.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Współwłasność rodzinnej nieruchomości - szanse na zasiedzenie i darowizna na rzecz osoby obcej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 06.04.2022 • Zaktualizowane: 06.04.2022

Mamy bardzo skomplikowaną sytuację. Problem dotyczy zabudowanej kamienicą i innymi budynkami gospodarczymi nieruchomości, która od 115 lat jest w rękach rodziny męża. Według treści ksiąg wieczystych obecnie nieruchomość ma 7 nieznanych nam właścicieli (dzieci pradziadka) plus właścicielem jest zmarły przed 6 miesiącami ojciec mojego męża. Spadek po zmarłym ojcu odziedziczyło jego 2 synów, każdy z nich w spadku otrzymał 1/16 część. Mąż podarował swój udział naszemu synowi, ale niestety brat męża podarował swoją część całkiem obcej osobie – sąsiadce z kamienicy teścia, której rodzina latami zalegała za czynsz! Kto może zasiedzieć 7/8 nieruchomości i jak „pozbyć się” niechcianej darowizny? Jesteśmy zbulwersowani tym, że majątek rodziny szwagier oddał w obce ręce. Nadmienię, że synowie teścia są braćmi przyrodnimi i nie mieli ze sobą kontaktu aż do śmierci ojca. Bardzo proszę o poradę jak rozwiązać ten problem! Czy jest możliwe cofnięcie tej „dziwnej” darowizny dla sąsiadki teścia?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Współwłasność rodzinnej nieruchomości - szanse na zasiedzenie i darowizna na rzecz osoby obcej

Ustawowe określenie własności

Aktualnie obowiązujący (już od nieco ponad 50 lat) Kodeks cywilny (K.c.) od samego początku swego obowiązywania zawiera przepisy o indywidualnej własności; część nowelizacji dotyczyła dostosowania (a właściwie lepszego) dostosowania do ustroju kapitalistycznego. Własność indywidualna ma bardzo duże znaczenie (niezależnie od zmian ustrojowych), ponieważ chodzi o zaakcentowanie, że poszczególny człowiek – jako osoba fizyczna (art. 8 K.c.) – jest podmiotem prawa własności. Ustawowe określenie własności (czyli artykuł 140 K.c.) brzmi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.”. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Bardzo duże znaczenie praktyczne ma zwrot: z wyłączeniem innych osób; to dotyczy również osób z kręgu rodzinnego.

 

Oczywiście, własność (podobnie jak niektóre inne prawa podmiotowe) może przysługiwać również innym rodzajom podmiotów – zwłaszcza: Skarbowi Państwa oraz innym rodzajom osób prawnych. W tym przypadku jednak chodzi o własność prywatną (nawet bez „kontekstu osób prawnych”), więc wymaga podkreślenia, że prawu polskiemu niemalże obca jest koncepcja „własności rodzinnej”, np. wyrażona w koncepcji ordynacji. Określonych przejawów „własności rodzinnej” można dopatrzeć się w przepisach o zachowku (art. 991 i następne K.c.), ale one – z perspektywy Pani męża oraz w związku z dokonaną przez jego brata darowizną – są bez znaczenia, ponieważ nie ma czegoś takiego jak zachowek po rodzeństwie lub po jeszcze dalszych krewnych linii bocznej („lista” potencjalnie uprawnionych z tytułu zachowku w artykule 991 K.c. ma charakter zamknięty i nie można do niej „się dopisać”).

 

Związek darowizn z zagadnieniami prawa spadkowego

Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) jest umową specyficzną, ponieważ jest umową nieodpłatną: wskutek darowizny (wykonanej) dochodzi do jednostronnego przesunięcia majątkowego – kosztem majątku darczyńcy zwiększa się majątek (wartość majątku) obdarowanego. Dlatego wartość darowizn (większej wartości) uwzględnia się w dotyczących zachowku (art. 991 i następne K.c.) obliczeniach (art. 993 i następne K.c.). Darowizny mogą mieć również znaczenie w ramach działu spadku – z uwagi na przepisy o zaliczaniu darowizn na schedę spadkową (art. 1039 i następne K.c.); w praktyce zazwyczaj występuje o to (głównie w sądzie) ten, komu zależy na takim zaliczeniu.

 

Dlaczego ukazuję związek darowizn z zagadnieniami prawa spadkowego? Bowiem chodzi o sytuację złożoną – szczególnie w zakresie prawa spadkowego. Badanie (zapewne w księgach wieczystych, urzędach stanu cywilnego, archiwach, kancelariach parafialnych) historii rodziny (zwłaszcza z grona krewnych Pani męża) powinno pozwolić na odtworzenie drzewa genealogicznego – choć są różne rozwiązania informatyczne z zakresu genealogii, to może się przydać rozrysowanie „drzewa genealogicznego”. Zwłaszcza w gronie rodzinnym dochodzić mogło do darowizn lub do sporządzania testamentów, z czym mogą się wiązać uprawnienia do zachowku (w przypadku darowizn lub okoliczności o podobnym skutku ekonomicznym także możliwość zaliczania darowizn na schedę spadkową). Część zagadnień własnościowych wydaje się jasna – odnośnie do określonych udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Niemniej jednak – co do pozostałych udziałów – zasadne wydaje się wyjaśnianie sytuacji. Dokumenty (w tym zawarte w aktach ksiąg wieczystych) mogą ułatwić dokonywanie ustaleń – chociażby przez wskazanie danych osobowych. Przed wystąpieniem do sądu o uregulowanie zagadnień spadkowych albo o stwierdzenie zasiedzenia – co z uwagi na wielość zagadnień do ustalenia może okazać się niewykonalne w krótkim czasie – warto byłoby sprawdzić „przesunięcia majątkowe”, ze szczególnym uwzględnieniem grona rodzinnego. Chociażby z uwagi na darowizny zasadne mogłoby okazać się żądanie zaliczenia darowizn na schedę spadkową.

 

Obowiązują przepisy z daty śmierci spadkodawcy

W tej odpowiedzi wskazuję przepisy aktualnie obowiązującego K.c., ale we wskazanym przez Panią czasie (ponad 100 lat) obowiązywały różne akty prawne, i to z zakresu samego prawa spadkowego, a ponadto dotyczące spadków przepisy K.c. (art. 922 i następne K.c.) zmieniano. Szczególnie duże znaczenie ma brzmienie przepisów obowiązujących w czasie zaistnienia prawnie istotnych okoliczności, np. śmierci człowieka (czyli otwarcia spadku po nim, art. 924 K.c.). Dlatego bardzo ważne będzie ustalenie dat śmierci poszczególnych osób albo – zwłaszcza w związku z okolicznościami wojennymi – doprowadzenie do uznania za zmarłego (od art. 29 do art. 32 K.c.). Dzięki temu powinno być możliwe odnalezienie przepisów właściwych ze względu na czas śmierci poszczególnych spadkodawców. Trzeba ponadto brać pod uwagę kryterium geograficzne – w tym, być może, uwzględniać granice dawnych zaborów.

 

Śmierć człowieka za granicą może skutkować tym, że – w odniesieniu do spadku po nim – mogą mieć zastosowanie przepisy prawa państwa ostatniego miejsca stałego zamieszkania; szczególnie w przypadku dziedziczenia ustawowego. Do ujednolicenia prawa spadkowego w Polsce (w jej aktualnych granicach) doszło dopiero po II wojnie światowej. Wcześniej obowiązywały przepisy prawodawstw wcześniejszych – niekiedy dosłownie pozaborczych. Dlatego może zaistnieć potrzeba sięgania do praw państw obcych; do 1922 roku na niewielkich obszarach Polski obowiązywały niektóre przepisy prawa węgierskiego (później rozciągnięto na te obszary obowiązywanie dawnego prawa austriackiego).

