwot „na zapas”. Lepiej planować zwolnienie zgodnie z rzeczywistymi i dobrze udokumentowanymi wydatkami.

FAQ

Czy trzeba wcześniej zgłaszać do urzędu, że pieniądze pójdą na mieszkanie?

Nie. Co do zasady wystarczy prawidłowo złożyć PIT-39 za rok sprzedaży i wykazać w nim dochód objęty zwolnieniem. Nie składa się osobnego zawiadomienia o zamiarze skorzystania z ulgi.

Czy taksa notarialna i PCC przy zakupie mieszkania wchodzą do ulgi?

Zasadniczo tak, jeżeli są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego. Bezpiecznie jest zachować akt notarialny, fakturę notariusza i potwierdzenia płatności.

Czy remont mieszkania też może być wydatkiem mieszkaniowym?

Tak, jeżeli chodzi o remont lub wykończenie własnego lokalu w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. Najwięcej sporów dotyczy wyposażenia ruchomego, dlatego warto oddzielać wydatki budowlane od zakupu mebli czy sprzętu.

Czy brak rozdzielności majątkowej przekreśla ulgę?

Nie automatycznie. Kluczowe jest źródło środków, sposób nabycia i treść aktu notarialnego. Jeżeli zakup następuje za pieniądze z majątku osobistego, warto wyraźnie to zaznaczyć przy transakcji.

Czy można kupić mieszkanie, jeśli małżonek ma już własne lokale?

Tak. Sam fakt, że małżonek posiada inne nieruchomości, nie wyłącza ulgi. Istotne jest, czy nabywany lokal służy własnym celom mieszkaniowym podatnika.

Podsumowanie

Jeżeli sprzedaż działki następuje przed upływem 5 lat od końca roku darowizny, co do zasady trzeba ją rozliczyć w PIT-39. Podatku można jednak uniknąć w całości albo w części, gdy przychód zostanie wydany w terminie 3 lat na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie może mieć również skutki spadkowe, dlatego osobno omawiamy sprzedaż działki z darowizny w kontekście zachowku.

W opisanym typie sprawy najczęściej nie ma potrzeby odrębnego informowania urzędu skarbowego przed zakupem mieszkania. Najważniejsze są: poprawne złożenie PIT-39, zachowanie dowodów wydatków oraz właściwe udokumentowanie, że nabywany lokal rzeczywiście służy własnym potrzebom mieszkaniowym. Jeśli zakup ma nastąpić w trakcie rozwodu lub do majątku o niejednoznacznym statusie, warto zadbać o odpowiednie zapisy w akcie notarialnym albo wystąpić o interpretację indywidualną na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e ust. 1 i ust. 4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 12 § 5 oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa