Szlaban na drodze koniecznej – jakie masz prawa?

Na czym polega droga konieczna i jaki jest jej cel

Droga konieczna jest szczególnym rodzajem służebności gruntowej. Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Z kolei art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Dodatkowo art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego nakazuje uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

To oznacza, że po ustanowieniu służebności obie strony muszą tolerować pewne ograniczenia. Właściciel nieruchomości władnącej nie może korzystać z cudzego gruntu w sposób dowolny, ale właściciel nieruchomości obciążonej także nie może tworzyć takich barier, które odbierają służebności jej praktyczny sens.

Czy szlaban na drodze służebnej jest legalny

Samo zamontowanie szlabanu nie jest automatycznie bezprawne. Właściciel nieruchomości obciążonej zachowuje prawo własności i może chronić teren przed osobami postronnymi. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego, który przyznaje właścicielowi prawo do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią w granicach ustaw oraz zasad współżycia społecznego.

Jednocześnie wykonywanie własności nie może naruszać ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej ma znosić oznaczone korzystanie z tej nieruchomości na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Zakres służebności i sposób jej wykonywania powinny więc być tak ukształtowane, aby przejazd był realnie możliwy.

W praktyce szlaban może być dopuszczalny, jeżeli uprawniony otrzymuje skuteczny i stały sposób wjazdu, np. pilot, kartę, kod lub klucz, a rozwiązanie nie powoduje nadmiernych utrudnień dla domowników, gości, kurierów, służb technicznych czy dojazdu w sytuacjach nagłych. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy przejazd zależy od uznaniowej zgody zarządcy, godzin otwarcia obiektu albo każdorazowego kontaktu z personelem.

Czy można pobierać opłaty za każdy wjazd przez drogę konieczną

Co do zasady nie. Jeżeli służebność drogi koniecznej została już ustanowiona za wynagrodzeniem na podstawie art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, to właściciel gruntu obciążonego nie powinien jednostronnie nakładać dodatkowych opłat za każde korzystanie z przejazdu, o ile takie opłaty nie wynikają wprost z treści orzeczenia sądu, ugody albo umowy ustanawiającej służebność.

Jednorazowe albo okresowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności to coś innego niż bieżące opłaty za każdy wjazd. Jeżeli w postanowieniu o ustanowieniu drogi koniecznej nie przewidziano takiego mechanizmu, żądanie zapłaty przy każdym przejeździe może być traktowane jako bezprawne ograniczenie wykonywania służebności.

Warto więc zacząć od dokładnej analizy podstawy wpisu w księdze wieczystej i treści prawomocnego orzeczenia. Sam wpis w księdze bywa skrótowy, dlatego najważniejsze znaczenie ma sentencja postanowienia i ewentualnie mapa lub opinia biegłego, do której sąd się odwołał.

Kiedy dochodzi do naruszenia służebności

Naruszenie służebności występuje wtedy, gdy właściciel nieruchomości obciążonej podejmuje działania, które uniemożliwiają albo ponad miarę utrudniają wykonywanie prawa przejazdu. Może to polegać np. na:

• braku wydania pilota, karty, klucza lub kodu mimo istnienia szlabanu,
• uzależnianiu przejazdu od każdorazowej zgody pracownika lub ochrony,
• pobieraniu opłaty za każdy wjazd bez podstawy w orzeczeniu lub umowie,
• ograniczeniu przejazdu do określonych godzin, choć służebność ma służyć normalnemu korzystaniu z domu,
• utrudnianiu wjazdu domownikom, dostawcom, ekipom remontowym, kurierom czy gościom, jeśli mieści się to w normalnym korzystaniu z nieruchomości władnącej,
• ustawieniu urządzeń lub przeszkód, które fizycznie uniemożliwiają przejazd.

Znaczenie ma tu również art. 287 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Jeżeli nieruchomość służy stałemu zamieszkaniu, sposób wykonywania służebności musi odpowiadać zwykłym potrzebom mieszkańców, a nie wyłącznie minimalnej technicznej możliwości przejazdu.

Jakie kroki podjąć najpierw

Przed wejściem w spór sądowy warto zgromadzić dokumenty i podjąć próbę formalnego wezwania do usunięcia naruszeń. W praktyce najlepiej:

1. uzyskać odpis prawomocnego postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej wraz z mapą, uzasadnieniem lub opinią biegłego, jeśli określają przebieg i funkcję drogi,
2. sprawdzić dział III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i władnącej,
3. udokumentować utrudnienia: zdjęcia szlabanu, regulaminu, cennika, korespondencję z zarządcą, nagrania, dane świadków,
4. wysłać pisemne wezwanie do zaniechania naruszeń i zapewnienia realnego dostępu, np. przez wydanie pilota lub rezygnację z opłat,
5. wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź i wykonanie żądania.

Takie wezwanie ma znaczenie dowodowe. Pokazuje, że próbowałeś rozwiązać problem polubownie i konkretnie wskazałeś, na czym polega naruszenie.

Jakie roszczenia są możliwe przed sądem

Dobór roszczenia zależy od tego, czy chcesz szybko przywrócić stan poprzedni, czy trwale uregulować sposób wykonywania służebności.

W sprawach o naruszenie służebności często stosuje się odpowiednio ochronę praw rzeczowych ograniczonych. Wynika to z art. 251 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Jeżeli naruszenie ma charakter bieżący i samowolny, możesz rozważyć powództwo posesoryjne. Zgodnie z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Na podstawie art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego przepisy o posiadaniu rzeczy stosuje się odpowiednio do posiadania służebności.

Trzeba jednak pamiętać o terminie. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Jeżeli problem ma charakter trwały, a celem jest usunięcie bezprawnych przeszkód w wykonywaniu służebności, często właściwsze będzie powództwo negatoryjne oparte na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 251 Kodeksu cywilnego. W takim pozwie można żądać np. zaniechania pobierania opłat, wydania urządzenia do otwierania szlabanu albo takiego sposobu zabezpieczenia terenu, który nie będzie nadmiernie utrudniał przejazdu.

Czy można żądać pilota, karty lub innego stałego dostępu

Tak, jeżeli jest to potrzebne do normalnego wykonywania służebności. Nie chodzi o to, aby właściciel gruntu obciążonego całkowicie zrezygnował z ochrony terenu, lecz o to, by przyjęte rozwiązanie było proporcjonalne.

Jeżeli szlaban pozostaje, ale uprawniony i osoby korzystające z nieruchomości nie mają zapewnionego skutecznego, stałego i niewadliwego dostępu, sąd może uznać, że sposób wykonywania służebności został ukształtowany nieprawidłowo. W zależności od stanu faktycznego uzasadnione może być żądanie wydania pilota, stałego identyfikatora, wpisania numerów rejestracyjnych bez limitów albo zapewnienia innego technicznego rozwiązania.

Jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny, trzeba uwzględnić nie tylko właściciela, ale także zwykłe potrzeby domowników i osób, które przyjeżdżają tam w typowych sprawach życiowych. Ocena, czy dane ograniczenie jest jeszcze dopuszczalne, zawsze zależy od konkretnych okoliczności.

Co wynika z orzecznictwa

W podobnych sporach sądy przyjmują, że właściciel nieruchomości obciążonej może zabezpieczać swój teren, ale nie wolno mu przez to niweczyć istoty służebności. Zachowuje aktualność pogląd wyrażony w wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 14 maja 2021 r., sygn. akt XXVII Ca 1910/20, w którym sąd zaakceptował zastosowanie zabezpieczeń, ale jednocześnie wskazał na konieczność zapewnienia uprawnionemu realnej możliwości korzystania ze służebności.

Tego rodzaju orzeczenia nie oznaczają jednak, że każdy szlaban jest legalny. Kluczowe jest to, czy w danym stanie faktycznym przejazd pozostaje faktycznie dostępny i czy utrudnienia nie wykraczają poza to, co konieczne do ochrony nieruchomości obciążonej.

FAQ

Czy właściciel gruntu obciążonego może całkowicie zamknąć drogę konieczną?

Nie. Jeżeli zamknięcie uniemożliwia wykonywanie służebności, narusza prawo wynikające z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego oraz cel drogi koniecznej określony w art. 145 Kodeksu cywilnego.

Czy opłata za każdy wjazd jest dopuszczalna?

Zwykle nie, jeżeli służebność została już ustanowiona za wynagrodzeniem i orzeczenie albo umowa nie przewidują dodatkowych opłat eksploatacyjnych za każdy przejazd.

Ile mam czasu na pozew posesoryjny?

Rok od chwili naruszenia posiadania służebności – wynika to z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę żądać wydania pilota do szlabanu?

Tak, jeżeli bez tego nie da się normalnie wykonywać służebności. Podstawą żądania może być ochrona służebności i żądanie zaniechania naruszeń, oceniane według konkretnego stanu faktycznego.

Czy przez drogę konieczną mogą jeździć moi goście i kurierzy?

Zasadniczo tak, jeśli mieści się to w normalnym korzystaniu z nieruchomości władnącej. Zakres ten ocenia się z uwzględnieniem celu służebności, zwyczajów miejscowych i sposobu korzystania z nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego: Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 14 maja 2021 r., sygn. akt XXVII Ca 1910/20.