 

Zasiedzenie w skutek wieloletniego posiadania samoistnego

Już sama złożoność prawdopodobnych ustaleń, gdyby chcieć „iść drogą spadkową”, może uzasadniać rozważanie zasiedzenia; również w tym przypadku nie można wykluczać przepisów wcześniej obowiązujących – w tym dawniejszej (pierwotnej) wersji artykułu 172 K.c. Zasiedzenie oznacza, że dochodzi (i to z mocy samego prawa) do zmiany właściciela wskutek odpowiednio wieloletniego posiadania samoistnego. Wyłącznie posiadanie samoistne może skutkować zasiedzeniem – nigdy posiadanie zależne (np. status najemcy lub dzierżawcy przez kilkadziesiąt lat). Oba rodzaje posiadania ustawowo określono w artykule 336 K.c., który stanowi: Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Aktualnie (od końca września 1990 roku) obowiązują dłuższe (o 10 lat) okresy zasiedzenia: 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze; warto sprawdzić sytuację również z perspektywy możliwości zasiedzenia, także przed wejściem w życie aktualnego brzmienia artykułu 172 K.c.

 

Proszę zwrócić uwagę na możliwość zaliczania poprzedników w posiadaniu w staraniach o stwierdzenie zasiedzenia (art. 176 K.c.) – oczywiście, w przypadkach następstwa w posiadaniu (art. 348 K.c., art. 349 K.c.), a nie wskutek bezprawnego pozbawienia kogoś posiadania (art. 342 K.c.). Następstwo prawne (np. wskutek dziedziczenia lub na podstawie umów skutkujących przeniesieniem własności) oznacza „ciągłość” w zakresie prawa własności, natomiast zasiedzenie to niejako „coś nowego”. Proszę racjonalnie przyjrzeć się odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.) i zastanowić się nad tym, kto mógłby mieć szansę na stwierdzenie zasiedzenia przez sąd – dotyczące tego zagadnienia przepisy proceduralne skoncentrowano w artykułach: 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Może chodzić przecież nie tylko o kogoś z grona rodzinnego, ale również o dawnego najemcę, który stał się posiadaczem samoistnym. Racjonalność się przyda, ponieważ sąd przyjmie opłatę sądową od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, ale to nie oznacza, że wniosek zostanie uwzględniony; opłata sądowa od takich wniosków to 2 tysiące złotych (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

 

Zasiedzenie to rozwiązanie prawne na korzyść wieloletniego posiadacza samoistnego (albo posiadaczy samoistnych, jeśli między nimi zostaje zachowana ciągłość posiadania samoistnego) oraz na niekorzyść „papierowego właściciela”. Zasiedzenie (czyli nabycie własności przez kogoś wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego) prowadzi do nowego stanu prawnego (z niewielkimi odstępstwami, np. z zakresu służebności na rzecz osób trzecich) – niezależnie od tego, czy posiadacz samoistny jest powiązany (np. rodzinnie lub z uwagi na dziedziczenie) z „papierowym właścicielem” (np. dawnym właścicielem, który zmarł lub z jego spadkobiercami).

 

Zasiedzenie – zwłaszcza z praktycznego punktu widzenia – biegnie przeciw jednej osobie na rzecz jednej osoby. Nie można więc zasiedzieć wbrew sobie albo na swoją niekorzyść. Albo ma się tytuł prawny w zakresie własności (np. związany z przyjęciem darowizny albo z prawami do spadku), albo można starać się o stwierdzenie zasiedzenia. Jeżeli ktoś posiada (jako posiadacz samoistny) odpowiednio długo jakąś część nieruchomości, niezależnie od swych udziałów (we współwłasności albo w spadku), to jest uprawniony zawnioskować o stwierdzenie zasiedzenia – prawdopodobnie będzie chodziło o zasiedzenie udziałów we współwłasności.

 

Proszę sprawdzić, ile jest nieruchomości lokalowych na danej nieruchomości – w rozumieniu ogólnym (art. 46 K.c.). Przydać się to może w załatwianiu różnych spraw.

 

Konsekwencje przeniesienia własności w drodze darowizny

Umowa darowizny jest jedną z umów, które skutkują przeniesieniem własności (art. 155 K.c.). Pani mąż przestał być właścicielem tego, co darował – tak samo jego brat. Bez znaczenia (w zakresie tamtej darowizny) jest to, czy i z kim Pani szwagier utrzymywał kontakty. Jeżeli darowizny (także „tamtą”) zawarto w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.) oraz w sposób wolny od wad oświadczenia woli (art. 82 i następne K.c.), to od nowej współwłaścicielki (jako obdarowanej) zależy, czy dokona zbycia przysługujących jej udziałów we współwłasności.

 

Każdy z Panów prawdopodobnie zbył (na podstawie umowy darowizny) to, co do niego należało – czy to były udziały we współwłasności, czy udziały w spadku. Jeżeli została zachowana forma aktu notarialnego – prawnie wymagana (odpowiednio: art. 158 K.c. albo art. 1052 K.c.). Każda z umów ma swe strony i to one mogą mieć szczególne możliwości dążenia do „zaatakowania” umowy, np. z powołaniem się na przepisy o wadach oświadczenia woli albo przez odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Osoba trzecia – niezależnie od relacji rodzinnych lub wspólnego dziedziczenia – nie jest uprawniona „cofać” cudzych darowizn. Pani mąż był uprawniony darować swe składniki majątkowe, zaś jego brat swoje – bez pytania o zgodę kogokolwiek; każdy pełnoletni człowiek jest uprawniony decydować o swym majątku, niezależnie od wyobrażeń innych osób, np.: innych spadkobierców, współwłaścicieli lub krewnych. Oczywiście, zbędna byłaby jakakolwiek zgoda Pani szwagra na dysponowanie własnym majątkiem przez Pani męża, więc wykluczone byłoby „cofanie” przez stryja darowizny, którą przyjął Pani syn. Każdy powinien to zaakceptować, ponieważ nachalność ingerowania w cudze sprawy (np. naciski na kogoś w celu podjęcia określonych decyzji prawnych) może zostać potraktowania nawet jako przestępstwo, np. przestępstwo nękania (art. 190a K.k.). Chodzi o Polskę, więc należy akceptować prawo w Polsce obowiązujące.

 

Rozwiązaniem sporów z zakresu współwłasności jest dział spadku

W postępowaniu o dział spadku można, a nawet należy, zgłaszać związane ze współwłasnością roszczenia (art. 618 K.p.c.) – oczywiście, z uwagi na spadek, chodziłoby o związane z danym spadkiem roszczenia, a nie dotyczące całości nieruchomości wspólnej. Jeżeli któryś ze spadkobierców Pani teścia poniósł wydatki (np. związane z zabezpieczeniem składników spadku), to jest uprawniony takie roszczenia zgłosić w postępowaniu o dział spadku. Postępowanie takie zazwyczaj prowadzi do zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Można w takim postępowaniu żądać podziału również rzeczy małej wartości. Po dokonaniu działu spadku każdy stanie się niewątpliwie właścicielem określonych składników majątkowych, więc będzie uprawniony o nich decydować samodzielnie (art. 140 K.c.).

 

Jeżeli zasiedzenie zostanie stwierdzone na rzecz poszczególnych osób (co do określonych udziałów), to ewentualne spłaty mogłyby wiązać się ze zniesieniem współwłasności – proszę odróżniać zniesienie współwłasności (jako skutek działu spadku) w związku z odnośnym dziedziczeniem od zniesienia współwłasności po ewentualnym uregulowaniu stanu własności wskutek stwierdzenia zasiedzenia (a to mogłoby odnosić się do tego, czego posiadacze samoistni nie są współwłaścicielami).

 

Jeżeli stan nieruchomości tego wymaga, to zasadne może być zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej – albo na podstawie artykułu 203 K.c., albo na podstawie artykułu 26 ustawy o własności lokali (zwłaszcza w przypadku tak zwanej większej wspólnoty mieszkaniowej). Być może taki wniosek należałoby złożyć wraz z wnioskiem o ustanowienie kuratora spadku (dla spadków, których nie objęto).

 

Spory z zakresu współwłasności (w tym dotyczące majątku spadkowego) mogą być rozstrzygane przez sąd. Przydać się może pełnomocnik, który zapozna się z całością dokumentacji oraz będzie miał możność zobaczenia sytuacji na miejscu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem plus VIII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl