Ważność upoważnienia po śmierci współwłaściciela nieruchomości

Dziedziczenie w polskim prawie

Zgodnie z treścią art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego „prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej”.

Do spadku wchodzą w szczególności prawa rzeczowe, z wyjątkiem tych, które ukształtowane zostały przez ustawodawcę jako wygasające z chwilą śmierci uprawnionego (a więc niedziedziczne).

Po pierwsze więc ustawodawca wskazał na prawa i obowiązki dziedziczne i niewyłączalne ze spadku (tzw. prawa bezwzględnie dziedziczne). Cecha dziedziczności nadana jest tym prawom przez przepisy iuris cogentis, a spadkodawca nie może własną wolą wpływać na ich dziedziczenie.

Praw i obowiązków dziedzicznych nie można w drodze czynności prawnych uczynić niedziedzicznymi, a więc wyłączyć ze spadku i przykładowo sprawić ich wygaśnięcie z chwilą śmierci podmiotu uprawnionego lub zobowiązanego albo spowodować ich przejście na określone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami, czy też nie.

Dziedziczenie prawa najmu

Z uwagi na powyższe podnoszę, iż najem stanowi prawo majątkowe wchodzące w skład spadku, a więc podlega dziedziczeniu przez spadkobierców. Prawo najmu podlega normalnym zasadom dziedziczenia i przechodzi na spadkobierców po zmarłym w odpowiednich częściach, a więc w stosunku do posiadanych przez nich udziałów lub jeżeli mówimy o testamencie – na spadkobiercę testamentowego.

Podnoszę więc, iż umowa trwa nadal, bowiem z chwilą nabycia spadku przechodzi automatycznie na przyszłych spadkobierców. Zasadny może być jedynie aneks do umowy, wskazujący na nową okoliczność i nowych wynajmujących – jednak nie ma konieczności zmiany całej umowy. Jeżeli umowa była zawarta na czas określony, to powinni Państwo obecnie zawrzeć nową umowę – wskazując nowych wynajmujących – Panią i Pani mamę, gdyż rozumiem, iż to Pani jako spadkobierca testamentowy dziedziczy udział taty.

Najem a sprawa spadkowa

Proponuję jednak – wobec tego, iż jako rodzina są Państwo zgodni co do Pani spadkobrania – jeszcze przed zawarciem nowej umowy udać się do notariusza w celu ogłoszenia testamentu i nabycia spadku przez Panią, bo – pomijając już sam fakt formalizacji powyższego – pozostaje po Pani stronie obowiązek podatkowy związany z najmem, co może być utrudnione do rozliczenia w przypadku braku formalnego zakończenia sprawy spadkowej.

Podsumowując, z uwagi na śmierć wynajmującego, sytuacja najemców nie uległa zmianie – umowa trwa i obowiązuje nadal, Pani natomiast weszła w prawa i obowiązku wynajmującego i może Pani dowolnie ukształtować obecny stosunek prawny – w tym zawrzeć nową umowę, wskazując nowego wynajmującego. Jednak wobec obowiązku podatkowego związanego z najmem, proponuję jeszcze przed zawarciem nowej umowy, sformalizować obecny stan.