Założenie księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego

Czy można założyć księgę wieczystą dla mieszkania spółdzielczego?

Tak. Księga wieczysta może być prowadzona nie tylko dla nieruchomości stanowiącej własność, lecz także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to szczególnie istotne przy kredycie hipotecznym, ponieważ bank co do zasady oczekuje zabezpieczenia w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej.

Trzeba jednak odróżnić dwa pojęcia. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie jest właścicielem samego lokalu w takim znaczeniu jak właściciel wyodrębnionej nieruchomości lokalowej. Jest uprawniona do korzystania z lokalu i rozporządzania tym prawem, a samo prawo jest ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem budynku albo uprawnionym do gruntu pozostaje zwykle spółdzielnia mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 24¹ ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Oznacza to, że w KW można ujawnić uprawnionego do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także obciążenie tego prawa hipoteką.

Jakie dokumenty są potrzebne do założenia KW?

Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie lokalu, wydziału ksiąg wieczystych. W praktyce używa się formularza KW-ZAL, a przy wpisie hipoteki także formularza dotyczącego wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli czynność jest dokonywana przy akcie notarialnym, wniosek może zostać przesłany przez notariusza elektronicznie.

Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty, które pozwalają sądowi ustalić, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz jak lokal ma być oznaczony w księdze. Najczęściej będą to:

• akt notarialny nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo inny dokument stanowiący podstawę nabycia,
• zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu,
• zaświadczenie spółdzielni potwierdzające, komu przysługuje prawo do lokalu,
• dokumenty wykazujące wcześniejsze przejścia prawa, jeżeli sąd musi odtworzyć ciąg następstwa prawnego,
• oświadczenie właściciela prawa o ustanowieniu hipoteki lub dokument bankowy, jeżeli równocześnie ma zostać wpisana hipoteka,
• dowód uiszczenia opłat sądowych.

Art. 26 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Dla domu jednorodzinnego potrzebne jest zaświadczenie spółdzielni oraz dane katastru nieruchomości. Sąd zawiadamia spółdzielnię o założeniu księgi wieczystej i o wpisie hipoteki.

Aktualnie podstawowa opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi 100 zł, a za wpis prawa lub ograniczonego prawa rzeczowego, w tym hipoteki, co do zasady 200 zł. W praktyce przy jednoczesnym założeniu KW, wpisie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i wpisie hipoteki mogą wystąpić odrębne opłaty za poszczególne wpisy.

Co zrobić, gdy sąd żąda przydziału mieszkaniowego pierwszego właściciela?

Żądanie takiego dokumentu zwykle oznacza, że sąd chce sprawdzić, czy prawo do lokalu zostało prawidłowo ustanowione i czy kolejne osoby skutecznie je nabywały. W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd bada treść wniosku, treść i formę dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej, jeżeli istnieje. Nie prowadzi typowego postępowania dowodowego z przesłuchiwaniem świadków tak jak w zwykłej sprawie cywilnej.

Jeżeli nie można uzyskać pierwotnego przydziału, należy w pierwszej kolejności wystąpić do spółdzielni o:

• odpis lub kopię dokumentu z akt lokalu,
• zaświadczenie opisujące datę i podstawę ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zaświadczenie o aktualnym uprawnionym do lokalu i o powierzchni oraz położeniu lokalu,
• informację, czy spółdzielni przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste gruntu, na którym znajduje się budynek,
• pisemne potwierdzenie, że dany dokument archiwalny nie znajduje się już w zasobach spółdzielni, jeżeli rzeczywiście nie da się go odtworzyć.

Do sądu warto złożyć pismo wyjaśniające, jakie działania zostały podjęte, oraz dołączyć odpowiedzi spółdzielni. Jeżeli sąd wyznaczył termin na uzupełnienie braków, trzeba pilnować tego terminu albo złożyć wniosek o jego przedłużenie, wskazując, że oczekuje się na dokumenty ze spółdzielni lub archiwum.

Kiedy sąd może odmówić założenia księgi wieczystej?

Najpoważniejszy problem pojawia się wtedy, gdy budynek znajduje się na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste. W uchwale z 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12, Sąd Najwyższy przyjął, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na takim gruncie stanowi jedynie ekspektatywę tego prawa, a założenie księgi wieczystej w celu jego ujawnienia jest niedopuszczalne.

W praktyce oznacza to, że problem może nie wynikać z samego braku przydziału pierwszego właściciela, ale z nieuregulowanego stanu prawnego gruntu. Dlatego jeszcze przed zakupem lokalu albo przed uruchomieniem kredytu należy sprawdzić w spółdzielni, czy ma ona odpowiedni tytuł prawny do gruntu.

Sąd może odmówić założenia księgi wieczystej także wtedy, gdy dokumenty nie wykazują ciągłości przejścia prawa do lokalu, zawierają istotne rozbieżności albo nie pozwalają jednoznacznie oznaczyć lokalu. W takich sytuacjach znaczenie może mieć nie tylko zaświadczenie spółdzielni, ale również akty notarialne, postanowienia spadkowe, dokumenty działu spadku, umowy podziału majątku czy inne dokumenty potwierdzające następstwo prawne.

Hipoteka banku a brak założonej księgi wieczystej

Przy kredycie hipotecznym bank zwykle wypłaca środki pod warunkiem ustanowienia docelowego zabezpieczenia. Do czasu wpisu hipoteki stosowane bywa zabezpieczenie przejściowe, na przykład wyższa marża, ubezpieczenie pomostowe albo dodatkowe zobowiązanie kredytobiorcy do dostarczenia odpisu KW w określonym terminie.

Sama okoliczność, że sąd zażądał dodatkowego dokumentu, nie oznacza jeszcze automatycznego wypowiedzenia umowy kredytowej. Decydujące są postanowienia konkretnej umowy kredytu, regulamin banku oraz to, czy kredytobiorca wykonuje inne obowiązki, w szczególności terminowo spłaca raty i współdziała przy ustanowieniu zabezpieczenia.

Jeżeli jednak ustanowienie hipoteki okaże się niemożliwe albo kredytobiorca nie dostarczy wymaganych dokumentów w terminie przewidzianym w umowie, bank może uznać, że nie zostały dotrzymane warunki udzielenia kredytu. Zgodnie z art. 75 Prawa bankowego w razie niedotrzymania warunków udzielenia kredytu albo utraty zdolności kredytowej bank może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Standardowy termin wypowiedzenia wynosi 30 dni, chyba że umowa przewiduje dłuższy termin; przy zagrożeniu upadłością może być krótszy.

Dlatego przy problemach z założeniem KW najbezpieczniej równolegle działać w dwóch kierunkach: uzupełniać braki w sądzie i prowadzić korespondencję z bankiem. Warto poprosić bank o pisemne stanowisko, czy akceptuje przedłużenie terminu, dodatkowe dokumenty ze spółdzielni albo inne zabezpieczenie do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność lokalu

Założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest tym samym, co ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jeżeli osoba uprawniona chce przekształcić prawo spółdzielcze w prawo własności, zastosowanie ma art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepis ten przewiduje, że na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu wymaganych spłat. Chodzi przede wszystkim o spłatę przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłatę zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Spółdzielnia zawiera taką umowę zasadniczo w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje własność lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym wybudowano budynek. To kolejny powód, dla którego stan prawny gruntu ma kluczowe znaczenie.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 24¹ i art. 26.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 17¹ ust. 6 i art. 17¹⁴.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, w szczególności art. 75 i art. 75c.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 i art. 44.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym.