Kupno mieszkania przed ślubem przez narzeczonych

Czy narzeczona może być wpisana do aktu notarialnego?

Tak. Sam fakt, że para nie jest jeszcze małżeństwem, nie wyklucza wspólnego zakupu mieszkania. Przed ślubem narzeczeni są wobec siebie osobami prawnie obcymi, ale mogą nabyć nieruchomość na współwłasność w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Jeżeli oboje mają być właścicielami, w akcie notarialnym sprzedaży trzeba wskazać oboje nabywców oraz wielkość udziałów, np. po 1/2, 70/100 i 30/100 albo w innej proporcji. Domniemanie równości udziałów przewiduje art. 197 Kodeksu cywilnego, ale strony mogą w umowie określić udziały inaczej.

Nie jest prawdą, że osoba, która nie zaciąga kredytu hipotecznego, z zasady nie może być współwłaścicielem mieszkania. W praktyce problem może wynikać z wymagań banku finansującego zakup, z treści umowy przedwstępnej albo z niechęci pośrednika do zmiany dokumentów, ale nie z zakazu ustawowego.

Forma aktu notarialnego i znaczenie umowy przedwstępnej

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Tak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego, a naruszenie tej formy powoduje nieważność czynności na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego. O tym, kto stanie się właścicielem mieszkania, decyduje więc ostateczna umowa sprzedaży zawarta u notariusza, a nie sama informacja przekazana przez pośrednika.

Jeżeli narzeczony podpisał już umowę przedwstępną wyłącznie na siebie, trzeba sprawdzić jej treść. Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego. Co do zasady można ją zmienić za zgodą stron, czyli sprzedającego i kupującego. Zmiana może polegać na dopisaniu drugiego nabywcy albo zawarciu aneksu wskazującego, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta z obojgiem narzeczonych.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, zwykle daje przede wszystkim roszczenia odszkodowawcze. Jeżeli została zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, może dawać silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Dlatego przed podpisaniem aktu sprzedaży warto poprosić notariusza o projekt umowy i samodzielnie sprawdzić, czy oboje nabywcy są w nim prawidłowo wpisani.

Zadatek, zaliczka i ryzyko utraty pieniędzy

Jeżeli przy umowie przedwstępnej zapłacono zadatek, jego skutki określa art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Gdy jedna strona nie wykona umowy, druga strona może od umowy odstąpić i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny zgodnie z art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego.

Trzeba odróżnić zadatek od zaliczki. Zaliczka nie ma skutków z art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że strony wyraźnie postanowiły inaczej. W razie niepewności lepiej utracić niewielki zadatek niż włożyć znaczne środki w mieszkanie, do którego nie nabędzie się żadnego prawa.

Jak ustalić udziały w mieszkaniu?

Udziały we współwłasności można ustalić elastycznie. Art. 204 Kodeksu cywilnego przewiduje, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, co pokazuje praktyczne znaczenie ich prawidłowego określenia. Jeżeli narzeczona wnosi gotówkę na wkład własny, remont lub wyposażenie, a narzeczony finansuje cenę kredytem, warto ustalić, co dokładnie stanowi wkład każdej osoby.

Najbezpieczniej jest rozdzielić trzy kwestie: cenę nabycia mieszkania, koszt remontu oraz zakup wyposażenia. Udział w prawie własności powinien odpowiadać uzgodnieniom dotyczącym ceny mieszkania, natomiast nakłady na remont i wyposażenie można dodatkowo opisać w odrębnej umowie między narzeczonymi. Jeżeli środki jednej osoby zostaną wydane na lokal należący wyłącznie do drugiej osoby, odzyskanie pieniędzy może wymagać późniejszego sporu o zwrot nakładów, bezpodstawne wzbogacenie albo pożyczkę.

Kredyt tylko na narzeczonego a współwłasność mieszkania

To, że kredyt hipoteczny zaciąga wyłącznie narzeczony, nie przesądza automatycznie, że tylko on może nabyć mieszkanie. Bank ocenia jednak własne zabezpieczenie i może uzależnić wypłatę kredytu od tego, aby hipoteka została ustanowiona na całej nieruchomości. Hipoteka jest uregulowana w art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Udział współwłaściciela również może być obciążony hipoteką. Wynika to z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który dopuszcza obciążenie hipoteką części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. W praktyce banki często wolą hipotekę na całej nieruchomości, ale zakres zabezpieczenia zależy od decyzji banku i treści dokumentów kredytowych.

Jeżeli narzeczona nie podpisuje umowy kredytu, nie staje się z tego powodu dłużnikiem osobistym banku. Może jednak ponosić odpowiedzialność rzeczową z obciążonego udziału, jeżeli zgodzi się na hipotekę obejmującą jej udział. To zasadnicza różnica: dłużnik osobisty odpowiada całym majątkiem, natomiast właściciel obciążonej nieruchomości odpowiada z tej nieruchomości lub udziału.

Poręczenie, przystąpienie do długu i zgoda na hipotekę

Nie należy podpisywać dokumentów bankowych bez zrozumienia ich skutków. Poręczenie zostało uregulowane w art. 876 § 1 Kodeksu cywilnego: przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie, jeżeli dłużnik go nie wykona. Poręczenie cudzego kredytu może więc prowadzić do odpowiedzialności własnym majątkiem.

Inne skutki może mieć zgoda właściciela udziału na ustanowienie hipoteki. Wtedy narzeczona nie musi być kredytobiorcą, ale jej udział w mieszkaniu staje się zabezpieczeniem kredytu. W razie niewypłacalności kredytobiorcy bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy przekazać pieniądze narzeczonemu?

Przekazanie narzeczonemu gotówki bez wpisania narzeczonej do aktu notarialnego jest ryzykowne. Jeżeli strony nie opiszą celu przelewu, później może powstać spór, czy była to darowizna, pożyczka, wspólny nakład na przyszłe mieszkanie czy wkład w wyposażenie. W sprawach cywilnych znaczenie ma możliwość udowodnienia twierdzeń, co wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego: ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne.

Jeżeli pieniądze mają być pożyczką, umowę pożyczki reguluje art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wartość pożyczki przekracza 1000 zł, zgodnie z art. 720 § 2 Kodeksu cywilnego zachowanie formy dokumentowej jest wymagane dla celów dowodowych. Dobrze przygotowana umowa powinna określać kwotę, termin zwrotu, sposób zapłaty, ewentualne zabezpieczenie i skutki rozstania.

Jeżeli pieniądze mają być darowizną, stosuje się art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Narzeczeni nie należą do najbliższej rodziny w rozumieniu zwolnienia dla tak zwanej grupy zerowej z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady narzeczony jest dla narzeczonej osobą z III grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna dla III grupy wynosi 5733 zł od jednej osoby w okresie 5 lat, zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nadwyżka może podlegać opodatkowaniu według skali z art. 15 tej ustawy.

Remont i wyposażenie mieszkania

Wkład w remont nie zawsze automatycznie przekłada się na udział we własności mieszkania. Jeżeli mieszkanie należy do obojga narzeczonych, wydatki remontowe można rozliczać jako nakłady na rzecz wspólną. Jeżeli lokal należy wyłącznie do narzeczonego, narzeczona finansuje cudzą nieruchomość i powinna mieć pisemne zabezpieczenie.

W przypadku współwłasności do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według udziałów, co wynika z art. 201 Kodeksu cywilnego. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Remont może być zwykłym zarządem albo czynnością przekraczającą zwykły zarząd - zależy to od zakresu prac, kosztów i wpływu na nieruchomość.

Wyposażenie ruchome, np. meble, sprzęt AGD czy elektronika, może być własnością tej osoby, która je kupiła, albo współwłasnością obojga. Dla uniknięcia sporów warto przechowywać faktury, potwierdzenia przelewów i ustalić, co stanie się z wyposażeniem w razie rozstania.

Co zmieni ślub?

Zawarcie małżeństwa nie sprawi automatycznie, że mieszkanie kupione przed ślubem przez jednego narzeczonego stanie się majątkiem wspólnym. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wspólność ustawowa obejmuje co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa. Natomiast przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej należą do majątku osobistego małżonka na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli mieszkanie zostanie kupione wspólnie przed ślubem, po ślubie nadal będzie co do zasady współwłasnością ułamkową narzeczonych, którzy stali się małżonkami. Nie przekształci się automatycznie we wspólność majątkową małżeńską. Zmiana może wymagać odrębnej czynności notarialnej, np. darowizny udziału, rozszerzenia wspólności majątkowej umową majątkową małżeńską albo innej umowy dobranej do sytuacji.

Jak praktycznie zabezpieczyć narzeczoną?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wpisanie narzeczonej jako współnabywcy w akcie notarialnym i ujawnienie jej udziału w księdze wieczystej. Księgi wieczyste są jawne na podstawie art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynika z art. 3 ust. 1 tej ustawy.

Przed podpisaniem aktu warto wykonać następujące kroki:

• uzyskać od notariusza projekt umowy sprzedaży i sprawdzić, czy oboje narzeczeni są wskazani jako nabywcy;
• ustalić ze sprzedającym aneks do umowy przedwstępnej, jeżeli pierwotnie wskazano tylko jednego kupującego;
• uzyskać z banku pisemną informację, czy dopuszcza współwłasność przy kredycie zaciąganym przez jednego nabywcę;
• sprawdzić, czy hipoteka ma obciążać całą nieruchomość, czy tylko udział kredytobiorcy;
• opisać przelewy i wkłady własne tak, aby było jasne, kto i na co przekazuje pieniądze;
• zawrzeć odrębne porozumienie dotyczące remontu, wyposażenia i rozliczeń na wypadek rozstania.

Jeżeli sprzedający i bank nie zgadzają się na dopisanie narzeczonej jako nabywcy, trzeba rozważyć, czy inwestowanie przez nią pieniędzy w cudze mieszkanie jest racjonalne. Alternatywą może być pożyczka zabezpieczona pisemną umową, weksel, oświadczenie o uznaniu długu, późniejsze przeniesienie udziału albo rezygnacja z finansowania remontu do czasu uzyskania prawa do lokalu.

FAQ

Podsumowanie

Narzeczona może być współwłaścicielką mieszkania kupowanego przed ślubem, nawet jeśli nie jest kredytobiorcą. Warunkiem jest wpisanie jej jako nabywcy w akcie notarialnym i określenie udziału. Największe ryzyka dotyczą nie samej współwłasności, lecz kredytu, hipoteki, nieudokumentowanych wpłat oraz finansowania remontu cudzego mieszkania.

Przed podpisaniem dokumentów trzeba sprawdzić projekt aktu, umowę przedwstępną, warunki banku i sposób zabezpieczenia pieniędzy przekazywanych na zakup, remont lub wyposażenie. W razie wątpliwości lepiej zatrzymać transakcję na etapie projektu niż później prowadzić spór o zwrot dużych nakładów.

Źródła

• art. 6, art. 73 § 2, art. 140, art. 158, art. 195, art. 197, art. 199, art. 201, art. 204, art. 353¹, art. 389, art. 390, art. 394, art. 720 § 1-2, art. 876 § 1, art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 31 § 1, art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 2, art. 3 ust. 1, art. 65 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 4a, art. 9 ust. 1 pkt 3, art. 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych