Widza o zaniżonej wartości nieruchomości
Kupujący nie musiał mieć wiedzy o rzeczywistej wartości nieruchomości, jednak należy pamiętać, że jeżeli była ona skrajnie zaniżono, to człowiek o średniej wiedzy na temat rynkowych wartościach nieruchomości z całą pewnością rozpozna zaniżoną cenę nieruchomości.
Przy tym należy pamiętać, że nie ma w systemie prawnym instytucji, która zakazywałaby sprzedaży nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa. Jedynie US może skierować do Pana zapytanie w tym zakresie.
Jeżeli kupował nieruchomości w zbliżonych odstępach czasowych podobne metrażem i standardem, położone w tym samym mieście, mógł z całą pewnością domyślać się, że występuje znaczna różnica w cenie tych nieruchomości.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Stwierdzenie nieważności czynności prawnej
W przygotowaniu powództwa o stwierdzenie nieważności czynności prawnej należy skupić się na kwestiach dowodowych celem wywiedzenia, że zgodnym zamiarem stron tak na prawdę była darowizna, a umowa sprzedaży została zawarta dla pozoru. Wiadome stronom umowy sprzedaży było od początku, że cena sprzedaży nieruchomości znacznie odbiega od cen rynkowych, biorąc pod uwagę standard mieszkania, metraż itd.
Należy wykazać że oświadczenie woli sprzedaży nieruchomości i sama umowa miała na celu przemycenie tak na prawdę umowy darowizny. I tu nie ma mowy o wprowadzeniu jeden strony umowy w błąd przez drugą stronę umowy. Obie strony umowy, jako dorośli ludzie, mający średnie pojęcie o rynku nieruchomości, z całą pewnością zauważyli zbyt niską cenę versus cena rynkowa.
Nieważność oświadczenia woli
Jeżeli chcemy, aby sąd uwzględnił nasze powództwo, to z całą pewnością musimy dowieść spełnienie się przesłanek z art. 83 ustawy Kodeks cywilny: „Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze”.
Przedstawiona przez Pana sytuacja polega na tym, że w zgodnym zamiarze stron oświadczenie woli wywołało inne skutki prawne niż wynikające z treści dotkniętej pozornością czynności prawnej. Zawarliście bowiem z synem umowę sprzedaży nieruchomości, podczas gdy nosi ona znamiona umowy darowizny.
Zatem należy wykazać i udowodnić przed sądem, że doszło do wyrażenia woli przez obie strony czynności prawnej niezgodnej pomiędzy rzeczywistą treścią aktu woli a jego uzewnętrznieniem. Oświadczenie woli dotknięte pozornością nakierowane jest zatem na stworzenie jedynie wrażenia, że składający je zmierza do osiągnięcia określonego celu, wynikającego z treści oświadczenia – a więcdo wywołania określonych skutków prawnych, podczas gdy w rzeczywistości w zgodnym zamiarze zarówno składającego oświadczenie woli, jak i jego adresata skutki takie nie mają powstać.
Z treści art. 83 § 1 wynika, że adresat oświadczenia woli nie tylko musi mieć świadomość jego pozorności – a zatem posiadać pozytywną wiedzę, że składane mu oświadczenie woli nie ma wywołać tych skutków prawnych, jakie normalnie z niego wynikają, lecz także musi się w pełni z tym zgadzać, i to właśnie trzeba wykazać przed sądem. Warto w tym miejscu przytoczyć stanowisko SA w Szczecinie, który w wyroku z 4.9.2019 r. (sygn. akt I ACa 311/18) stwierdza, że „nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadza”. Jak wskazuje SN w wyroku z 11.5.2016 r. (sygn. akt I CSK 326/15), zgoda adresata oświadczenia woli na pozorność czynności prawnej musi być wyraźna i nie może budzić żadnych wątpliwości.
Dla wykazania nieważności czynności prawnej z powodu jej pozorności niezbędne jest udowodnienie, że obie jej strony, już w momencie jej dokonywania, miały świadomość i zamiar niewywoływania skutków prawnych określonych w składanych oświadczeniach woli. Ze względu na konfidencjonalność porozumienia stron dokonujących pozornej czynności prawnej strona zarzucająca pozorność może wykazywać ten fakt za pomocą każdego środka dowodowego. W celu ustalania ewentualnej pozorności czynności prawnej należy uwzględniać wszelkie okoliczności towarzyszące.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Kupno mieszkania w centrum miasta za połowę ceny
Pani Katarzyna kupiła mieszkanie o powierzchni 50 m² w centrum dużego miasta za 150?000 zł, mimo że podobne lokale w tej okolicy kosztują około 350?000 zł. Jako osoba aktywnie szukająca nieruchomości od kilku miesięcy, znała realia rynkowe i mogła łatwo rozpoznać, że cena jest skrajnie zaniżona.
Zaskakująco niska cena kolejnej nieruchomości
Pan Jan kupił w ciągu pół roku dwie podobne nieruchomości – obie 60 m², w tej samej dzielnicy. Pierwsza kosztowała 400?000 zł, druga 190?000 zł. Różnica była tak znaczna, że jako doświadczony inwestor z pewnością wiedział, iż druga cena nie odzwierciedla wartości rynkowej.
Sprzedaż między ojcem a synem z ukrytą darowizną
Ojciec „sprzedał” synowi dom o wartości 500?000 zł za kwotę 50?000 zł. Obie strony zgodziły się na tę formę „sprzedaży”, wiedząc, że w rzeczywistości jest to forma darowizny. Taka pozorna czynność może zostać zakwestionowana jako nieważna, jeśli zostanie wykazane, że strony miały wspólną świadomość fikcyjności ceny.
Podsumowanie
Kupujący nie musi znać dokładnej wartości nieruchomości, ale jeśli cena jest rażąco zaniżona, osoba o przeciętnej wiedzy o rynku powinna to zauważyć. W takich przypadkach możliwe jest zakwestionowanie umowy jako pozornej, zwłaszcza jeśli strony działały w zgodnym zamiarze ukrycia darowizny.
Oferta porad prawnych
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
.jpg)
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
.jpg "Chcę przepisać dom na partnera, ale nadal będę spłacać kredyt, jak to zrobić bezpiecznie i tanio?")
.jpg "Zakup mieszkania na kredyt a możliwość ujęcia garażu i komórek w działalności gospodarczej małżonka")
