Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Warunki zabudowy dla domu jednorodzinnego – odległość od granicy z sąsiadem i od drogi publicznej

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska • Opublikowane: 13.04.2010

Mam działkę, na której chciałbym się w niedalekiej przyszłości pobudować. Również mój sąsiad planuje budowę domu z garażem na granicy mojej działki i to szybciej niż ja. Czy może to zrobić, a jeśli tak, to czy nie będzie to problemem dla mnie, gdy ja podejmę decyzję o budowie? Obecnie na granicy mojej działki stoi budynek gospodarczy sąsiada. Czy ten budynek, jeśli sąsiad go nie wyburzy, może stać się przeszkodą w moich planach? Jakie parametry działki powinienem uwzględnić, przystępując do rozplanowywania mojego domu i jakie muszę zachować odległości od granicy z sąsiadem i od drogi publicznej? Proszę o poparcie objaśnień konkretnymi przepisami, włącznie z przepisami przeciwpożarowymi, jeśli mają one w tej kwestii znaczenie.

Ewa Szczepanik-Kurowska

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Usytuowanie budynków na działce reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w skrócie – rozporządzenie).

 

W myśl § 12 tego rozporządzenia zasadniczo odległość zabudowy od granicy działki budowlanej powinna wynosić co najmniej:

 

  • 4 m – gdy ściana budynku od strony granicy posiada okna,
  • 3 m –w przypadku ściany bez okien.

 

Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, a okna w dachu lub w połaci dachowej muszą być oddalone od granicy sąsiedniej działki o min. 4 m.

 

Istnieje również możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m:

 

  • jeżeli wynikać to będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a przylegająca ściana nie będzie posiadała otworów drzwiowych lub okiennych;
  • bądź w przypadku zabudowy jednorodzinnej:
  • jeżeli działka ma szerokość mniejszą niż 16 m; lub
  • jeżeli budynek jednorodzinny przylegał będzie całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

W tym przypadku część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki nie może być dłuższa ani wyższa od sąsiadującego budynku już istniejącego lub projektowanego. W stosunku do części budynku oddalonej ponad 3 m od granicy oczywiście istnieje możliwość rozbudowy, ale nie więcej niż o jedną kondygnację wzwyż, przy czym w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

 

Ustawodawca przewiduje również możliwość postawienia bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m budynku gospodarczego lub garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m. Ściana od strony granicy nie może mieć otworów drzwiowych i okiennych.

 

Jeżeli ściana budynku gospodarczego lub inwentarskiego od strony granicy ma mieć otwory okienne lub drzwiowe, budynek ten musi być oddalony od ściany istniejącego (lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę) na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, użyteczności publicznej lub zamieszkania zbiorowego o min. 8 m.

 

Rozmiary oraz usytuowanie budynków nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków oraz przepisów przeciwpożarowych (§ 13, 60, 271-273 rozporządzenia).

 

Opisane powyżej zasady zabudowy w granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m wynikają ze znowelizowanych przepisów. Nie stosuje się ich, jeżeli przed dniem 8 lipca 2009 r.:

 

  • został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
  • zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

Natomiast co do kwestii odległości obiektu budowlanego od drogi publicznej nadmieniam, że zagadnienie to zostało uregulowane w art. 43 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z nim odległość budynku od drogi publicznej będzie zależna od rodzaju tej drogi.

 

Autostrada:

  • w terenie zabudowy 30 m,
  • poza terenem zabudowy 50 m.

 

Droga ekspresowa:

  • w terenie zabudowy 20 m,
  • poza terenem zabudowy 40 m.

 

Droga krajowa:

  • w terenie zabudowy 10 m,
  • poza terenem zabudowy 25 m.

 

Droga wojewódzka, powiatowa:

  • w terenie zabudowy 8 m,
  • poza terenem zabudowy 20 m.

 

Droga gminna:

  • w terenie zabudowy 6 m,
  • poza terenem 15 m

 

Warto jednak podkreślić, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze wojewódzkiej, powiatowej, gminnej może nastąpić w odległości mniejszej, ale wyłącznie za zgodą zarządcy drogi.

 

Odnośnie możliwości usytuowania przez Pana budynku mieszkalnego, to biorąc pod uwagę wymienione przepisy dotyczące usytuowania budynków ma Pan kilka możliwości.

 

  1. Może Pan wybudować budynek, zachowując odległość 4 m od granicy – gdy ściana ma okno lub drzwi i 3 m – gdy nie posiada wspomnianych otworów. Przepisy nie przewidują konieczności zwiększenia tych odległości w przypadku, gdy w granicy znajduje się budynek wybudowany na działce sąsiada, o ile wysokość budynku sąsiadującego nie uniemożliwia naturalnego oświetlenia i zachowane są wymogi przeciwpożarowe.
  2.  

  3. Istnieje również możliwość posadowienia budynku mieszkalnego jednorodzinnego bezpośrednio przy granicy działki:
    • jeżeli na takie usytuowanie pozwala miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy;
    • przylegającego całą powierzchnią swojej ściany do ściany już wtedy istniejącego budynku sąsiada (na szerokości 3 m Pana budynek nie może być dłuższy, ani wyższy od budynku sąsiada);
    • gdy Pana działka jest węższa niż 16 m.
  4.  

  5. Kolejną możliwością jest usytuowanie budynku jednorodzinnego w odległości między 1,5 a 3 m od granicy działki:
    • gdy na takie usytuowanie pozwala miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy;
    • gdy działka jest węższa niż 16 m.

 

Ściany od strony granicy nie mogą mieć otworów drzwiowych i okiennych.

 

Przy usytuowaniu należy zachować odpowiednie odległości od dróg publicznych.

 

Odnośnie wybudowania budynku mieszkalnego przez sąsiada w granicy z Pana działką stwierdzić należy, że jeżeli sąsiad uzyskał decyzję o warunkach zabudowy bądź takie usytuowanie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to wybudowanie budynku będzie zgodne z prawem, gdyż ustawodawca w określonych przypadkach dopuszcza sytuowanie budynków w granicy działki.

 

Niemniej, zarówno na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy jak i pozwolenia na budowę, może Pan się z nią nie zgodzić i złożyć odwołanie, gdyż jest Pan stroną w postępowaniu. Odwołanie wnosi się do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia (art. 129 Kodeksu postępowania administracyjnego).

 

Co do zaś kwestii istniejącego budynku sąsiada, to w przypadku gdyby Pan chciał wybudować budynek mieszkalny, który przylegałby do tego budynku, Pański budynek nie mógłby być dłuższy ani wyższy od budynku sąsiada na szerokości 3 m.

 

Zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

 

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Ustawa reguluje też w sposób szczegółowy warunki, które należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana; teren ma dostęp do drogi publicznej; istnieje uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

 

Wobec powyższego w celu dokładnego określenia warunków zabudowy słusznym wydaje się dokonanie wglądu do miejscowego planu zagospodarowania terenu, a w przypadku jego braku – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

 

Kończąc, wspomnę jeszcze o przepisach przeciwpożarowych, które przewidują następujące odległości między ścianami zewnętrznymi budynków mieszkalnych:

 

  • 8 m – gdy ściany zewnętrzne posiadają otwory okienne i nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego;
  • 6 m – gdy ściany nie mają otworów okiennych i drzwiowych i zwrócone są do siebie ścianami i dachami z przykryciami nierozprzestrzeniającymi ognia.

 

W przypadku gdy pomiędzy budynkami na obu działkach odległość jest mniejsza niż 6 m, wymagane jest, aby ściana od strony granicy była ścianą oddzielenia przeciwpożarowego.

 

Zasadniczo więc przepisy przeciwpożarowe są zgodne z § 12 rozporządzenia, który ustanawia ogólne zasady odległości budynku od granicy nieruchomości. Przepisy przeciwpożarowe wymagają jednak, aby ściana zewnętrzna spełniała określone wymogi techniczne dotyczące bezpieczeństwa pożarowego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem + VIII =

02.12.2012

Dom na Wąską Działkę - 2012-12-02 .
Działka 16 metrów szerokości. Zapis w Warunkach zabudowy
możliwość usytuowania ściany 1,5 metra od granicy.
Niestety Ściana Bez okapów z Murem Ogniowym.
Drugi dziwoląg nie wolno zmienić rozmiaru odległości ściany od granicy 1,5 metra tylko,
a następny 3 metry, 2 metry od granicy nie ma możliwości bo taki wymiar nie istnieje.
Rysuję ten projekt ale ciężko idzie bo niesymetryczny dom wyjdzie.
Więc sytuacja koszmarna, bałagan.
Nie ryzykujcie budujcie jak piszę bo to Państwo chore jest, o ile zgode wyda urzad czy starostwo to nadzór zakwestionuje -
sprawa z Lublina dokładnie opisuje sytuację oto link:
http://j.mp/15HfMUH
pozdrawiam
LJOZWIAK@go2.pl
Łukasz
SIEDLCE

Lukas

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Budowa domu w granicy działki

Jestem właścicielem działki, na której znajdował się budynek usytuowany w granicy, dobudowany do domu sąsiada. Z powodu długoletniego nieużytkowania i zniszczeń został on rozebrany. Ze względu na małe rozmiary działki chciałbym w tym samym miejscu postawić nowy budynek. Niestety sąsiad nie chce wyrazić zgody na budowę w takim samym ustawieniu nowego budynku. Działka jest mała i inne usytuowanie budynku jest utrudnione. Czy muszę uzyskać zgodę sąsiada, skoro przepisy wymagające takiej zgody zostały uchylone przez Trybunał Konstytucyjny? Niestety plan zagospodarowania przestrzennego mojej gminy wymaga takiej zgody.

Zgłoszenie zabudowy wejścia do sklepu

Chciałabym wykonać zabudowę wejścia do sklepu (zrobić wiatę w formie ogrodu zimowego o powierzchni 17 m2). Obiekt znajduje się na terenie zakładu, jest moją własnością. Jakich formalności powinnam dopełnić? Czy należy załatwić pozwolenie na budowę, czy wystarczy zgłoszenie? Starostwo wstępnie określiło, że konieczna jest opinia z sanepidu i inspekcji pracy. Czy mogę już teraz przystąpić do prac?

 

Umiejscowienie budynku gospodarczego w ogrodzie

W moim ogrodzie stoi budynek gospodarczy usytuowany ok. 1,5 m od granicy działki. Wybudowano go w latach 50. lub 60. Podobnie posadowiony jest garaż, ale w opinii z 1959 r. jest to prawidłowe. Proszę o ustosunkowanie się do tych dwóch sytuacji w świetle obowiązujących wówczas przepisów prawa budowlanego.

Budowa domu na działce oznaczonej symbolem „wody płynące”

Posiadamy działkę, której część oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem „Wp” (wody płynące). W planie zagospodarowania jest jednak objęta możliwością zabudowy (działka budowlana). Obszar jest wyłączony z zagrożenia powodziowego, nie ma też na nim żadnych „wód płynących”. Czy więc organ administracyjny może nałożyć na nas konieczność zmiany klasyfikacji działki, uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, a także przeprowadzić wizję lokalną?

Jak nie dopuścić do przesunięcia krawędzi jezdni?

Czy istnieje przepis, który jasno reguluje odległość drogi krajowej od granicy działki? Trwa przebudowa drogi krajowej, która przebiega także obok mojego domu. Obecnie odległość krawędzi jezdni do granicy mojej działki wynosi 7 m, po przebudowie – mają to być 4 m. Niedaleko za płotem jest mój dom. Jak w tej sytuacji nie dopuścić do przesunięcia krawędzi jezdni?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »