Pełnomocnictwo po śmierci współwłaściciela mieszkania – czy nadal działa?

Czy pełnomocnictwo po śmierci współwłaściciela nadal obowiązuje?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 101 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny pełnomocnictwo wygasa ze śmiercią mocodawcy albo pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie zastrzeżono inaczej z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

W praktyce oznacza to, że jeżeli ojciec był współwłaścicielem mieszkania i był jednym z mocodawców, to z chwilą jego śmierci udzielone przez niego umocowanie co do zasady przestało działać. Sam fakt, że pełnomocnictwo miało formę aktu notarialnego, nie powoduje jego dalszej skuteczności po śmierci mocodawcy.

Trzeba więc bardzo dokładnie sprawdzić treść aktu notarialnego. Jeżeli nie zawiera wyraźnego postanowienia, że pełnomocnictwo ma nie wygasać po śmierci mocodawcy, i nie da się tego uzasadnić treścią stosunku podstawowego, należy przyjąć, że w części pochodzącej od zmarłego ojca wygasło.

Inaczej wygląda sytuacja co do matki. Jeżeli matka żyje, to udzielone przez nią pełnomocnictwo nadal może obowiązywać, chyba że zostało odwołane albo było ograniczone czasowo.

Czy sama zgoda drugiego współwłaściciela wystarczy?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić dwie kwestie: dalsze trwanie istniejącej umowy najmu oraz zawarcie aneksu albo nowej umowy.

Po śmierci współwłaściciela jego udział w nieruchomości wchodzi do spadku na podstawie art. 922 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, a spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego. Jednak do czasu formalnego potwierdzenia praw do spadku często powstaje problem, kto ma podpisać dokumenty w imieniu strony wynajmującej.

Jeżeli mieszkanie należało do rodziców po 1/2 udziału, matka po śmierci ojca nadal dysponuje tylko swoim udziałem. Nie może samodzielnie reprezentować udziału, który należał do zmarłego, chyba że sama jest jedyną spadkobierczynią albo działa także w imieniu wszystkich spadkobierców.

W razie kilku spadkobierców do chwili działu spadku istnieje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

W praktyce podpisanie nowej umowy najmu albo aneksu istotnie zmieniającego czynsz, kaucję czy strony umowy może być traktowane co najmniej jako czynność wymagająca działania wszystkich osób uprawnionych po stronie wynajmującej. Dlatego sama zgoda matki najczęściej nie wystarczy, jeśli zmiana ma dotyczyć całego prawa własności do lokalu, a udział po ojcu nie został jeszcze formalnie potwierdzony albo objęty zgodnym działaniem spadkobierców.

Czy dotychczasowa umowa najmu wygasa po śmierci wynajmującego?

Co do zasady nie. Śmierć wynajmującego nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu. W prawa i obowiązki zmarłego wstępują jego spadkobiercy, ponieważ są to prawa i obowiązki majątkowe objęte art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Najemca nie traci więc tytułu prawnego tylko dlatego, że jeden z wynajmujących zmarł.

To oznacza, że bieżące wykonywanie istniejącej umowy może trwać nadal. Najemca powinien jednak wiedzieć, komu płacić czynsz i kto jest uprawniony do podejmowania decyzji po stronie wynajmującego. Jeżeli stan spadkowy nie jest jeszcze ustalony, warto działać ostrożnie i ograniczyć zmiany w umowie do minimum do czasu formalnego potwierdzenia dziedziczenia.

Jeżeli potrzebne jest jedynie techniczne wykonywanie istniejącej umowy, sytuacja bywa prostsza niż przy podpisywaniu nowej umowy lub rozbudowanego aneksu. Im większa zmiana warunków najmu, tym większe ryzyko, że podpis złożony tylko przez jednego współwłaściciela albo pełnomocnika bez skutecznego umocowania okaże się niewystarczający.

Najem okazjonalny po śmierci współwłaściciela

W opisanej sytuacji szczególne znaczenie ma to, że chodzi o najem okazjonalny. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Z kolei art. 19a ust. 6 tej ustawy wymaga dla takiej umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy trzeba dołączyć oświadczenia wskazane w art. 19a ust. 2, w tym oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu do wyprowadzki.

