Chcę przepisać dom na partnera, ale nadal będę spłacać kredyt, jak to zrobić bezpiecznie i tanio?

Darowizna nieruchomości – czy to najlepsze rozwiązanie?

Mogłaby Pani rozważyć przekazanie swojemu partnerowi życiowemu nieruchomość poprzez dokonanie darowizny. Jednak z tą czynnością wiązałby się podatek, bo nie są Państwo małżeństwem. Taką darowiznę trudno jest odwołać. Albowiem zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego (K.c.): Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.

Zatem mając na uwadze powyższe, należy pamiętać, że przesłanką do odwołania darowizny jest niewłaściwe zachowanie obdarowanego, mieszczące się w znamionach rażącej niewdzięczności, uprawnia to darczyńcę do odwołania darowizny nawet wówczas, gdy została już wykonana. Podstawą takiego rozwiązania jest akceptacja koncepcji, że osoba, która swoim zachowaniem rażąco narusza normy moralne w relacjach istniejących z osobą darczyńcy, nie powinna być w dalszym ciągu beneficjentem korzyści od niego otrzymywanej. Z uwagi na szczodrobliwy charakter darowizny konieczne jest uwzględnienie pierwiastka moralnego w relacjach stron, a osoby, które otrzymały uprzednio od darczyńcy korzyść, zachowujące się następczo negatywnie względem niego i tym samym naruszające standardy moralne nie powinny uzyskiwać przysporzenia, gdyż byłoby to sprzeczne z powszechnym poczuciem sprawiedliwości. Ustawa pozwala więc na odwołanie darowizny w każdym czasie z uwagi na negatywne zachowanie obdarowanego względem darczyńcy, bez względu na to, czy darowizna została już wykonana, czy nie. Także bowiem w wypadku darowizny wykonanej darczyńca może ją odwołać i pozbawić w ten sposób obdarowanego przysporzenia wynikającego z darowizny. W tym zakresie ustawa przewiduje w zasadzie jedną przesłankę: rażącą niewdzięczność obdarowanego względem darczyńcy. Jednak należy taką rażącą niewdzięczność wykazać i udowodnić, i taką rażącą niewdzięcznością byłoby np.: znęcanie się fizyczne albo psychiczne.

Testament notarialny – alternatywa na wypadek śmierci

Innym rozwiązaniem, o którym Pani już wspomniała, jest przekazanie partnerowi nieruchomość w swoim testamencie, sporządzonym w formie notarialnej, zgodnie z art. 950 K.c., który to umożliwia sformułowanie ostatniej woli przed profesjonalistą (notariuszem). W takim testamencie wskaże Pani dokładnie, co ma się zadziać z Pani majątkiem w razie Pani śmierci, kto i w jakiej części otrzyma po Pani majątek. Notariusz zadba, aby akt ostatniej woli nie był wadliwy pod względem formalnym. Jego udział będzie też utrudniał ewentualne próby podważania testamentu z powołaniem się na brak zdolności testowania spadkodawcy, ponieważ notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności prawnej, jeśli poweźmie podejrzenie, że osoba, która przed nim staje, nie ma zdolności do czynności prawnych (skoro tego nie zrobi, to można przypuszczać, choć jest to założenie wzruszalne, że testujący miał zdolność testowania).

Co więcej, notariusz przechowuje testament, co gwarantuje, że po śmierci spadkodawcy nie zostanie on zniszczony przez niezadowolonego spadkobiercę (albo raczej osobę wyłączoną od dziedziczenia). Niemożliwe też będzie przerabianie czy podrabianie tego testamentu. Trzeba również pamiętać, że testament notarialny ma moc dowodową dokumentu urzędowego, zgodnie z art. 2 Prawa o notariacie.

Co z kredytem hipotecznym przy zmianie właściciela?

Ponadto, wskazuję, że jeżeli kredyt jest kredytem hipotecznym, który jest zabezpieczony wpisem do hipoteki, nie ma znaczenia, kto będzie spłacał kredyt czy właściciel nieruchomości czy osoba trzecia, albowiem, dług i tak „idzie za nieruchomością”, i w przypadku braku spłaty rat kredytu bank zaspokoi się ze sprzedaży nieruchomości.

Hipoteka jest prawem związanym z konkretną rzeczą. Oznacza to, że „prawo idzie za rzeczą”. Zatem niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, wierzyciel nie traci swoich uprawnień. Właściciel nieruchomości nie może zobowiązać się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (art. 72 ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Takie postanowienia umowne są nieważne. Uprawnienia wierzyciela są jednak w pełni chronione, bowiem każdorazowy właściciel nieruchomości obowiązany jest znosić ewentualną realizację uprawnień wierzyciela hipotecznego. Nie ma zatem znaczenia, czy dłużnik nieruchomość sprzeda, daruje czy dalej obciąży. Jeżeli jednak właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego (a więc ponosi wobec niego odpowiedzialność wyłącznie na podstawie hipoteki), jego odpowiedzialność ogranicza się do tego, że będzie musiał znosić ewentualną egzekucję z nieruchomości. Nie odpowiada natomiast innym swoim majątkiem za dług zabezpieczony hipoteką.

Bank jest zaspokojony hipoteką, zatem przy darowiźnie, nie powinien wypowiedzieć umowy kredytu właśnie z uwagi na fakt zabezpieczenia. Jeżeli nawet bank stawiałby jakieś problemy, to mogą Państwo zawrzeć z bankiem ugodę, gdzie zobowiąże się Pani do spłaty kredytu w ratach, a hipoteka nadal będzie wpisana na nieruchomości. Dodatkowo, może Pani wpisać Was oboje jako współwłaścicieli nieruchomości do KW na czas trwania kredytu. A po jego spłacie wykreślić się jako współwłaściciela i pozostanie tylko Pani partner w KW jako właściciel. I dodatkowo zabezpieczyć się testamentem, o czym już była mowa.

Czy ślub cywilny ułatwi sprawę?

Oczywiście ślub byłby dla Państwa najprostszym rozwiązaniem. Darowizna pomiędzy małżonkami jest zwolniona z podatku, ponieważ byliby Państwo w grupie 0, w której obowiązuje zwolnienie podatkowe. Zatem takie rozwiązanie byłoby najtańsze i najprostsze dla Państwa, dla urzędu skarbowego, jak i dla banku.

Użytkowanie – tymczasowe zabezpieczenie partnera?

Jak najbardziej można też skorzystać z ograniczonego prawa rzeczowego w postaci nieodpłatnego użytkowania nieruchomość, które można ustanowić do dnia śmierci osoby uprawnionej, jednak użytkownik nie może swobodnie rozporządzać nieruchomością jak właściciel, np. w zakresie sprzedaży nieruchomości. Pani nadal pozostanie jej właścicielem. W celu ustanowienia użytkowania należy udać się do notariusza i złożyć odpowiednie oświadczenie, notariusz przygotuje dokument. Dodam, że użytkowania nie wpisuje się do księgi wieczystej (do KW wpisuje się tylko użytkowanie wieczyste). Zatem takie prawo danej osoby nie obciąża nieruchomości. Użytkowanie nie wygasa wskutek śmierci właściciela nieruchomości. Jest ono kontynuowane ze spadkobiercami właściciela nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147