Ocieplenie domu w granicy działki

Sąsiad nie wyraża zgody na prowadzenie prac budowlanych z jego działki związanych z ociepleniem domu na granicy

W przypadku prowadzenia robót budowlanych, gdy istnieje konieczność w związku z tymi pracami wejścia na działkę sąsiednią, niezbędne jest uzyskanie zgody właściciela tej nieruchomości. Trzeba z nim uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Tak stanowi art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego.

Jeżeli do realizacji prac związanych z ociepleniem domu na granicy niezbędne było wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, ale jej właściciele nie udzielili na to zgody, to zgodnie z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego w takiej sytuacji inwestor ma prawo zwrócić się o rozstrzygnięcie do organu administracji budowlanej, który wydaje decyzję administracyjną o zbędności albo o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

Pismo do starostwa o wyrażenie zgody na wejście na nieruchomość sąsiednią z uwagi na konieczność wykonania prac budowlanych

Czyli jeżeli Pan nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem w kwestii ocieplenia domu na granicy, a tak może być, ma Pan prawo zwrócić się o rozstrzygnięcie do starostwa (zgodnie z art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane).

Powinien Pan napisać pismo do swojego starostwa o wyrażenie zgody na wejście na nieruchomość sąsiednią z uwagi na konieczność wykonania prac budowlanych (opisać jakie to pracę). Powinna Pani złożyć taki wniosek na 30 dni przed rozpoczęciem planowanych prac. W ciągu 14 dni starostwo musi wydać decyzję administracyjną, w której orzeknie o zbędności albo o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

Jeśli przychyli się do Pana wniosku, to decyzja powinna również określać granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości sąsiada. Starosta nie orzeka natomiast o wysokości ewentualnej rekompensaty z tytułu czasowego korzystania z nieruchomości.

Czy sąsiad może domagać się odszkodowania za wejście na jego działkę w celu ocieplenia domu w granicy 

Jeżeli sąsiad domagałby się od Pana jakiegoś odszkodowania za to wejście w celu ocieplenia domu w granicy (np. za zniszczone uprawy, kwiaty itp.), to musiałby sam wystąpić na drogę sądową z pozwem o zapłatę, gdyż zgodnie z prawem po zakończeniu prac osoba dokonująca wejścia na cudzą nieruchomość ma obowiązek naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości – na zasadach ogólnych, czyli określonych w Kodeksie cywilnym (a więc zapłacić za ewentualne powstałe szkody, jeżeli takie były).

Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2002 r. (sygn. akt II SA/Ka 1039/00):

„Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu i na teren sąsiedniej nieruchomości nie uprawnia inwestora do wykonywania jakichkolwiek obiektów budowlanych lub ich części na sąsiedniej nieruchomości. Na podstawie tej decyzji inwestor uzyskuje ograniczone w czasie prawo przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam robót budowlanych związanych z inwestycją na nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Podobnie wypowiedział się później WSA w Krakowie w wyroku z 20 lutego 2008 r. (sygn. akt II SA/Kr 1157/07):

„Przepis art. 47 ust. 2 swoim zakresem obejmuje sytuacje kiedy np. w celu ocieplenia budynku trzeba wejść na teren sąsiada, żeby mieć dostęp do ocieplanego budynku itp. Przewidziany przepisem art. 47 ust. 2 pr. bud. administracyjny tryb zajęcia sąsiedniej nieruchomości jest wyjątkiem od zasady cywilnoprawnego załatwienia tego typu spraw. Natomiast w żadnym przypadku przepis ten nie przewiduje możliwości udzielenia zezwolenia na wejście inwestorowi na sąsiednią nieruchomość w celu instalacji lub wykonania tam jakichkolwiek elementów budowlanych np. przyłącza kanalizacyjnego, które miałyby na tej sąsiedniej (cudzej) nieruchomości pozostać. Przepis art. 47 ust. 2 pr. bud. nie może zatem stanowić podstawy do wejścia na grunt lub do budynku w celu trwałego ograniczenia prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej. Niewątpliwe zainstalowanie przyłącza kanalizacyjnego jest trwałym ograniczeniem prawa własności. Na nieruchomości pojawia się bowiem na trwale zainstalowane urządzenie, które w przyszłości może ograniczyć wykonywania prawa własności np. poprzez uniemożliwienie zabudowy w tym zakresie nieruchomości”.

Proszę pamiętać, że na decyzję starosty przysługuje stronom odwołanie do wojewody, składane za pośrednictwem starosty, w terminie do 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji. Jeżeli starostwa wyda dla Pana pozytywną decyzję, to sąsiad ma możliwość się od niej odwołać, co może wydłużyć prace (w przypadku negatywnej dla Pana decyzji oczywiście także się Pan może od niej odwołać).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2002 r., sygn. akt II SA/Ka 1039/00
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w wyroku z 20 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 1157/07