Współwłasność rodzinnej nieruchomości, zasiedzenie i darowizna udziału

Od czego zacząć przy wieloletniej współwłasności rodzinnej nieruchomości?

W opisanej sytuacji nie wystarczy samo przekonanie, że nieruchomość „zawsze była rodzinna”. Dla oceny prawnej kluczowe są: aktualne wpisy w księdze wieczystej, historia dziedziczenia po kolejnych właścicielach, sposób faktycznego władania nieruchomością oraz treść dokonanych umów darowizny.

Z punktu widzenia prawa własność oznacza najszersze władztwo nad rzeczą. Wynika to z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli nieruchomość ma kilku właścicieli, mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych, o której mowa w art. 195 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel ma udział, a udział co do zasady może zbyć bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Dlatego już na wstępie trzeba rozdzielić trzy odrębne zagadnienia:

• kto jest dziś właścicielem według dokumentów,
• czy ktoś nabył cudze udziały przez zasiedzenie,
• czy można podważyć albo odwołać darowiznę udziału.

Czy współwłaściciel może darować swój udział osobie obcej?

Tak. Udział we współwłasności jest prawem zbywalnym. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że może go sprzedać, darować albo obciążyć, chyba że w konkretnej sprawie występują szczególne ograniczenia wynikające z ustawy lub orzeczenia sądu.

Jeżeli przedmiotem darowizny był udział we własności nieruchomości, to do skutecznego przeniesienia własności potrzebna jest forma aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast darowany był udział w spadku jako całości, wymagana jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego.

Samo to, że obdarowaną została osoba spoza rodziny, nie czyni umowy nieważną. Nieważność mogłaby wchodzić w grę tylko wtedy, gdyby wystąpiła konkretna wada prawna, np. brak wymaganej formy, pozorność czynności, brak świadomości lub swobody przy składaniu oświadczenia woli – por. art. 82–88 Kodeksu cywilnego. To jednak wymaga dowodów odnoszących się do konkretnego aktu notarialnego i stanu faktycznego.

Czy rodzina może cofnąć darowiznę udziału dokonaną przez innego współwłaściciela?

Co do zasady – nie. Cudzej darowizny nie może odwołać osoba niezwiązana tą umową jako darczyńca. Uprawnienie do odwołania darowizny przysługuje przede wszystkim darczyńcy, a po jego śmierci tylko wyjątkowo spadkobiercom, jeżeli darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania darowizny albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia skutkujący śmiercią. Wynika to z art. 898 § 1, art. 899 § 3 oraz art. 902 Kodeksu cywilnego.

Najczęściej podnoszoną podstawą odwołania darowizny wykonanej jest rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy – art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednak przesłanka ta dotyczy relacji darczyńca–obdarowany, a nie relacji obdarowany–pozostali członkowie rodziny. To, że darowizna była dla rodziny niekorzystna lub bulwersująca, nie wystarcza do jej cofnięcia.

W praktyce można badać tylko to, czy:

• darczyńca w ogóle miał prawo rozporządzać danym udziałem,
• umowa została zawarta w prawidłowej formie,
• istniały wady oświadczenia woli,
• po stronie darczyńcy istnieje realna podstawa do odwołania darowizny.

Jeżeli darczyńca żyje i uważa, że obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności, powinien pamiętać o terminie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego: darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności.

Czy możliwe jest zasiedzenie udziałów w rodzinnej nieruchomości?

Tak, ale nie automatycznie i nie dlatego, że nieruchomość od dawna jest użytkowana przez jedną gałąź rodziny. Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo od 30 lat jako posiadacz samoistny w złej wierze.

Posiadanie samoistne definiuje art. 336 Kodeksu cywilnego. Chodzi o faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, a nie jak najemca, dzierżawca czy osoba dopuszczona do korzystania z nieruchomości przez rodzinę. W sprawach współwłasności to szczególnie ważne, bo współwłaściciel już z samej istoty ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego. Samo zamieszkiwanie, remontowanie czy opłacanie części rachunków jeszcze nie dowodzi, że wykonywał posiadanie przeciw pozostałym współwłaścicielom.

W orzecznictwie przyjmuje się, że zasiedzenie udziału należącego do innego współwłaściciela wymaga wyraźnego ujawnienia wobec pozostałych współwłaścicieli woli władania rzeczą wyłącznie dla siebie. Musi nastąpić tzw. rozszerzenie zakresu posiadania ponad uprawnienie wynikające ze współwłasności. Typowymi dowodami bywają m.in. wyłączne pobieranie pożytków, samodzielne decydowanie o całej nieruchomości, konsekwentne niedopuszczanie innych do współposiadania, występowanie na zewnątrz jako jedyny właściciel czy opłacanie całości ciężarów połączone z manifestowaniem wyłącznego prawa.

Warto też pamiętać o art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, który pozwala doliczyć czas posiadania poprzednika, jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania. Przy wielopokoleniowej nieruchomości ten przepis często ma kluczowe znaczenie.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości, a postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym na podstawie art. 606–610 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Opłata stała od wniosku wynosi 2000 zł zgodnie z art. 40 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Dlaczego sama długość korzystania z nieruchomości nie wystarcza?

W rodzinnych sprawach to najczęstszy błąd. Jeżeli ktoś mieszkał w domu po rodzicach czy dziadkach za wiedzą reszty rodziny, doglądał budynku, płacił podatki i wykonywał remonty, to nadal może działać jako współwłaściciel, współspadkobierca albo nawet tylko posiadacz zależny. To nie jest jeszcze dowód zasiedzenia.

Dopiero gdy z okoliczności wynika, że dana osoba traktowała nieruchomość jako wyłącznie swoją, a pozostali byli od tego władztwa faktycznie odsuwani, można realnie analizować zasiedzenie udziałów. Każda taka sprawa zależy od konkretnych dowodów: zeznań świadków, dokumentów podatkowych, korespondencji, umów najmu, pism urzędowych, nakładów i sposobu rozliczania pożytków.

Stare spadki i nieujawnieni właściciele – co to zmienia?

Bardzo dużo. Jeżeli w księdze wieczystej nadal figurują osoby zmarłe, a po części z nich nie przeprowadzono spraw spadkowych, to najpierw trzeba odtworzyć następstwo prawne. Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i wtedy też spadkobierca nabywa spadek. Samo nabycie następuje z mocy prawa, ale dla obrotu prawnego trzeba je wykazać postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktem poświadczenia dziedziczenia.

Przy bardzo dawnych zgonach trzeba ustalić, jakie przepisy spadkowe obowiązywały w chwili śmierci konkretnej osoby. W sprawach historycznych znaczenie może mieć nie tylko data zgonu, ale i miejsce zamieszkania spadkodawcy. Dlatego przy nieruchomościach „od pokoleń” nie da się wszystkiego rozwiązać jednym prostym wnioskiem.

Jeżeli nie wiadomo, kto jest następcą prawnym dawnych właścicieli, potrzebne mogą być akty stanu cywilnego, dokumenty archiwalne, akta dawnych ksiąg wieczystych, a niekiedy również postępowanie o uznanie za zmarłego lub stwierdzenie zgonu – art. 29–32 Kodeksu cywilnego.

Jakie postępowania mogą wchodzić w grę równolegle?

W praktyce przy takiej nieruchomości często trzeba rozważyć kilka dróg jednocześnie. Nie zawsze jedna z nich wyklucza pozostałe.

Czy lepsze będzie zasiedzenie, dział spadku czy zniesienie współwłasności?

To zależy od faktów. Jeżeli da się ustalić następców prawnych dawnych właścicieli i udziały są stosunkowo jasne, często praktyczniejszą drogą jest uporządkowanie spraw spadkowych, a następnie zniesienie współwłasności mieszkania lub domu. Jeżeli jednak część właścicieli jest nieustalona, dokumenty są niepełne, a jedna linia rodziny od dziesięcioleci faktycznie włada całością jak wyłączny właściciel, zasiedzenie może być drogą bardziej realną.

Nie należy też zakładać, że zasiedzenie zawsze obejmie „7/8 nieruchomości”. Sąd bada dokładnie, kto był posiadaczem, od kiedy, w jakim zakresie i przeciw komu biegł termin zasiedzenia. Możliwe jest zasiedzenie tylko określonych udziałów, a niekoniecznie całej nieruchomości.

Czy można żądać wynagrodzenia, rozliczenia nakładów albo spłat?

Tak, ale zależy to od rodzaju postępowania i tego, czego dokładnie dotyczą nakłady. Przy współwłasności i dziale spadku mogą pojawić się roszczenia związane z wydatkami, pożytkami i posiadaniem rzeczy wspólnej. W postępowaniu działowym sąd może rozpoznawać także określone wzajemne roszczenia współwłaścicieli lub spadkobierców, jeżeli pozostają w związku z przedmiotem wspólności. W sprawach spadkowych znaczenie ma m.in. art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli jedna osoba sama utrzymywała nieruchomość przez lata, płaciła podatki, remontowała dach lub zabezpieczała budynek, warto gromadzić rachunki, potwierdzenia przelewów, decyzje podatkowe i dokumentację zdjęciową. Bez tego rozliczenie nakładów staje się trudne.

Czy potrzebny jest zarządca albo inne zabezpieczenie nieruchomości?

Jeżeli współwłaściciele są skonfliktowani, część z nich jest nieznana albo nie da się podejmować zwykłych decyzji dotyczących budynku, można rozważyć ustanowienie zarządcy. Podstawę stanowi art. 203 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać wyznaczenia zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach lub większość narusza zasady prawidłowego zarządu.

Jeżeli nieruchomość jest budynkiem z wyodrębnionymi lokalami, trzeba dodatkowo badać zastosowanie przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym art. 26 tej ustawy.

FAQ

Czy można zasiedzieć nieruchomość po rodzinie bez sprawy spadkowej?

Tak, jest to możliwe, ale trzeba wykazać przesłanki z art. 172 Kodeksu cywilnego. Brak przeprowadzonej sprawy spadkowej nie blokuje zasiedzenia, jednak bardzo utrudnia ustalenie, przeciw komu biegł termin i jakie udziały miały zostać nabyte.

Czy współwłaściciel musi pytać rodzinę o zgodę na darowiznę swojego udziału?

Nie. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego może rozporządzać swoim udziałem samodzielnie. Przy nieruchomości potrzebny jest jednak akt notarialny.

Czy obca osoba, która dostała udział w darowiźnie, staje się normalnym współwłaścicielem?

Tak. Jeżeli umowa jest ważna, obdarowany wchodzi w miejsce darczyńcy jako współwłaściciel tego udziału, z prawami i obowiązkami wynikającymi ze współwłasności.

Czy opłacanie podatku od nieruchomości wystarcza do zasiedzenia?

Nie. To ważny dowód pomocniczy, ale sam nie przesądza o posiadaniu samoistnym. Sąd ocenia cały sposób władania nieruchomością.

Co zrobić najpierw w praktyce?

Najpierw warto zebrać: aktualny odpis księgi wieczystej, akty zgonu, postanowienia spadkowe lub akty poświadczenia dziedziczenia, akty notarialne darowizn, dowody opłacania podatków i remontów oraz informacje o tym, kto faktycznie włada nieruchomością. Dopiero potem można wybrać właściwe postępowanie.

Źródła

• art. 140, art. 158, art. 172–176, art. 195–198, art. 203, art. 206, art. 210–212, art. 336, art. 888, art. 898–902, art. 924, art. 925, art. 1025, art. 1035–1038, art. 1052 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 606–610, art. 618 § 1, art. 680–689, art. 686 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 40 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 26 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali