Ubieganie się o mieszkanie komunalne po sprzedaży własnego

Czy sprzedaż własnego mieszkania zamyka drogę do lokalu komunalnego?

Nie ma ogólnego przepisu, który automatycznie zakazywałby ubiegania się o lokal komunalny osobie, która w przeszłości była właścicielem mieszkania i je sprzedała. Zadania gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wynikają z art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami gmina tworzy warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, zapewnia najem socjalny lokali i lokale zamienne w przypadkach przewidzianych ustawą oraz zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

O tym, kto może ubiegać się o lokal z mieszkaniowego zasobu gminy, decyduje przede wszystkim uchwała rady gminy. Obowiązek uchwalenia zasad wynajmowania lokali wynika z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z kolei art. 21 ust. 3 tej ustawy wskazuje, że uchwała powinna określać m.in. kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy, tryb rozpatrywania wniosków, zasady kontroli społecznej oraz kryteria pierwszeństwa. Przy działalności opodatkowanej ryczałtem warto dodatkowo sprawdzić, jak taki dochód jest oceniany przy ubieganiu się o mieszkanie komunalne.

Gmina może więc badać, dlaczego mieszkanie zostało sprzedane, kiedy to nastąpiło, co stało się ze środkami ze sprzedaży i czy wnioskodawca nie doprowadził celowo do swojej trudnej sytuacji mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że sama informacja o wcześniejszej własności lokalu wystarcza do odmowy. Jeżeli sprzedaż nastąpiła np. w celu spłaty zadłużenia, a obecnie wnioskodawca nie ma realnej możliwości samodzielnego zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych, należy to szczegółowo opisać i udokumentować.

Najpierw sprawdź uchwałę rady gminy

W praktyce najważniejszym dokumentem jest aktualna uchwała rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Powinna być dostępna w Biuletynie Informacji Publicznej gminy. Należy sprawdzić zwłaszcza:

• maksymalny dochód gospodarstwa domowego uprawniający do ubiegania się o lokal,
• czy gmina wymaga określonego okresu zamieszkiwania na jej terenie,
• jak definiuje trudne warunki mieszkaniowe, np. przeludnienie, brak samodzielnego lokalu, zamieszkiwanie w lokalu niespełniającym podstawowych standardów,
• czy przewiduje negatywne przesłanki związane ze zbyciem lokalu lub prawa do lokalu w ostatnich latach,
• jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku,
• czy przewidziano listę oczekujących, punktację albo kryteria pierwszeństwa.

Jeżeli uchwała przewiduje, że osoba, która zbyła lokal w określonym czasie, może otrzymać mniej punktów albo zostać wyłączona z naboru, trzeba ocenić dokładne brzmienie tej uchwały. Taka regulacja nie może być stosowana dowolnie. Gmina powinna uwzględnić rzeczywisty cel sprzedaży lokalu, aktualną sytuację dochodową, sytuację dziecka i możliwość samodzielnego wynajęcia mieszkania na rynku.

Brak zameldowania a wniosek o mieszkanie komunalne

Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Meldunek służy ewidencji ludności i co do zasady potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem. Nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu ani prawa własności.

Jeżeli gmina w uchwale wymaga zamieszkiwania na jej terenie, nie zawsze musi to oznaczać wyłącznie stałe zameldowanie. Jeżeli całe życie mieszka się w danej miejscowości, pracuje się tam, dziecko chodzi tam do szkoły, korzysta się z lokalnej opieki zdrowotnej i realnie centrum spraw życiowych znajduje się w tej gminie, warto wykazać to dowodami. W postępowaniach administracyjnych katalog dowodów jest otwarty: zgodnie z art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego jako dowód można dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i nie jest sprzeczne z prawem.

Przy zameldowaniu na pobyt stały albo czasowy co do zasady składa się formularz meldunkowy, a pobyt w lokalu potwierdza właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli właściciel odmawia potwierdzenia pobytu mimo faktycznego zamieszkiwania, warto złożyć w urzędzie gminy pisemny wniosek i przedstawić dowody faktycznego pobytu. Organ powinien wyjaśnić sprawę zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, czyli podjąć czynności potrzebne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, zebrać materiał dowodowy i ocenić go w całości.

Ustna odmowa urzędnika nie kończy sprawy

Urzędnik może udzielić informacji, ale ustna opinia, że komisja na pewno odrzuci wniosek, nie zastępuje formalnego rozpoznania sprawy. Wniosek należy złożyć pisemnie w urzędzie, przez ePUAP albo w innej formie dopuszczonej przez gminę. Zgodnie z art. 63 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego podania mogą być wnoszone pisemnie, ustnie do protokołu lub za pomocą środków komunikacji elektronicznej, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Warto zażądać potwierdzenia wpływu na kopii wniosku albo zachować urzędowe poświadczenie przedłożenia. Jeżeli wniosek ma braki formalne, organ lub właściwa jednostka powinna wezwać do ich uzupełnienia. W sprawach prowadzonych w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego podstawą takiego wezwania jest art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Trzeba jednak pamiętać, że sprawy dotyczące wpisu na listę osób oczekujących na lokal komunalny nie w każdej gminie kończą się klasyczną decyzją administracyjną. Często jest to procedura wynikająca z uchwały rady gminy i regulaminu pracy komisji mieszkaniowej. Dlatego po odmowie należy sprawdzić pouczenie i tryb zaskarżenia przewidziany w uchwale. W zależności od konstrukcji lokalnych przepisów możliwe może być m.in. odwołanie lub wniosek o ponowne rozpatrzenie w trybie lokalnym, skarga na działanie organu, skarga do rady gminy, zawiadomienie organu nadzoru albo kontrola sądowoadministracyjna określonego aktu lub czynności.

Jak udowodnić, że faktycznie mieszka się w gminie?

Dowody warto gromadzić spokojnie i systematycznie. Przydatne mogą być zwłaszcza:

• potwierdzenia przelewów czynszu i opłat za media,
• korespondencja z właścicielem mieszkania, w tym SMS-y i wiadomości e-mail,
• dokumenty szkolne dziecka wskazujące adres zamieszkania,
• zaświadczenia z pracy, przychodni, ośrodka pomocy społecznej lub szkoły,
• korespondencja urzędowa i bankowa odbierana pod tym adresem,
• zeznania sąsiadów, członków rodziny lub innych osób,
• zdjęcia dokumentujące faktyczne zamieszkiwanie, o ile zostały uzyskane zgodnie z prawem.

Jeżeli ktokolwiek składa w postępowaniu fałszywe zeznania, może ponosić odpowiedzialność karną na podstawie art. 233 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, ale tylko wtedy, gdy zeznania zostały złożone w warunkach przewidzianych tym przepisem, w szczególności po uprzedzeniu o odpowiedzialności karnej lub odebraniu przyrzeczenia, jeżeli jest ono wymagane.

Najem bez pisemnej umowy też może istnieć

Jeżeli właściciel lokalu przyjął lokatora, strony uzgodniły odpłatność, a lokator faktycznie płaci czynsz i korzysta z mieszkania, może istnieć stosunek najmu mimo braku podpisanego dokumentu. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz.

Forma pisemna ma znaczenie dowodowe i praktyczne. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Brak pisemnej umowy nie oznacza więc automatycznie, że lokator nie ma żadnych praw.

Jeżeli właściciel wypiera się najmu, można rozważyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W takim procesie trzeba wykazać interes prawny oraz przedstawić dowody najmu, np. przelewy, wiadomości, świadków i okoliczności faktycznego korzystania z lokalu.

Ochrona lokatora i posiadacza

Lokator nie powinien być samowolnie usuwany z mieszkania. Posiadanie jest chronione przez prawo. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto włada nią jak właściciel, jak i ten, kto włada nią jak najemca, dzierżawca, użytkownik lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

W razie bezprawnego wyrzucenia z lokalu albo wymiany zamków można rozważyć roszczenie posesoryjne o przywrócenie naruszonego posiadania na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Termin jest krótki: zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Co powinien zawierać wniosek o lokal komunalny?

Wniosek należy przygotować zgodnie z formularzem gminy, ale warto zadbać, aby znalazły się w nim następujące informacje:

• skład gospodarstwa domowego, w tym dane małoletniego dziecka,
• aktualne dochody i źródła utrzymania,
• opis obecnych warunków mieszkaniowych,
• informacja o kosztach najmu na rynku prywatnym i ich wpływie na budżet domowy,
• wyjaśnienie sprzedaży poprzedniego mieszkania i przeznaczenia środków,
• dowody zamieszkiwania na terenie gminy,
• informacje o stanie zdrowia, niepełnosprawności lub innych szczególnych okolicznościach, jeżeli mają znaczenie według uchwały gminy.

Jeżeli sytuacja jest pilna, warto równolegle złożyć wniosek do ośrodka pomocy społecznej o przeprowadzenie wywiadu środowiskowego i udzielenie wsparcia. Dokumenty z pomocy społecznej mogą potwierdzać trudną sytuację życiową, choć same nie zastąpią spełnienia kryteriów mieszkaniowych.

FAQ

Podsumowanie

Osoba, która sprzedała własne mieszkanie, nadal może ubiegać się o lokal komunalny, jeżeli spełnia aktualne kryteria określone w uchwale rady gminy. Najważniejsze jest dobre udokumentowanie obecnej sytuacji: dochodów, kosztów najmu, przyczyn sprzedaży poprzedniego lokalu, sytuacji dziecka oraz faktycznego związku z gminą.

Nie warto poprzestawać na ustnej informacji urzędnika. Wniosek należy złożyć formalnie, zażądać potwierdzenia wpływu i pilnować dalszej procedury. Jeżeli gmina odmówi, trzeba sprawdzić podstawę prawną odmowy, tryb zaskarżenia i zgodność działania gminy z uchwałą oraz ustawą o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• Art. 4, art. 20, art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 7, art. 35, art. 63 § 1, art. 64 § 2, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 127 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
• Art. 659 § 1, art. 660, art. 336, art. 342 i art. 344 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 233 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.