Jeżeli poprzednia umowa najmu okazjonalnego się kończy, a strony chcą zawrzeć nową umowę na kolejny okres, trzeba zadbać o prawidłową reprezentację wynajmujących. Samo wcześniejsze pełnomocnictwo od zmarłego nie daje już bezpiecznej podstawy do podpisania nowej umowy, jeżeli wygasło na podstawie art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeśli natomiast strony chcą jedynie przedłużyć umowę, trzeba ocenić treść dotychczasowego dokumentu. W praktyce bezpieczniej jest zawrzeć nową umowę najmu okazjonalnego z prawidłowo oznaczonymi wynajmującymi i aktualnym kompletem załączników, zamiast ograniczać się do prostego aneksu, który nie rozwiązuje problemu reprezentacji po stronie zmarłego współwłaściciela.

Jak bezpiecznie postąpić przed zakończeniem sprawy spadkowej?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to najpierw uporządkować sytuację spadkową po ojcu. Prawa do spadku można potwierdzić:

• u notariusza – aktem poświadczenia dziedziczenia, jeżeli spełnione są warunki z art. 95a i nast. ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
• w sądzie – przez postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego.

Dopiero po formalnym potwierdzeniu dziedziczenia łatwiej ustalić, kto powinien podpisać nową umowę lub aneks. Jeżeli jedyną spadkobierczynią udziału ojca jest córka, po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia sądu będzie mogła podpisać dokument już we własnym imieniu jako współwłaścicielka albo dodatkowo jako pełnomocnik matki, jeżeli matka nadal będzie chciała utrzymać pełnomocnictwo.

Jeśli spadkobierców jest więcej albo testament może być kwestionowany, tym bardziej nie warto podejmować istotnych zmian w najmie bez wyjaśnienia sytuacji spadkowej.

Jaka forma zgody lub pełnomocnictwa jest potrzebna?

Jeżeli po śmierci ojca matka chce nadal upoważnić córkę do zajmowania się najmem, może udzielić nowego pełnomocnictwa. Co do zasady pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego może być udzielone w zwykłej formie pisemnej, ponieważ sama umowa najmu co do zasady nie wymaga aktu notarialnego.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch praktycznych zastrzeżeniach:

• dla najmu okazjonalnego sama umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności – art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• jeżeli pełnomocnik ma podpisywać także oświadczenia uboczne, odbierać kaucję, protokoły, wypowiedzenia i rozliczenia, pełnomocnictwo powinno bardzo dokładnie opisywać zakres umocowania.

Notarialna forma pełnomocnictwa nie jest zwykle obowiązkowa tylko dlatego, że dotyczy mieszkania, ale bywa praktyczna dowodowo. Jeżeli w grę wchodzą spory rodzinne, wielu spadkobierców albo wysoka wartość czynszu i kaucji, forma notarialna może zmniejszyć ryzyko późniejszych zarzutów.

Czy można podpisywać aneks przed formalnym stwierdzeniem nabycia spadku?

To zależy od treści aneksu i od tego, kto faktycznie jest spadkobiercą. Samo nabycie spadku następuje z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy – art. 925 Kodeksu cywilnego – ale wobec osób trzecich problemem pozostaje wykazanie tego prawa.

Jeżeli aneks ma tylko porządkować dane kontaktowe lub rachunek do wpłat, ryzyko jest mniejsze. Jeżeli jednak ma zmieniać czynsz, kaucję, czas trwania umowy albo skład stron, bezpieczniej poczekać na formalne potwierdzenie dziedziczenia. W przeciwnym razie najemca może podnieść, że dokument podpisała osoba bez należytego umocowania, a między potencjalnymi spadkobiercami może dojść do sporu co do skuteczności takiej czynności.

Podatki i rozliczanie czynszu po śmierci właściciela

Po śmierci jednego z wynajmujących trzeba uporządkować także rozliczenia podatkowe. Sposób opodatkowania przychodów z najmu zależy od tego, kto po śmierci właściciela osiąga przychód oraz w jakich udziałach. W sprawach podatkowych znaczenie ma faktyczny tytuł prawny i sposób wykazania następstwa prawnego.

Jeżeli czynsz wpływa nadal na rachunek jednej osoby, a formalnie prawo do udziału po zmarłym przysługuje spadkobiercom, warto jak najszybciej ustalić sposób rozliczeń. W przeciwnym razie mogą powstać wątpliwości co do tego, kto powinien wykazać przychód z najmu. To nie jest wyłącznie kwestia cywilna, lecz także podatkowa, dlatego przy dłuższym okresie przejściowym dobrze jest skonsultować rozliczenia indywidualnie.

Co wynika z testamentu?

Sam testament nie zastępuje jeszcze formalnego potwierdzenia dziedziczenia wobec najemcy, urzędu czy banku. Jeżeli ojciec powołał córkę do spadku albo zapisał jej udział w mieszkaniu, trzeba jeszcze ustalić, czy mamy do czynienia z powołaniem do spadku, zapisem zwykłym, zapisem windykacyjnym czy inną konstrukcją testamentową. To ma znaczenie dla tego, kto i od kiedy może działać jako właściciel albo współwłaściciel.

Jeżeli zapis został ustanowiony w testamencie notarialnym jako zapis windykacyjny, skutek może być inny niż przy zwykłym testamencie. Wymaga to jednak analizy konkretnego dokumentu. Bez znajomości treści testamentu nie można bezpiecznie przesądzić, że tylko jedna osoba może już dziś samodzielnie podpisać nową umowę najmu.

Praktyczny wniosek w opisanej sytuacji

W przedstawionym stanie faktycznym najbezpieczniej przyjąć, że:

1. pełnomocnictwo od zmarłego ojca co do zasady wygasło na podstawie art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego,
2. pełnomocnictwo od matki może nadal obowiązywać, ale dotyczy tylko jej uprawnień,
3. dotychczasowa umowa najmu nie wygasła automatycznie wskutek śmierci ojca,
4. aneks lub nową umowę najmu okazjonalnego najlepiej podpisać dopiero po formalnym potwierdzeniu, kto odziedziczył udział po ojcu,
5. jeżeli konieczne jest szybkie działanie, warto sporządzić nowy dokument z udziałem wszystkich osób uprawnionych po stronie wynajmującej albo po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli zależy Państwu na pełnym bezpieczeństwie obrotu, najpierw należy przeprowadzić czynności spadkowe u notariusza albo w sądzie, a dopiero potem podpisać nową umowę albo rozbudowany aneks.

FAQ

Czy notarialne pełnomocnictwo zawsze wygasa po śmierci mocodawcy?

Tak co do zasady, niezależnie od tego, że zostało sporządzone u notariusza. Wynika to z art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego. Wyjątek wymaga wyraźnego zastrzeżenia i uzasadnienia treścią stosunku podstawowego.

Czy najemca musi podpisywać od razu nową umowę po śmierci wynajmującego?

Nie. Sama śmierć wynajmującego nie kończy automatycznie istniejącej umowy. Problem pojawia się głównie wtedy, gdy strony chcą zmienić warunki najmu lub zawrzeć nową umowę.

Czy matka jako żyjący współwłaściciel może sama podnieść czynsz?

Jeżeli zmiana ma dotyczyć umowy obejmującej całą nieruchomość, bezpieczniej uznać, że potrzebne jest działanie także po stronie spadkobierców zmarłego współwłaściciela. Ocena zależy od treści umowy, zakresu zmiany i struktury własności.

Czy wystarczy zwykłe pisemne pełnomocnictwo od matki?

Najczęściej tak, jeśli ma dotyczyć podpisania umowy najmu lub aneksu. Dla bezpieczeństwa warto jednak dokładnie opisać zakres umocowania, zwłaszcza przy najmie okazjonalnym, kaucji i odbiorze oświadczeń najemcy.

Czy testament wystarczy, aby od razu podpisywać nową umowę?

Nie zawsze. Testament wskazuje wolę spadkodawcy, ale w obrocie zwykle potrzebne jest formalne potwierdzenie praw do spadku, np. aktem poświadczenia dziedziczenia albo postanowieniem sądu.

Źródła

• art. 101 § 2, art. 199, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 1025 § 1, art. 1035 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 19a ust. 1, ust. 2 i ust. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 95a i nast. ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie