Zamiana lokali i zwiększenie udziału we współwłasności gruntu

Jak prawnie ująć zamianę lokali i zmianę udziału w gruncie

W opisanej sytuacji podstawą jest umowa zamiany. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Jeżeli przedmiotem zamiany są nieruchomości lub udziały w nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego, bo art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i dla samej umowy przenoszącej własność.

Jeżeli zamieniane są lokale stanowiące odrębne nieruchomości, to co do zasady z lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Taki udział jest prawem związanym z własnością lokalu i nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu w oderwaniu od lokalu, jeżeli chodzi o nieruchomość wspólną związaną z tym właśnie lokalem.

To oznacza, że trzeba bardzo precyzyjnie ustalić, jaki jest status obu działek. Jeżeli niezabudowana działka jest odrębną nieruchomością objętą osobną księgą wieczystą i pozostaje zwykłą współwłasnością wszystkich trzech osób, to udział w tej działce może być odrębnie przenoszony między współwłaścicielami w akcie notarialnym. Jeżeli natomiast chodzi o nieruchomość wspólną ściśle związaną z własnością lokali, to samodzielne przesuwanie udziałów bez odpowiedniego przekształcenia stanu prawnego może być niedopuszczalne. Właśnie dlatego przed transakcją trzeba sprawdzić treść ksiąg wieczystych, podstawę wyodrębnienia lokali i sposób ujawnienia udziałów.

W praktyce w akcie notarialnym można połączyć: zamianę lokali, dopłatę oraz przeniesienie udziału w odrębnej niezabudowanej działce, jeżeli ta działka rzeczywiście stanowi samodzielną nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności ułamkowej. W takim akcie notariusz powinien dokładnie opisać, co jest przedmiotem zamiany, jaka jest wysokość dopłaty, jakie udziały przechodzą oraz z jakich ksiąg wieczystych wynikają prawa stron.

Dlaczego sama obietnica późniejszego przekazania części działki jest za słaba

Największe ryzyko w takich sprawach polega na tym, że jedna czynność ma zostać wykonana teraz, a druga dopiero po podziale działki albo po zniesieniu współwłasności. Jeżeli dziś tylko „umówicie się”, że po podziale sąsiad odda Panu określoną część gruntu, to bez właściwego zabezpieczenia może Pan mieć później trudność z wyegzekwowaniem tego zobowiązania.

Podział działki nie zależy wyłącznie od woli stron. Jeżeli nieruchomość ma być dzielona geodezyjnie, znaczenie mają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza art. 93–100 tej ustawy. Co do zasady podział musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma – z decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli jest wymagana. Dodatkowo konieczne są czynności administracyjne i geodezyjne. Z tego powodu nie warto formułować zobowiązań zbyt ogólnie. Trzeba zapisać, co dokładnie ma nastąpić, po spełnieniu jakich warunków i w jakim terminie.

Jeżeli plan jest taki, że po zamianie i zmianie udziałów ma dojść do wyodrębnienia części gruntu, a następnie do uzyskania przez Pana wyłącznej własności określonej działki, to najbezpieczniej przygotować wieloetapową konstrukcję umowną, zamiast liczyć wyłącznie na późniejszą dobrą wolę drugiej strony.

Jakie zabezpieczenie jest najpraktyczniejsze

W sprawach dotyczących przyszłego przeniesienia własności nieruchomości najczęściej stosuje się umowę przedwstępną. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej – wynika to z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego.

To ważna różnica. Zwykła forma pisemna daje co do zasady tylko roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, natomiast akt notarialny otwiera drogę do sądowego dochodzenia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Dodatkowo roszczenie z umowy przedwstępnej można ujawnić w księdze wieczystej. Podstawę wpisu daje art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w księdze wieczystej można ujawnić roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Taki wpis bardzo wzmacnia Pana pozycję, bo utrudnia rozporządzenie nieruchomością z pokrzywdzeniem uprawnionego.

W praktyce bezpieczny model może wyglądać tak:

Czy pełnomocnictwo wystarczy

Co do zasady nie. Pełnomocnictwo jest tylko umocowaniem do działania w imieniu mocodawcy i wynika z art. 95 § 1 oraz art. 98 i nast. Kodeksu cywilnego. Nie zastępuje ono trwałego zobowiązania do przeniesienia własności. Co więcej, pełnomocnictwo co do zasady może być odwołane. Art. 101 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Nawet pełnomocnictwo „nieodwołalne” w praktyce nie daje takiego bezpieczeństwa jak umowa przedwstępna z wpisem roszczenia do księgi wieczystej. Pełnomocnictwo może być użyte pomocniczo, np. do reprezentowania strony w postępowaniu podziałowym lub przy składaniu określonych wniosków, ale nie powinno być jedynym zabezpieczeniem całej transakcji.

Czy można zabezpieczyć się wpisem w księdze wieczystej

Tak, ale trzeba odróżnić kilka rzeczy. Jeżeli druga strona ma dopiero w przyszłości przenieść na Pana określone prawo do nieruchomości, najbardziej typowym zabezpieczeniem jest wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. Nie chodzi więc o dowolny „wpis zabezpieczający”, lecz o ujawnienie konkretnego roszczenia wynikającego z aktu notarialnego.

Możliwe jest także rozważenie hipoteki, ale hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej, co wynika z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli więc obawia się Pan, że po swojej stronie uiści dopłatę, a druga strona nie wykona dalszych ustaleń, to hipoteka może mieć sens tylko dla zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej, np. zwrotu dopłaty albo kary umownej, a nie jako prosty substytut zobowiązania do przeniesienia własności.

W niektórych przypadkach warto też przewidzieć karę umowną za niewykonanie określonych obowiązków niepieniężnych, pamiętając o art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie zastąpi ona jednak roszczenia o przeniesienie własności – może jedynie zwiększyć presję na wykonanie umowy.

Zniesienie współwłasności i podział działki – o czym trzeba pamiętać

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności – art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Sposoby zniesienia współwłasności określa art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego: przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat albo sprzedaż rzeczy i podział ceny.

Jednak przy nieruchomości gruntowej podział fizyczny nie zawsze będzie możliwy. Sąd albo strony muszą brać pod uwagę zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym, minimalną powierzchnię działek, dostęp do drogi publicznej i inne wymogi administracyjne. Z tego powodu nie da się z góry zagwarantować, że finalnie powstanie dokładnie taka działka, jaką strony dziś zakładają, dopóki geodeta i organ administracji nie potwierdzą możliwości podziału.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, najprościej przeprowadzić całość umownie. Gdy zgody zabraknie, pozostaje postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności. Wówczas sąd rozstrzyga na podstawie art. 210–212 Kodeksu cywilnego oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu nieprocesowym.

Jak najlepiej ułożyć transakcję w praktyce

W opisanym stanie faktycznym rozsądne jest przygotowanie całej operacji w jednym planie, a nie etapami „na zaufanie”. Najczęściej bezpieczniejszy będzie jeden z dwóch wariantów:

Wariant 1: już w akcie zamiany od razu przenieść – obok lokalu – także odpowiedni udział w odrębnej niezabudowanej działce, o ile prawnie jest to dopuszczalne i zgodne ze stanem ksiąg wieczystych.

Wariant 2: jeżeli od razu nie da się osiągnąć docelowego stanu, połączyć aktualną zamianę z notarialną umową przedwstępną dotyczącą dalszego przeniesienia praw po podziale lub po zniesieniu współwłasności, a następnie wpisać roszczenie do księgi wieczystej.

Dobrze sporządzony akt powinien określać co najmniej:

• dokładne oznaczenie wszystkich nieruchomości i udziałów,
• wysokość dopłaty oraz termin jej zapłaty,
• które prawa przechodzą od razu,
• jakie dalsze czynności strony mają wykonać,
• w jakim terminie i na czyj koszt ma być przeprowadzony podział geodezyjny,
• co stanie się, jeżeli podział okaże się administracyjnie niemożliwy,
• czy przewidziano karę umowną, zadatek albo obowiązek zwrotu dopłaty,
• czy roszczenie ma być ujawnione w księdze wieczystej.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych układach współwłasności i planowanej zamianie.

FAQ

Czy zamianę nieruchomości z dopłatą można zrobić w jednym akcie notarialnym?

Tak. Jeżeli przedmiotem czynności są nieruchomości albo udziały w nieruchomości, zamiana i dopłata mogą być objęte jednym aktem notarialnym. Wynika to z art. 603, art. 604 i art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy pełnomocnictwo daje pewność, że druga strona później przekaże mi część działki?

Nie. Pełnomocnictwo co do zasady może zostać odwołane na podstawie art. 101 § 1 Kodeksu cywilnego i nie zastępuje umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.

Jak zabezpieczyć przyszłe przeniesienie własności części gruntu?

Najczęściej przez notarialną umowę przedwstępną oraz wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy każdy podział działki między współwłaścicieli jest możliwy?

Nie. Zależy to od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo innymi wymogami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz od cech konkretnej nieruchomości.

Czy można od razu wpisać do księgi wieczystej, że po podziale działka ma należeć do mnie?

Można ujawnić roszczenie wynikające z odpowiedniej umowy, ale wpis musi odpowiadać rzeczywistej treści zobowiązania. Sam ogólny zamiar stron zwykle nie wystarczy.

Źródła

• art. 95–101, art. 158, art. 210–212, art. 389–390, art. 483, art. 603–604 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 3 ust. 1–2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 16 ust. 2 pkt 2 oraz art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 93–100 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami