Przepisanie domu na partnera przy kredycie hipotecznym – jak zrobić to bezpiecznie?

Darowizna domu na partnera – czy to w ogóle jest możliwe?

Tak. Właściciel nieruchomości może przenieść własność domu na partnera w drodze darowizny. Oświadczenie darczyńcy musi być złożone w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Sama umowa darowizny jest zdefiniowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dom jest obciążony hipoteką, darowizna co do zasady nadal jest możliwa. Trzeba jednak odróżnić przeniesienie własności od przejęcia długu z umowy kredytowej. To nie jest to samo.

Po darowiźnie partner może stać się właścicielem albo współwłaścicielem domu, ale Pani nadal może pozostać jedynym dłużnikiem osobistym banku, jeżeli bank nie zgodzi się na zmianę po stronie kredytobiorcy.

Własność domu a kredyt hipoteczny – dwie różne relacje prawne

To najważniejsza kwestia praktyczna. Umowa kredytu wiąże Panią z bankiem jako dłużnika osobistego. Z kolei hipoteka obciąża nieruchomość i zabezpiecza wierzytelność banku bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

W praktyce oznacza to, że:

• Pani może nadal spłacać kredyt jako jedyny kredytobiorca,
• partner może stać się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką,
• jeżeli kredyt przestanie być spłacany, bank będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości,
• nowy właściciel nie musi automatycznie odpowiadać całym swoim majątkiem za kredyt, ale musi liczyć się z ryzykiem egzekucji z domu jako właściciel obciążonej nieruchomości.

Nieprawidłowe jest natomiast uproszczenie, że „dług idzie za nieruchomością” w pełnym znaczeniu. Za kredyt wobec banku nadal odpowiada przede wszystkim dłużnik osobisty z umowy kredytowej, a nieruchomość odpowiada rzeczowo przez hipotekę.

Czy potrzebna jest zgoda banku?

Najczęściej taką kwestię trzeba sprawdzić najpierw w samej umowie kredytowej. W wielu umowach znajdują się postanowienia nakładające obowiązek uzyskania zgody banku na zbycie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Nawet jeżeli przeniesienie własności byłoby ważne cywilnoprawnie, naruszenie warunków umowy kredytowej może dać bankowi podstawę do działań przewidzianych w tej umowie, w tym wezwania do usunięcia naruszenia, żądania dodatkowego zabezpieczenia, a w skrajnych przypadkach wypowiedzenia umowy.

Dlatego przed wizytą u notariusza warto:

1. sprawdzić treść umowy kredytowej i regulaminu banku,
2. wystąpić do banku o pisemne stanowisko co do planowanej darowizny albo przeniesienia udziału,
3. ustalić, czy bank oczekuje podpisania aneksu, dodatkowego oświadczenia właściciela albo pozostawienia określonej struktury własności do czasu spłaty kredytu.

Jeżeli zależy Pani na maksymalnym bezpieczeństwie, nie warto podpisywać aktu darowizny „najpierw”, licząc że bank „później to zaakceptuje”.

Czy partner przejmie kredyt razem z domem?

Nie automatycznie. Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela, czyli banku, zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 oraz art. 522 Kodeksu cywilnego. Bez zgody banku nie dojdzie do skutecznego przejęcia długu przez partnera.

Jeżeli bank nie wyrazi zgody, możliwa jest sytuacja, w której:

• partner będzie właścicielem domu,
• Pani pozostanie jedynym kredytobiorcą,
• hipoteka nadal będzie obciążała dom.

Takie rozwiązanie jest prawnie możliwe, ale bywa ryzykowne życiowo. Po przeniesieniu całej własności nadal spłacałaby Pani cudzą już formalnie nieruchomość. W razie rozstania odzyskanie ekwiwalentu nie jest proste i zwykle prowadzi do sporu o rozliczenia nakładów albo bezpodstawne wzbogacenie.

Zobacz również:

Podatek od darowizny dla partnera

Jeżeli partner nie jest małżonkiem ani osobą z tzw. grupy zerowej, nie skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Partner życiowy co do zasady należy do III grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 3 tej ustawy.

To oznacza, że darowizna nieruchomości może wiązać się z istotnym podatkiem po stronie partnera. Przy nieruchomości o dużej wartości koszt podatkowy może być bardzo wysoki. Do tego dochodzą koszty notarialne i opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej.

Z podatkowego punktu widzenia ślub cywilny rzeczywiście zmienia sytuację zasadniczo. Małżonek należy do kręgu osób objętych zwolnieniem z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia nabycia we właściwym terminie, chyba że czynność jest dokonana w akcie notarialnym, wtedy notariusz wykonuje obowiązki formalne wynikające z przepisów. Sam ślub nie rozwiązuje jednak automatycznie problemu kredytu i relacji z bankiem.

Czy ślub cywilny rozwiąże sprawę najtaniej?

Zwykle tak w zakresie podatku od darowizny, ale nie zawsze najbezpieczniej w całokształcie sytuacji. Jeżeli po ślubie darowałaby Pani dom mężowi, co do zasady byłoby to podatkowo korzystniejsze niż darowizna dla nieformalnego partnera. Nadal jednak trzeba zbadać:

• czy bank zgadza się na zmianę właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką,
• czy darowizna całej nieruchomości nie naraża Pani na utratę majątku przy dalszym samodzielnym spłacaniu kredytu,
• czy korzystniejsze nie będzie przekazanie tylko udziału albo inne zabezpieczenie partnera.

Jeżeli rozważają Państwo małżeństwo, warto też pamiętać, że majątek nabyty przed ślubem co do zasady pozostaje majątkiem osobistym danego małżonka na podstawie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Sam ślub nie sprawi więc, że dom automatycznie stanie się wspólny.

W kontekście rozwiązań małżeńskich pomocny może być też artykuł o przekazaniu majątku.

Lepsze rozwiązanie praktyczne: przekazanie udziału zamiast całego domu

Jeżeli głównym celem jest zabezpieczenie partnera, a jednocześnie ograniczenie Pani ryzyka, często rozsądniejszym wariantem jest przeniesienie części udziału w nieruchomości, a nie całej własności od razu. Można rozważyć np. darowiznę 1/2 udziału albo mniejszego udziału.

Taki model ma kilka zalet:

• partner uzyskuje realne prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej,
• Pani nie traci całkowicie kontroli nad nieruchomością,
• w razie sporu łatwiej bronić interesów niż po przekazaniu 100% własności,
• można etapować decyzję i po spłacie kredytu rozważyć dalsze przeniesienie udziałów.

To rozwiązanie także wymaga jednak analizy podatkowej i sprawdzenia stanowiska banku.

Testament notarialny i zapis windykacyjny – zabezpieczenie na wypadek śmierci

Jeżeli zależy Pani przede wszystkim na tym, aby partner był zabezpieczony na przyszłość, ale niekoniecznie już teraz został właścicielem, należy poważnie rozważyć testament notarialny. Testament notarialny jest dopuszczony przez art. 950 Kodeksu cywilnego, a notariusz działa jako osoba zaufania publicznego na podstawie art. 2 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

W praktyce jeszcze mocniejszym narzędziem może być zapis windykacyjny sporządzony w testamencie notarialnym. Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa z chwilą otwarcia spadku określony przedmiot, w tym nieruchomość. Dzięki temu partner nie musiałby czekać na dział spadku, aby stać się właścicielem, choć nadal mogą pojawić się kwestie zachowku, jeżeli istnieją uprawnieni z ustawy.

To rozwiązanie ma ważne ograniczenie: działa dopiero po śmierci. Nie daje partnerowi własności „na dziś”.

Czy można ustanowić użytkowanie jako rozwiązanie tymczasowe?

Tak, ale trzeba jasno powiedzieć, że użytkowanie nie czyni partnera właścicielem. Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, o którym stanowią art. 252 i następne Kodeksu cywilnego. Uprawniony może używać rzeczy i pobierać jej pożytki w zakresie określonym przepisami i umową, ale nie uzyskuje prawa własności.

Użytkowanie ustanowione na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, a dla pełnej skuteczności praktycznej powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Wbrew obiegowym opiniom, ograniczone prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości mogą być wpisywane do księgi wieczystej, a wpis wzmacnia bezpieczeństwo obrotu i jawność prawa. Nie należy więc zakładać, że użytkowania „nie wpisuje się do KW”.

Jeżeli celem jest zapewnienie partnerowi prawa do mieszkania, prostszą alternatywą może być też służebność osobista mieszkania uregulowana w art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego. To rozwiązanie zabezpiecza prawo zamieszkiwania, ale nadal nie przenosi własności.

Jakie rozwiązanie jest zwykle najbezpieczniejsze?

Przy opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od tego, co jest dla Pani ważniejsze:

Przy sytuacji, w której to Pani sama spłaca kredyt i chce dalej robić to samodzielnie, darowizna całego domu na partnera jeszcze przed spłatą kredytu zwykle nie jest rozwiązaniem najbezpieczniejszym dla darczyńcy. Często rozsądniejszy jest wariant etapowy: najpierw zabezpieczenie partnera przez testament albo służebność, ewentualnie przekazanie udziału, a dopiero potem decyzja o dalszym przeniesieniu własności.

Zobacz również:

Rekomendowana kolejność działań

1. Przeanalizować umowę kredytu i ustalić, czy bank wymaga zgody na zbycie nieruchomości.
2. Wystąpić do banku o pisemne stanowisko wobec planowanego przeniesienia własności lub udziału.
3. Policzyć realny koszt podatku i notariusza przy darowiźnie dla partnera pozostającego poza małżeństwem.
4. Ustalić, czy celem jest pełna własność partnera już teraz, czy tylko zabezpieczenie mieszkaniowe albo spadkowe.
5. Rozważyć bezpieczniejsze warianty pośrednie: darowiznę udziału, służebność mieszkania, użytkowanie, testament notarialny z zapisem windykacyjnym.
6. Przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdzić projekt dokumentu także pod kątem rozliczeń na wypadek rozstania lub śmierci jednej ze stron.

FAQ

Czy mogę przepisać dom na partnera bez zgody banku?

To zależy od treści umowy kredytu. Cywilnoprawnie przeniesienie własności może być możliwe, ale naruszenie obowiązków wobec banku może wywołać skutki przewidziane w umowie kredytowej. Dlatego najpierw trzeba sprawdzić dokumenty bankowe.

Czy po darowiźnie partner stanie się też kredytobiorcą?

Nie. Samo przeniesienie własności nie powoduje przejęcia długu. Do przejęcia długu potrzebna jest zgoda banku zgodnie z art. 519 i art. 522 Kodeksu cywilnego.

Czy testament daje partnerowi pełne bezpieczeństwo?

Daje zabezpieczenie na wypadek śmierci, ale nie przenosi własności za życia. Jeżeli potrzebne jest zabezpieczenie natychmiastowe, trzeba rozważyć inne rozwiązania rzeczowe lub udział we własności.

Czy użytkowanie oznacza, że partner będzie właścicielem?

Nie. Użytkowanie daje prawo korzystania z nieruchomości, ale nie przenosi własności. Właścicielem nadal pozostaje osoba wpisana do księgi wieczystej.

Czy ślub automatycznie zrobi z partnera współwłaściciela domu?

Nie. Dom nabyty przed ślubem co do zasady pozostaje majątkiem osobistym właściciela na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Potrzebna jest osobna czynność prawna, np. darowizna udziału lub całości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
5. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59