Warunki zabudowy dla domu jednorodzinnego – odległość od granicy z sąsiadem i od drogi publicznej

Ile powinna wynosić odległość zabudowy od granicy działki budowlanej?

Usytuowanie budynków na działce reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w skrócie – rozporządzenie).

W myśl § 12 tego rozporządzenia zasadniczo odległość zabudowy od granicy działki budowlanej powinna wynosić co najmniej:

• 4 m – gdy ściana budynku od strony granicy posiada okna,
• 3 m –w przypadku ściany bez okien.

Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, a okna w dachu lub w połaci dachowej muszą być oddalone od granicy sąsiedniej działki o min. 4 m.

Czy istnieje możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działek?

Istnieje również możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m:

• jeżeli wynikać to będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a przylegająca ściana nie będzie posiadała otworów drzwiowych lub okiennych;
• bądź w przypadku zabudowy jednorodzinnej:
• jeżeli działka ma szerokość mniejszą niż 16 m; lub
• jeżeli budynek jednorodzinny przylegał będzie całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

W tym przypadku część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki nie może być dłuższa ani wyższa od sąsiadującego budynku już istniejącego lub projektowanego. W stosunku do części budynku oddalonej ponad 3 m od granicy oczywiście istnieje możliwość rozbudowy, ale nie więcej niż o jedną kondygnację wzwyż, przy czym w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

Ustawodawca przewiduje również możliwość postawienia bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m budynku gospodarczego lub garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m. Ściana od strony granicy nie może mieć otworów drzwiowych i okiennych.

Jeżeli ściana budynku gospodarczego lub inwentarskiego od strony granicy ma mieć otwory okienne lub drzwiowe, budynek ten musi być oddalony od ściany istniejącego (lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę) na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, użyteczności publicznej lub zamieszkania zbiorowego o min. 8 m.

Rozmiary oraz usytuowanie budynków nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków oraz przepisów przeciwpożarowych (§ 13, 60, 271-273 rozporządzenia).

Opisane powyżej zasady zabudowy w granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m wynikają ze znowelizowanych przepisów. Nie stosuje się ich, jeżeli przed dniem 8 lipca 2009 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odległość obiektu budowlanego od drogi publicznej

Natomiast co do kwestii odległości obiektu budowlanego od drogi publicznej nadmieniam, że zagadnienie to zostało uregulowane w art. 43 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z nim odległość budynku od drogi publicznej będzie zależna od rodzaju tej drogi.

Autostrada:

• w terenie zabudowy 30 m,
• poza terenem zabudowy 50 m.

Droga ekspresowa:

• w terenie zabudowy 20 m,
• poza terenem zabudowy 40 m.

Droga krajowa:

• w terenie zabudowy 10 m,
• poza terenem zabudowy 25 m.

Droga wojewódzka, powiatowa:

• w terenie zabudowy 8 m,
• poza terenem zabudowy 20 m.

Droga gminna:

• w terenie zabudowy 6 m,
• poza terenem 15 m

Warto jednak podkreślić, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze wojewódzkiej, powiatowej, gminnej może nastąpić w odległości mniejszej, ale wyłącznie za zgodą zarządcy drogi.

Odnośnie możliwości usytuowania przez Pana budynku mieszkalnego, to biorąc pod uwagę wymienione przepisy dotyczące usytuowania budynków ma Pan kilka możliwości.

1. Może Pan wybudować budynek, zachowując odległość 4 m od granicy – gdy ściana ma okno lub drzwi i 3 m – gdy nie posiada wspomnianych otworów. Przepisy nie przewidują konieczności zwiększenia tych odległości w przypadku, gdy w granicy znajduje się budynek wybudowany na działce sąsiada, o ile wysokość budynku sąsiadującego nie uniemożliwia naturalnego oświetlenia i zachowane są wymogi przeciwpożarowe.

1. Istnieje również możliwość posadowienia budynku mieszkalnego jednorodzinnego bezpośrednio przy granicy działki:
   • jeżeli na takie usytuowanie pozwala miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy;
   • przylegającego całą powierzchnią swojej ściany do ściany już wtedy istniejącego budynku sąsiada (na szerokości 3 m Pana budynek nie może być dłuższy, ani wyższy od budynku sąsiada);
   • gdy Pana działka jest węższa niż 16 m.

1. Kolejną możliwością jest usytuowanie budynku jednorodzinnego w odległości między 1,5 a 3 m od granicy działki:
   • gdy na takie usytuowanie pozwala miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy;
   • gdy działka jest węższa niż 16 m.

Ściany od strony granicy nie mogą mieć otworów drzwiowych i okiennych.

Przy usytuowaniu należy zachować odpowiednie odległości od dróg publicznych.

Wybudowanie budynku mieszkalnego przez sąsiada przy granicy działki

Odnośnie wybudowania budynku mieszkalnego przez sąsiada w granicy z Pana działką stwierdzić należy, że jeżeli sąsiad uzyskał decyzję o warunkach zabudowy bądź takie usytuowanie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to wybudowanie budynku będzie zgodne z prawem, gdyż ustawodawca w określonych przypadkach dopuszcza sytuowanie budynków w granicy działki.

Niemniej, zarówno na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy jak i pozwolenia na budowę, może Pan się z nią nie zgodzić i złożyć odwołanie, gdyż jest Pan stroną w postępowaniu. Odwołanie wnosi się do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia (art. 129 Kodeksu postępowania administracyjnego).

Co do zaś kwestii istniejącego budynku sąsiada, to w przypadku gdyby Pan chciał wybudować budynek mieszkalny, który przylegałby do tego budynku, Pański budynek nie mógłby być dłuższy ani wyższy od budynku sąsiada na szerokości 3 m.

Zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustawa reguluje też w sposób szczegółowy warunki, które należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana; teren ma dostęp do drogi publicznej; istnieje uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wobec powyższego w celu dokładnego określenia warunków zabudowy słusznym wydaje się dokonanie wglądu do miejscowego planu zagospodarowania terenu, a w przypadku jego braku – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Odległości między ścianami zewnętrznymi budynków mieszkalnych - przepisy przeciwpożarowe

Kończąc, wspomnę jeszcze o przepisach przeciwpożarowych, które przewidują następujące odległości między ścianami zewnętrznymi budynków mieszkalnych:

• 8 m – gdy ściany zewnętrzne posiadają otwory okienne i nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego;
• 6 m – gdy ściany nie mają otworów okiennych i drzwiowych i zwrócone są do siebie ścianami i dachami z przykryciami nierozprzestrzeniającymi ognia.

W przypadku gdy pomiędzy budynkami na obu działkach odległość jest mniejsza niż 6 m, wymagane jest, aby ściana od strony granicy była ścianą oddzielenia przeciwpożarowego.

Zasadniczo więc przepisy przeciwpożarowe są zgodne z § 12 rozporządzenia, który ustanawia ogólne zasady odległości budynku od granicy nieruchomości. Przepisy przeciwpożarowe wymagają jednak, aby ściana zewnętrzna spełniała określone wymogi techniczne dotyczące bezpieczeństwa pożarowego.