Podział domu we współwłasności na dwa odrębne lokale – jak to zrobić

Od czego zacząć – trzeba ustalić, jaki rodzaj podziału jest w ogóle możliwy

W opisanej sytuacji nie wystarczy to, że od lat faktycznie korzystacie Państwo z dwóch niezależnych części domu. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy nieruchomość można formalnie uporządkować przez:

• podział nieruchomości gruntowej na dwie działki z dwiema odrębnymi nieruchomościami, albo
• ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych w jednym budynku.

To nie są te same procedury i bardzo często w praktyce druga z nich okazuje się prostsza. Jeżeli bowiem dom został podzielony „w pionie”, ale warunki planistyczne albo techniczne nie pozwalają na podział działki, nadal może być możliwe wyodrębnienie dwóch lokali w rozumieniu art. 2 ust. 1 i ust. 1a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali.

Dlatego pierwszy krok to nie samo składanie wniosku do urzędu, ale sprawdzenie przez geodetę i – często równolegle – przez projektanta lub architekta, które rozwiązanie jest realne dla konkretnej nieruchomości.

Podział nieruchomości gruntowej – kiedy stosuje się tę procedurę

Jeżeli celem jest powstanie dwóch odrębnych działek, każda przypisana jednemu właścicielowi, zastosowanie mają przepisy ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza art. 92–100, oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, znaczenie ma art. 94 tej ustawy – w określonych przypadkach potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy.

Przy współwłasności istotny jest art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: na podział administracyjny trzeba co do zasady złożyć wniosek wszystkich współwłaścicieli. Jest to spójne z art. 199 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną i do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli między współwłaścicielami nie ma zgody, pozostaje rozważenie drogi sądowej, czyli zniesienia współwłasności, w ramach którego sąd może orzec podział nieruchomości, jeżeli jest on dopuszczalny.

Jakie dokumenty są potrzebne do podziału geodezyjnego

Podstawowy katalog dokumentów wynika z art. 97 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do wniosku dołącza się m.in.:

• dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej,
• decyzję o warunkach zabudowy – gdy jest wymagana przez art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy,
• pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków – jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, zgodnie z art. 96 ust. 1a ustawy,
• wstępny projekt podziału, o ile sprawa nie mieści się w wyjątkach z art. 95 ustawy,
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
• wykaz zmian gruntowych,
• wykaz synchronizacyjny – jeżeli oznaczenie działek w ewidencji i w księdze wieczystej się różni,
• mapę z projektem podziału.

W praktyce większość dokumentacji technicznej przygotowuje uprawniony geodeta. To on zwykle ocenia też, czy każda nowa działka będzie miała dostęp do drogi publicznej. Jeżeli bezpośredni dostęp nie jest możliwy, czasem trzeba ustanowić służebność przejazdu i przechodu. W takich sprawach pomocne bywa również omówienie zagadnienia z działem służebności.

Znaczenie wstępnego projektu podziału

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, wstępny projekt podziału powinien zawierać w szczególności granice nieruchomości, oznaczenie według katastru i księgi wieczystej, powierzchnię, granice projektowanych działek oraz sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Następnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta opiniuje zgodność proponowanego podziału z planem miejscowym albo – gdy planu brak – z przesłankami wynikającymi z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika to z art. 93 ust. 4 tej ustawy.

Dopiero po uzyskaniu pozytywnej opinii przygotowuje się pełną dokumentację do decyzji zatwierdzającej podział.

Podział budynku „w pionie” – szczególne wymagania

W opisanej sprawie kluczowy jest § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Przepis stanowi, że jeżeli podział nieruchomości zabudowanej powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego na całej wysokości budynku od fundamentu do dachu.

Jeżeli takich ścian nie ma, granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i odrębne instalacje. Zgodnie z § 4 ust. 2 tego rozporządzenia odcinek granicy wewnątrz budynku przedstawia się na rzutach poszczególnych kondygnacji.

To oznacza, że sam umowny podział „na pół” nie wystarczy. Budynek musi dawać się podzielić w sensie technicznym i geodezyjnym dokładnie w sposób przewidziany przez przepisy.

Kiedy lepsze będzie wyodrębnienie dwóch lokali zamiast podziału działki

W wielu podobnych sprawach prostszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Art. 2 ust. 3 przewiduje, że spełnienie wymagań samodzielności potwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Jeżeli więc w budynku są już dwa niezależne mieszkania z osobnymi wejściami, kuchniami, łazienkami i możliwością samodzielnego korzystania, można:

1. uzyskać zaświadczenie o samodzielności każdego lokalu,
2. zawrzeć u notariusza umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i odpowiednio określić udziały w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 7 ust. 2 i art. 8 ustawy o własności lokali,
3. złożyć wnioski o założenie osobnych ksiąg wieczystych dla lokali.

Taka droga nie prowadzi do powstania dwóch odrębnych działek gruntu, ale daje dwa odrębne lokale z własnymi księgami wieczystymi. Często to właśnie o taki efekt chodzi współwłaścicielom.

Zobacz również:

• wspólne drzwi wejściowe we wspólnocie – kto decyduje i kto płaci
• wyłączne korzystanie z części wspólnej nieruchomości przez współwłaściciela

Co dzieje się po zatwierdzeniu podziału albo po wyodrębnieniu lokali

Jeżeli doszło do podziału geodezyjnego, prawomocna decyzja zatwierdzająca podział jest podstawą do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Następnie składa się wnioski wieczystoksięgowe. Podstawą prowadzenia odrębnych ksiąg wieczystych jest art. 24 ust. 1 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.

Jeżeli natomiast wyodrębniono lokale, sąd wieczystoksięgowy zakłada odrębne księgi wieczyste dla każdego lokalu i ujawnia związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Podstawą jest akt notarialny oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu.

W obu wariantach trzeba też sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą hipoteki, służebności, prawa dożywocia albo ostrzeżenia w księdze wieczystej, bo mogą one wpływać na sposób przeprowadzenia całej operacji.

Czy można to zrobić bez zgody sąsiada – współwłaściciela

Co do zasady nie. Zarówno administracyjny podział nieruchomości, jak i umowne ustanowienie odrębnej własności lokali wymagają współdziałania współwłaścicieli. Przy podziale administracyjnym wprost wynika to z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy ustanowieniu odrębnej własności lokali potrzebny jest akt notarialny wszystkich uprawnionych.

Jeżeli zgody nie ma, najczęściej rozważa się postępowanie o zniesienie współwłasności przed sądem na podstawie art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego. Sąd może przyznać rzecz jednemu współwłaścicielowi ze spłatą, zarządzić sprzedaż albo – jeśli warunki na to pozwalają – dokonać podziału fizycznego.

Jeżeli spór dotyczy także korzystania z domu do czasu ostatecznego rozliczenia, pomocne bywa uporządkowanie zasad współposiadania i rozliczeń między współwłaścicielami.

Praktyczna kolejność działań

Najczęstsze problemy w takich sprawach

• brak zgodności planowanego podziału z miejscowym planem,
• zbyt mała powierzchnia projektowanych działek według prawa miejscowego,
• brak dostępu każdej wydzielanej części do drogi publicznej,
• brak wyraźnego technicznego podziału budynku na całej wysokości,
• nieuregulowany stan prawny, np. rozbieżności między ewidencją a księgą wieczystą,
• hipoteka obciążająca całą nieruchomość,
• brak zgody współwłaściciela.

Jeżeli któryś z tych problemów występuje, rozwiązanie trzeba dobrać indywidualnie. Niekiedy zamiast zwykłego podziału administracyjnego konieczne jest wcześniejsze uporządkowanie stanu prawnego albo skierowanie sprawy do sądu.

FAQ

Czy sam prywatny podział domu między sąsiadami ma skutki prawne wobec urzędu i księgi wieczystej?

Nie. Sam sposób faktycznego korzystania z domu nie zastępuje decyzji podziałowej ani aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokali. Żeby powstał skutek prawny, trzeba przejść właściwą procedurę i ujawnić zmiany w księdze wieczystej.

Czy do podziału zawsze trzeba angażować geodetę?

Przy podziale nieruchomości gruntowej – tak, ponieważ dokumentacja geodezyjna jest niezbędna. Przy wyodrębnieniu lokali również często potrzebna jest pomoc specjalisty, choć formalnie kluczowe są zaświadczenie o samodzielności lokalu i akt notarialny.

Czy po podziale powstaną dwie nowe księgi wieczyste?

Tak, ale sposób tego zależy od wybranego wariantu. Przy podziale działki powstaną księgi dla nowych nieruchomości, a przy wyodrębnieniu lokali – księgi dla lokali.

Czy brak zgody jednego współwłaściciela całkowicie blokuje sprawę?

Blokuje drogę umowną i administracyjną, ale nie zawsze kończy sprawę. W takiej sytuacji można rozważyć postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności.

Czy trzeba iść najpierw do notariusza, czy do urzędu?

To zależy od wybranego rozwiązania. Przy podziale geodezyjnym najpierw działa się przez geodetę i urząd gminy lub miasta. Przy wyodrębnieniu lokali najpierw zwykle uzyskuje się zaświadczenie o samodzielności, a potem zawiera akt notarialny.

Źródła

• art. 199, art. 210 i nast. ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 2, art. 7, art. 8 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali
• art. 24 ust. 1 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 92–100 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• § 3 i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości