Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność a prowadzenie działalności gospodarczej

Prowadzenie działalności po przekształceniu lokalu

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwanej dalej: ustawa przekształceniową) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Nadto zgodnie z art. 7 ust. 6a–6c ustawy przekształceniowej:

6a. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo

2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo

3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo

4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.

6b. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym czasie, z uwzględnieniem art. 14, może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty stosownie do ust. 6 albo 6a, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Właściwy organ wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia nowego oświadczenia. Do zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty stosuje się odpowiednio przepis art. 11 ust. 2.

6c. W przypadku gdy właściciel gruntu będący przedsiębiorcą nie złożył oświadczenia w terminie, o którym mowa w ust. 6a, właściwy organ wydaje zaświadczenie i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty odpowiednio przez okres, o którym mowa w ust. 6a. Oświadczenie złożone po upływie terminu, o którym mowa w ust. 6a, ale przed doręczeniem zaświadczenia uznaje się za skuteczne.

W świetle wskazanych przepisów organ ma prawo weryfikować, czy w lokalu mieszkalnym i tym samym na gruncie związanym z tym lokalem objętym przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności jest prowadzona działalność gospodarcza.

Bonifikata a prowadzenie działalności

Wyjaśniam również, że po przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu pod mieszkaniem we własność, osoby, które chcą prowadzić w domu działalność gospodarczą, mogą to robić, nie tracąc bonifikaty. Ważne jest, czy przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie oświadczyły zgodnie z prawdą o otrzymaniu pomocy de minimis. Jeśli korzystali, powinni się liczyć z możliwością kontroli przekroczenia limitu.

Zaznaczam, że bonifikata nie może być cofnięta, jeżeli w dacie jej przyznania istniały przesłanki do jej udzielenia. Zmiana sytuacji faktycznej po uregulowaniu wszelkich formalności i wpisie do księgi wieczystej prawa własności nie stanowi podstawy do podejmowania przez gminę działań zmierzających do domagania się zwrotu bonifikaty

Niemniej jednak przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność organ wydający zaświadczenie zwraca się do właściciela lokalu z prośbą o wskazanie, czy w lokalu jest prowadzona działalność gospodarcza, a jeśli tak – to w jakiej jego części oraz czy właściciel (jeśli jest przedsiębiorcą) korzystał już z pomocy de minimis. Po ustaleniu tych informacji organ wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, a w niektórych przypadkach – też zaświadczenie o pomocy de minimis.

Zatem jeżeli cały lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (np. jest wynajmowany), bonifikata w całości stanowi pomoc de minimis. W przypadku natomiast, gdy właściciel wykorzystuje na działalność gospodarczą część lokalu mieszkalnego, bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu.