Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Autor: Anna Pabis • Opublikowane: 27.12.2013

Jestem właścicielem lokalu w budynku, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Chciałem dokonać remontu mieszkania, polegającego na wyburzeniu ścianek działowych (nie nośnych), wymianie instalacji elektrycznej, zdemontowaniu instalacji gazowej, dlatego powiadomiłem o tym wspólnotę. Otrzymałem informację, że muszę mieć zgodę wspólnoty na przeprowadzenie remontu. Czy to prawda?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Wyburzenie ścian działowych w budynku wielomieszkaniowym

W pierwszej kolejności odniosę się do wyburzenia ścian działowych w budynku wielomieszkaniowym, które nie stanowią ścian nośnych. Kwalifikacja robót polegających na wyburzeniu ścian budzi kontrowersje wśród urzędników administracji architektoniczno-budowlanej.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.): „roboty budowlane można rozpocząć co do zasady jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”. Wymienione przepisy określają wyjątkowe przypadki, w których budowa bądź rozbiórka wbrew wyrażonej w art. 28 P.b. zasadzie pozwolenia na budowę jednak nie wymaga (art. 29 i 31 P.b.). Są to sytuacje, w których w myśl art. 30 P.b. roboty budowlane wprawdzie nie wymagają pozwolenia na budowę, ale jednak zgłoszenia zamiaru ich wykonania właściwemu organowi, oraz sytuacje określone w art. 29a P.b., kiedy to budowa wymaga albo zgłoszenia, albo sporządzenia planu sytuacyjnego.

Czy rozebranie ścianki działowej w mieszkaniu stanowi przebudowę budynku

Uznać należy, że rozebranie ścianki działowej w ogóle nie zostało objęte w P.b. Podkreślenia wymaga, że w myśl legalnej definicji zawartej w art. 3 pkt 7 P.b. przez roboty budowlane rozumieć należy budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Rozebranie ścianki działowej niewątpliwie nie stanowi ani budowy, ani montażu, ani remontu (polegającego na działaniach odtworzeniowych), ani wreszcie rozbiórki. Wątpliwości budzić może zatem jedynie przebudowa, która jako również objęta definicją robót budowlanych wymaga pozwolenia na budowę. Zakwalifikowanie robót do robót budowlanych polegających na przebudowie wymaga jednak ustalenia, że wykonane czynności mieszczą się w zawartej w art. 3 pkt 7a P.b. kolejnej definicji legalnej. W myśl tej definicji przez przebudowę rozumieć należy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W konsekwencji nie stanowią przebudowy roboty nie powodujące zmiany parametrów obiektu budowlanego pojmowanego w myśl art. 3 pkt 1 P.b. jako:

 

  • budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  • budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  • obiekt małej architektury.

 

Stwierdzić zatem należy, że w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie mogą być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a P.b. Przebudowując jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń, w żadnej mierze nie zmienia się bowiem rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych całości budynku, nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji itp.

Czy zburzenie ścian działowych wymaga pozwolenia lub zgłoszenia?

Potwierdzenie tezy, że zburzenie ścian działowych nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia znalazło potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym.

 

W wyroku z dnia 30 listopada 2007 r. (II SA/G 524/07 lex nr 347959) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał, że: „w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1a ustawy Prawo budowlane z 1994 r.”.

 

W wyroku z 23 stycznia 2006 r. (sygn. VII SA/Wa 1431/2005) WSA w Warszawie stwierdził, że na wyburzenie ścianki działowej, która nie jest ścianą konstrukcyjną, nie jest wymagane nie tylko pozwolenie na budowę, lecz także zgłoszenie takich prac budowlanych, gdyż dotyczą one jedynie konkretnego mieszkania, a nie całego budynku, w którym jest ono położone. W uzasadnieniu sąd stwierdził, że wykładnia celowościowa przepisu art. 29 ust 2 pkt 1 P.b. i zawartego w nim pojęcia „remont istniejących obiektów budowlanych” wskazuje, że obowiązek zgłoszenia remontu zaistnieje wówczas, gdy jego zakres dotyczyć będzie obiektu budowlanego jako całości.

 

Remont pojedynczego mieszkania w budynku mieszkalnym wielolokalowym niedotykający części konstrukcyjnych budynku i niemający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga w ocenie sądu zgłoszenia.

 

Tym samym, jeśli planuje Pan wyburzyć ściankę działową, która nie jest nośna, i nie wpłynie to na stan techniczny budynku oraz nie będzie decydowało o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych mieszkań, to nie jest wymagane ani uzyskanie pozwolenia na budowę, ani dokonanie zgłoszenia.

Wymiana instalacji w mieszkaniu - przebudowa wewnętrzna

W zakresie wymiany instalacji w mieszkaniu na uwagę zasługuje brzmienie art. 29 ust. 2 pkt 1 P.b., gdyż wprowadza zasadę, że remont wszelkiego typu obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyłączeniem zabytkowych, nie wymaga pozwolenia na budowę. Jednocześnie remont instalacji gazowej czy też elektrycznej wymaga zgłoszenia właściwemu organowi stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 2 P.b.

 

Wyburzenie ściany działowej czy też remont instalacji w lokalu stanowiącym odrębną własność należy oceniać stosownie do postanowień ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.).

 

Rozebranie ściany działowej, remont instalacji w obrębie lokalu stanowią tzw. przebudowę wewnętrzną. Tego typu czynności są wykonywane w ramach prawa przysługującego właścicielowi lokalu (art. 140 Kodeksu cywilnego – dalej K.c.). W takim wypadku właścicielowi lokalu przysługuje względem każdego, a więc także względem właścicieli pozostałych lokali, roszczenie o zaniechanie wszelkich utrudnień. Przebudowa wewnętrzna nie może wychodzić poza granice lokalu, a więc do fizycznego wkroczenia w sferę sąsiedniego prawa własności (w danym wypadku własności innego lokalu lub współwłasności nieruchomości wspólnej). Nie może też wywoływać immisji ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 K.c.

Czy na remont mieszkania potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota mieszkaniowa posiada uprawnienia decyzyjne względem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l.: „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”.

 

Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l. czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Uznać należy, że na wyburzenie ściany działowej czy też remont instalacji w lokalu stanowiącym odrębną własność nie będzie potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

 

Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt: akt I A Ca 103/11) uznał, że remont instalacji elektrycznej stanowi czynność zwykłego zarządu i nie potrzeba na to zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. W ocenie sądu wymiana wewnętrznej linii zasilającej nie wymaga naruszenia ścian i przebić przez stropy, remont instalacji poprawi stan techniczny całej instalacji zasilającej lokale mieszkaniowe, jednocześnie będzie stanowił kapitalny przegląd tej instalacji. W żaden sposób nie wpłynie na prawa i obowiązki pozostałych właścicieli, nie ograniczy też ich praw do korzystania z części wspólnej nieruchomości. Celowość przeprowadzenia remontu także jest oczywista.

 

Rozważania i wnioski płynące z uzasadnienia można także odnieść do zburzenia ścianek działowych, pod warunkiem że nie stanowią ścian nośnych, nie prowadzą do zmiany przeznaczenia lokalu.

Wnioski:

  • zburzenie ścian działowych w lokalu nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia we właściwym organie;
  • remont instalacji gazowej czy też elektrycznej wymaga zgłoszenia właściwemu organowi stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 2 P.b.;
  • na wyburzenie ściany działowej czy też remont instalacji w lokalu stanowiącym odrębną własność nie będzie potrzebna zgoda wspólnoty.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem minus pięć =

03.04.2019

Ładnie rozbudowana, logiczna argumentacja, przygotowana jednak przez prawnika, a nie inżyniera. Przywołane sprawy sądowe nie wyczerpały tematu, sprawy nie doszły dna bo nikt ich nie drążył. Wrzucę parę grudek niezgody na tego trupa niewiedzy. :-)
1. niektóre ściany tzw. działowe są konstrukcyjne to znaczy nie przenoszą obciążeń z wyżej położonych części budynku (nie są nośne) ale spełniają inne funkcje np. usztywniają budynek w jednej osi.
2. postawienie ściany działowej w pomieszczeniu mieszkalnym (powstają 2 pokoje z jednego) ewidentnie zmienia parametry użytkowe budynku - zwiększa ilość pomieszczeń a tym samym zwiększa ilość osób które będą z nich korzytać. Przykład: w jednoklatkowym budynku jest 30 lokali, w połowie mieszkańcy wydzielili dodatkowe pomieszczenie mieszkalne na sypialnie jednoosobowe i mamy problem bo nagle okazuje się że klatka schodowa w czasie pożaru nie pozwoli ewakuować zwięszkonej ilości mieszkańców.
3. wyburzenie ściany działowej o szer. 15cm i dł. 7 m zwiększa pow. użytkową lokalu o 1m2 mamy więc do czynienia ewidentnie ze zmianą parametrów technicznych nie tylko lokalu ale również całego budynku. Dodatkowo zmienią się udziały we współwłasności, a w związku z tym nieaktualne będą wpisy w księgach wieczystych.
4. ściana działowa z cegieł może doprowadzić do przeciążenia stropu co będzie skutkować np. nadmiernym ugięciem sufitu poniżej, dalej spękaniami i zniszczeniami. W starych kamienicach ze stropami drewnianymi może to doprowadzić do katastrofy budowlanej. Równie groźne może być odciążenie stropu zwłaszcza o konstrukcji drewnianej. Podczas remontów mieszkańcy często nie tylko wyburzają ścianki działowe ale usuwają polepę spomiędzy belek podłogi. Pozdrawiam i zachęcam do przemyślenia głębszego sprawy

stomasz@wp.pl

12.04.2017

Interpretacja być może poprawna, ale niepełna.
Zwrócę uwagę na fakt, że inwestor planował wymianę instalacji gazowej. W zależności od planowanego zakresu prac może to mieć wpływ na cześci wspólne (kominy) co już może wkraczać w zakres kompetencji wspólnoty i wymagać jej zgody

Piotr

»Podobne materiały

Remont piwnicy a zgoda współwłaścicieli

Mam mieszkanie hipoteczne w domu o 4 lokalach. Każdy z właścicieli ma współwłasność ułamkową na części wspólne: strych, piwnicę, ogród. Piwnice są niezależnymi pomieszczeniami. W swojej piwnicy, która znajduje się pod kuchnią, chciałbym urządzić pomieszczenie gospodarcze. Chciałbym zrobić schod

 

Rozliczenie niewydanych środków z funduszu remontowego

Moje pytanie dotyczy rozliczenia niewydanych środków z funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej. Chciałabym wiedzieć, czy środki zgromadzone w danym roku bez konkretnego przeznaczenia należy zwrócić właścicielom. Budynek należy do osób fizycznych, a także dewelopera, który nie może pozbyć si

 

Czy potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali małej wspólnoty na sprzedaż alkoholu?

Zwróciłam się do małej wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na sprzedaż alkoholu. Jeden z właścicieli od dłuższego czasu przebywa za granicą i nikt nie ma z nim kontaktu. Zarządca wspólnoty stwierdził, że jeżeli uchwały o zgodzie na sprzedaż alkoholu nie podpiszą wszyscy właściciele lokali, to tej zgody

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »