Różnice w wycenie nieruchomości przez dwóch rzeczoznawców

Dlaczego dwie wyceny sądowe mogą się różnić?

W sprawach o podział majątku, dział spadku, zniesienie współwłasności albo rozliczenia między stronami wartość nieruchomości często ma podstawowe znaczenie dla wysokości spłat lub dopłat. Jeżeli sąd dopuścił dowód z opinii dwóch rzeczoznawców majątkowych, a jeden biegły wycenił nieruchomość na 400 000 zł, drugi zaś na 300 000 zł, różnica jest istotna i wymaga procesowej reakcji.

Podstawą powołania biegłego w postępowaniu cywilnym jest art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tą zasadą w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Wycena nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, dlatego sąd co do zasady nie ustala wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie własnego przekonania stron.

Różnice w opiniach mogą wynikać nie tylko z błędu. Czasem są skutkiem innej daty wyceny, innego zestawu transakcji porównawczych, odmiennej oceny stanu technicznego budynku, odmiennego podejścia do obciążeń prawnych, przyjęcia innych korekt albo zmiany sytuacji rynkowej. Z tego powodu samo stwierdzenie, że druga opinia jest niższa lub wyższa, zwykle nie wystarczy. Trzeba wskazać, co konkretnie budzi wątpliwości.

Jak ocenić, która opinia biegłego jest bardziej przekonująca?

Opinia biegłego powinna zawierać nie tylko końcową kwotę, ale także opis czynności, przyjętą metodologię, odpowiedzi na pytania sądu i uzasadnienie pozwalające sprawdzić tok rozumowania biegłego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślano, że opinia powinna być wyczerpująca i odnosić się do kwestii objętych tezą dowodową, a jej wnioski powinny być sprawdzalne pod względem logiki oraz kompletności.

Przy analizie dwóch rozbieżnych opinii warto porównać przede wszystkim:

• datę sporządzenia opinii i datę, na którą określono wartość nieruchomości,
• cel wyceny oraz rodzaj wartości przyjętej przez rzeczoznawcę,
• podejście, metodę i technikę wyceny,
• wybrane transakcje porównawcze i ich podobieństwo do wycenianej nieruchomości,
• korekty zastosowane przez biegłego, np. za lokalizację, stan techniczny, powierzchnię, standard, dostęp do drogi lub obciążenia prawne,
• czy biegły odniósł się do wszystkich dokumentów i zarzutów stron.

Wycena nieruchomości powinna być spójna z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Znaczenie mogą mieć także przepisy o operacie szacunkowym, w tym zasada, że operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych albo czynników wpływających na wartość. Po upływie tego okresu konieczne może być potwierdzenie aktualności albo sporządzenie nowej wyceny.

Zastrzeżenia do opinii biegłego - co powinno znaleźć się w piśmie?

Po doręczeniu opinii sąd zwykle wyznacza stronie termin na zgłoszenie zastrzeżeń. Tego terminu trzeba pilnować. W piśmie warto nie tylko zakwestionować wynik wyceny, ale także precyzyjnie wskazać, które założenia biegłego są błędne, niepełne albo niewyjaśnione.

W praktyce można wnosić o:

• zobowiązanie biegłego do złożenia pisemnej opinii uzupełniającej,
• wezwanie biegłego na rozprawę i umożliwienie stronie zadawania pytań,
• wyjaśnienie, dlaczego opinia różni się od wcześniejszej wyceny o konkretną kwotę lub procent,
• wskazanie, jakie transakcje porównawcze zostały przyjęte i dlaczego uznano je za podobne,
• wyjaśnienie przyjętych korekt i ich wpływu na końcową wartość,
• dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, jeżeli sprzeczności nie zostaną usunięte.

Jeżeli różnica wynosi około 25% wartości nieruchomości, jak w przykładzie 400 000 zł i 300 000 zł, warto wprost zażądać wyjaśnienia przyczyn takiej rozbieżności. Nie wystarczy jednak napisać, że opinia jest niekorzystna. Pismo powinno pokazać sądowi, dlaczego rozbieżność jest merytorycznie istotna i dlaczego dotychczasowy materiał dowodowy nie pozwala na pewne ustalenie wartości.

Czy sąd musi powołać trzeciego biegłego?

Sąd nie ma obowiązku powoływania kolejnego biegłego zawsze wtedy, gdy strona jest niezadowolona z opinii. Jeżeli opinia jest jasna, pełna, logiczna i odpowiada na zarzuty, sąd może ją uznać za wystarczającą. Inaczej będzie wtedy, gdy między opiniami występują realne sprzeczności, których nie da się usunąć przez uzupełnienie opinii albo przesłuchanie biegłego.

Zgodnie z art. 286 K.p.c. sąd może zażądać ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, a także zażądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. To właśnie ten przepis jest podstawą wniosku o opinię uzupełniającą albo o dopuszczenie opinii kolejnego rzeczoznawcy.

Warto powołać się również na art. 233 § 1 K.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału. Dotyczy to także opinii biegłego. Jednocześnie w sprawach wymagających wiadomości specjalnych sąd nie powinien samodzielnie zastępować wiedzy rzeczoznawcy własną oceną rynku nieruchomości. Jeżeli więc opinie są rozbieżne, sąd powinien doprowadzić do wyjaśnienia tych rozbieżności.

Jakie pytania zadać biegłemu rzeczoznawcy?

W piśmie procesowym można wnosić o przesłuchanie biegłego na rozprawie. Pytania powinny być konkretne i powiązane z opinią. Przykładowo można zapytać:

• dlaczego biegły wybrał określone nieruchomości porównawcze, a pominął inne transakcje,
• czy nieruchomości porównawcze miały podobny standard, lokalizację, dostęp do drogi, powierzchnię i stan prawny,
• jak biegły wyliczył korekty wpływające na końcową wartość,
• czy między datami opinii nastąpiły zmiany cen na lokalnym rynku nieruchomości,
• czy biegły uwzględnił remonty, zużycie budynku, wady techniczne albo ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości,
• czy stan prawny nieruchomości, np. współwłasność, obciążenia, służebności albo brak uregulowanego dostępu, wpływał na wartość.

Jeżeli pierwszy rzeczoznawca przyjął wartość 400 000 zł, a drugi 300 000 zł, można wprost zapytać drugiego biegłego, które elementy wyceny odpowiadają za różnicę 100 000 zł. Biegły powinien wyjaśnić, czy różnica wynika z metody, danych rynkowych, korekt, daty wyceny czy z innych okoliczności.

Koszty kolejnej opinii i znaczenie terminu

Wniosek o opinię uzupełniającą albo opinię innego biegłego może wiązać się z koniecznością uiszczenia zaliczki. Zwykle sąd wzywa do jej wpłaty stronę, która składa wniosek dowodowy, choć ostateczne rozliczenie kosztów zależy od wyniku sprawy i rodzaju postępowania. W sprawach działowych oraz o podział majątku rozliczenie kosztów bywa zależne od interesów uczestników i decyzji sądu.

Nie należy czekać do końca sprawy. Jeżeli sąd doręczył opinię i zakreślił termin na zastrzeżenia, trzeba zareagować w tym terminie. W piśmie warto jednocześnie zgłosić zastrzeżenia, wniosek o wyjaśnienia biegłego i - ewentualnie - wniosek o dopuszczenie kolejnej opinii, jeżeli odpowiedzi biegłego nie usuną rozbieżności.

Podsumowanie

Duża różnica w wycenach nieruchomości przez dwóch biegłych sądowych wymaga aktywnego działania. Strona powinna w terminie zgłosić zastrzeżenia, wskazać konkretne błędy lub niewyjaśnione rozbieżności i żądać opinii uzupełniającej albo przesłuchania biegłego.

Jeżeli biegły nie potrafi logicznie wyjaśnić różnicy, a opinie pozostają sprzeczne w istotnych punktach, można wnosić o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy. Sąd nie musi automatycznie powołać trzeciego biegłego, ale nie powinien też rozstrzygać specjalistycznej kwestii wartości nieruchomości bez należycie wyjaśnionego materiału dowodowego.

FAQ

Czy różnica 25% między opiniami biegłych jest wystarczająca do powołania trzeciego biegłego?

Nie zawsze. Sama różnica procentowa nie przesądza sprawy, ale tak duża rozbieżność powinna zostać szczegółowo wyjaśniona. Jeżeli biegły nie potrafi wykazać, z czego wynika różnica, wniosek o opinię innego rzeczoznawcy może być zasadny.

Czy mogę sam przedstawić prywatną wycenę nieruchomości?

Można złożyć prywatną wycenę albo analizę rzeczoznawcy jako element argumentacji, ale w postępowaniu sądowym nie zastępuje ona opinii biegłego powołanego przez sąd. Może natomiast pomóc sformułować konkretne zarzuty i pytania do biegłego.

Co zrobić, jeżeli termin na zastrzeżenia do opinii jest krótki?

Należy działać od razu. Jeżeli sprawa jest skomplikowana, można złożyć zastrzeżenia w podstawowym zakresie i jednocześnie wnosić o odpowiedni termin na ich uzupełnienie po analizie opinii przez specjalistę, ale sąd nie musi takiego wniosku uwzględnić.

Czy sąd może wybrać jedną z dwóch opinii?

Tak, ale powinien wyjaśnić, dlaczego uznał jedną opinię za bardziej wiarygodną. Jeżeli opinie są sprzeczne, a sprzeczności dotyczą istotnych elementów wyceny, sąd powinien najpierw dążyć do ich wyjaśnienia.

Kto płaci za kolejną opinię biegłego?

Co do zasady sąd może wezwać do wpłaty zaliczki stronę, która wnosi o przeprowadzenie dowodu. Ostateczne rozliczenie kosztów następuje jednak w orzeczeniu kończącym sprawę albo w rozstrzygnięciu dotyczącym kosztów postępowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 2026 poz. 468
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 2024 poz. 1145
3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości - Dz.U. 2023 poz. 1832
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r., sygn. akt V CSK 584/13
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1973 r., sygn. akt I CR 646/73
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1970 r., sygn. akt I CR 224/70