Likwidacja żywopłotu przy granicy a obowiązek postawienia ogrodzenia

Czy istnieje obowiązek postawienia ogrodzenia?

Co do zasady nie. Ani ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ani rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie wprowadzają ogólnego obowiązku, aby każda nieruchomość była ogrodzona. Sam fakt, że obok prywatnej posesji znajduje się teren kościoła lub innej instytucji, nie tworzy automatycznie obowiązku wybudowania płotu.

Wyjątki dotyczą przede wszystkim bezpieczeństwa na etapie robót budowlanych. Zgodnie z art. 41 ust. 1 i ust. 2 ustawy – Prawo budowlane budowę rozpoczyna się m.in. przez zagospodarowanie terenu budowy, a teren budowy powinien być zabezpieczony. Dodatkowo § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych przewiduje, że teren budowy należy zabezpieczyć przed dostępem osób nieupoważnionych. To jednak dotyczy okresu prowadzenia robót, a nie stałego obowiązku ogrodzenia każdej działki.

W praktyce oznacza to, że po usunięciu żywopłotu nie można skutecznie żądać samego postawienia nowego ogrodzenia wyłącznie dlatego, że wcześniej istniała jakaś forma oddzielenia działek. Trzeba wykazać inną podstawę prawną: naruszenie własności, posiadania, ustaleń między stronami albo immisje.

Najpierw trzeba ustalić, gdzie dokładnie rósł żywopłot

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie przebiegu granic. Skoro między posesją prywatną a terenem kościoła znajduje się gminny rów, to zwykle nie chodzi o jeden wspólny pas graniczny między dwiema działkami, lecz o układ: działka prywatna – grunt gminy – teren kościoła. To bardzo zmienia ocenę prawną.

Możliwe są trzy warianty:

Jeżeli nie ma Pan pewności co do przebiegu granicy, warto sięgnąć do mapy ewidencyjnej, wypisu z ewidencji gruntów i budynków albo zlecić geodecie wznowienie znaków granicznych lub ustalenie granic – zależnie od stanu dokumentacji.

Zobacz również: spór o ogrodzenie

Czy można żądać odtworzenia żywopłotu lub ogrodzenia?

To zależy od podstawy faktycznej i prawnej.

Jeżeli żywopłot rósł na Pana gruncie i został usunięty przez osobę trzecią bez zgody, może Pan powołać się na art. 222 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą właściciel może wystąpić o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W zależności od okoliczności można też dochodzić naprawienia szkody na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda została wyrządzona z winy sprawcy.

Jeżeli natomiast żywopłot znajdował się na cudzym gruncie, samo wieloletnie istnienie takiego oddzielenia nie daje jeszcze prawa do żądania, aby właściciel odtworzył nasadzenia albo postawił płot. Ewentualne roszczenie mogłoby wynikać wyłącznie z konkretnej umowy, ugody, służebności, prawomocnego orzeczenia albo szczególnych okoliczności faktycznych.

Inaczej mówiąc: nie ma przepisu, który nakazywałby kościołowi lub innej instytucji odbudowanie „jakiegokolwiek ogrodzenia” tylko dlatego, że wcześniej istniał żywopłot.

Znaczenie ma też prawo sąsiedzkie i immisje

Nawet gdy nie ma obowiązku budowy ogrodzenia, właściciel nieruchomości nie może wykonywać swojego prawa w sposób naruszający prawa sąsiadów ponad przeciętną miarę. Wynika to z art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Przepis ten ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy po usunięciu żywopłotu pojawiły się realne uciążliwości, np. łatwy dostęp osób postronnych, zaśmiecanie, kierowanie wody, odpadów lub innych immisji na Pana teren. Wówczas przedmiotem żądania nie musi być konkretnie „postawienie płotu”, lecz usunięcie naruszeń albo zastosowanie takiego rozwiązania, które przywróci zgodne z prawem korzystanie z nieruchomości.

Warto też pamiętać, że art. 140 Kodeksu cywilnego określa granice wykonywania prawa własności, a więc prawo właściciela nie ma charakteru absolutnego.

Zobacz również: nasadzenia przy granicy

Czy ogrodzenie lub żywopłot na granicy jest wspólne?

Tylko wtedy, gdy rzeczywiście znajduje się na granicy nieruchomości. Zgodnie z art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne znajdujące się na granicy gruntów służą do wspólnego użytku sąsiadów. Z kolei według art. 154 § 2 Kodeksu cywilnego korzystający z takich urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

W Pana sprawie ten przepis może jednak w ogóle nie mieć zastosowania, jeżeli między nieruchomościami leży jeszcze rów gminny. Wtedy żywopłot nie był urządzeniem „na granicy gruntów” między Panem a kościołem, lecz nasadzeniem na jednej z oddzielonych działek albo na gruncie gminy.

To ważne, bo wiele osób błędnie zakłada, że skoro coś przez lata „dzieliło posesje”, to automatycznie było wspólne. Prawnie decyduje nie zwyczaj, lecz faktyczne położenie względem granic.

Przepisy budowlane dotyczące ogrodzeń – co dziś jest aktualne?

Ogrodzenie jest objęte przepisami techniczno-budowlanymi i może podlegać ograniczeniom bezpieczeństwa. Nadal aktualny jest § 41 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi m.in., że:

• ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt,
• umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła i podobnych wyrobów jest zabronione.

Jednocześnie po zmianach w Prawie budowlanym budowa ogrodzeń co do zasady nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, o ile nie występują szczególne ograniczenia wynikające z innych przepisów. Trzeba jednak każdorazowo sprawdzić, czy nie wchodzą w grę odrębne regulacje, np. dotyczące zabytków, pasa drogowego, urządzeń wodnych, planu miejscowego albo uchwał krajobrazowych.

Szerszy reżim prawny ogrodzeń opisaliśmy osobno.

Jeżeli teren kościoła lub otoczenie są objęte ochroną konserwatorską

To może być istotna dodatkowa okoliczność. Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, wykonywanie robót przy zabytku lub w jego otoczeniu może wymagać pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zakres wymaganych zgód zależy jednak od konkretnego stanu prawnego nieruchomości: inaczej ocenia się wpis do rejestru zabytków, inaczej ujęcie w gminnej ewidencji zabytków, a jeszcze inaczej położenie na obszarze objętym ochroną konserwatorską.

Dlatego samo stwierdzenie, że „to teren kościelny”, nie wystarcza. Trzeba sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta ochroną i czy planowane ogrodzenie wymaga dodatkowych uzgodnień.

Co można zrobić w praktyce?

Najrozsądniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

1. ustalić na mapie i w terenie, gdzie dokładnie przebiegają granice oraz na czyim gruncie był żywopłot,
2. ustalić, kto faktycznie usunął nasadzenia i na czyje polecenie,
3. zebrać dowody: zdjęcia przed i po usunięciu, korespondencję, świadków, ewentualne rachunki za sadzonki i pielęgnację,
4. wysłać pisemne wezwanie do wyjaśnienia sprawy i – jeśli podstawa jest pewna – do przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zapłaty odszkodowania,
5. jeżeli problem dotyczy gruntu gminnego lub rowu – zwrócić się również do gminy o informację, kto zarządza terenem i z jakiej przyczyny usunięto nasadzenia.

Jeżeli usunięcie żywopłotu spowodowało dalsze problemy sąsiedzkie, np. lokalizację różnych elementów przy granicy, warto porównać też inne case obiektów przy granicy.

Kiedy możliwe jest odszkodowanie?

Roszczenie odszkodowawcze jest realne przede wszystkim wtedy, gdy można wykazać łącznie:

• bezprawne działanie lub zaniechanie sprawcy,
• powstanie szkody, np. wartość zniszczonych nasadzeń lub koszt ich odtworzenia,
• związek przyczynowy między działaniem sprawcy a szkodą.

Podstawą jest najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprawca działał na cudzym gruncie bez uprawnienia, dochodzi dodatkowo argument naruszenia własności. Wysokość szkody trzeba udokumentować – np. zdjęciami, wyceną ogrodnika, fakturami za rośliny albo opinią specjalisty.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak bardzo wynik sprawy zależy od przebiegu granicy i tego, kto był właścicielem nasadzeń.

FAQ

Czy kościół musi odgrodzić swoją działkę od prywatnej posesji?

Co do zasady nie. Nie ma ogólnego przepisu nakazującego instytucji kościelnej lub innemu właścicielowi obowiązkowe ogrodzenie nieruchomości tylko dlatego, że sąsiaduje z działką prywatną.

Czy mogę żądać odbudowania żywopłotu, który istniał od 30 lat?

Nie automatycznie. Trzeba ustalić, na czyim gruncie rósł żywopłot oraz kto i z jakiej podstawy go usunął. Sam upływ czasu nie tworzy jeszcze obowiązku jego odtworzenia.

Czy żywopłot można traktować jak ogrodzenie?

Faktycznie może pełnić taką funkcję, ale prawnie najważniejsze jest jego położenie i własność. Jeżeli nie stoi dokładnie na granicy gruntów, zwykle nie stosuje się domniemania wspólnego urządzenia z art. 154 Kodeksu cywilnego.

Czy można sadzić krzewy tuż przy granicy?

Brak ogólnej ustawowej odległości dla wszystkich takich nasadzeń, ale trzeba respektować art. 144 Kodeksu cywilnego. Jeżeli krzewy powodują nadmierne zacienienie, zaśmiecanie lub inne uciążliwości, sąsiad może żądać ograniczenia naruszeń.

Czy usunięcie krzewów z cudzego gruntu bez zgody jest bezprawne?

Co do zasady tak, jeżeli osoba usuwająca nie miała prawa dysponować tym terenem. Wtedy mogą powstać roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o odszkodowanie.

Źródła

• art. 140, art. 144, art. 154 § 1–2, art. 222 § 2, art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 41 ust. 1–2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• § 41 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych
• art. 36 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami