Szlaban na drodze służebnej, jak dochodzić swoich praw?• Data publikacji: 31-07-2025 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal |
|
Jestem od roku właścicielem domu jednorodzinnego, który ma ustalony sądownie i prawomocnie dojazd drogi koniecznej za dużą kwotę. Jednak problemem jest to, że dojazd przebiega przez sanatorium. Został założony szlaban. Z każdy wjazd naliczana jest opłata. Według dyrektora nie da się nic z tym zrobić, mogę przekazać tylko listę numerów rejestracyjnych pojazdów. Dla mnie to absurd. Jak dochodzić swoich praw? Czuję się jak więzień. |
.jpg)
|
Cel ustanowienia drogi koniecznejZbadałam wczoraj księgi wieczyste nieruchomości oraz sprawdziłam na geoportalu sytuację nieruchomości dla zorientowania sie przestrzennego w sytuacji. Niestety księgi wieczyste nie zawierają dokładnego opisu służebności. Być może nawet w samym postanowieniu sądu nie ma takiego opisu, chociaż tutaj z aktu wynika, ze opinia biegłego w tym zakresie wskazuje pewne konkrety. W każdym razie zapisy te nie wskazują na sposób wykonywania służebności ani tez nie zawierają graniczenia dla nieruchomości obciążonej służebnością. W tej sytuacji należy posłużyć się celem ustanowienia służebności wynikającym z przepisów Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 145 „przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpić musi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić oraz powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”. W opisanej sytuacji mamy zderzenie obu interesów, tj. interesu Pańskiego jako właściciela nieruchomości władnącej ze społeczno-gospodarczym interesem właściciela nieruchomości obciążonej, którym jest podmiot publiczny. To, że Skarb Państwa musi chronić swoją własność przed nadużyciami, jest oczywiste. Niemniej jednak ta strona nie może zapominać, że ma swoją nieruchomość obciążoną Pańska służebnością. Ograniczenia dla obu nieruchomościPowyższe prowadzi do wniosku, że zarówno Pan nie ma możliwości w pełni korzystać z własnej nieruchomości bez uwzględnienia faktu przebiegu drogi koniecznej przez taki teren, jaki akurat tutaj z Pańską nieruchomością sąsiaduje, jak i podmiot zarządzający nieruchomością Skarbu Państwa musi swoje ograniczenie respektować w zakresie korzystania ze swojej własności. Podkreślam to, ponieważ użył Pan sformułowania, że czuje się jak więzień. Tu istotny jest fakt, że Pańska nieruchomość znajduje się w określonym miejscu i okoliczność tę znał Pan przy zakupie. To umiejscowienie powoduje pewne ograniczenia w korzystaniu nieruchomości. Oczywiście ochrona interesów Skarbu Państwa musi uwzględniać jak najmniejszą uciążliwość dla Państwa, ale obawiam się, że nie ma tu możliwości pełnej swobody. Zapewne sprawę rozwiązałby szlaban na pilota i ewentualnie o nakazanie takich działań, które doprowadzą do bardziej swobodnego przejazdu przez wyznaczoną drogę konieczną, może się Pan w sądzie domagać. Natomiast zarządzający obciążonym terenem na chwilę obecną nie utrudnia przejazdu i proponuje możliwe jego zdaniem rozwiązania. Samo istnienie szlabanu na drodze koniecznej nie jest nieprawidłowością. Sądy w określonych uzasadnionych sytuacjach dopuszczają taką możliwość. Szlaban na wjeździeW sprawie podobnej (chociaż tu akurat słupki uniemożliwiające korzystanie ze służebności były postawione już po jej ustanowieniu i całkowicie blokowały dostęp i przejazd) Sąd Okręgowy w Warszawie wskazał m.in:
„Zdaniem Sądu II instancji nie ma przesłanek do tego, aby uwzględnić powództwo w większym rozmiarze, niż co do nakazania wydania powodowi przez obu pozwanych duplikatów kluczy pozostających w ich dyspozycji do spornych, posadowionych dwóch słupków na nieruchomości obciążonej. Zważyć bowiem należało, że z jednej strony strona pozwana w ramach wykonywania swojego władztwa nad rzeczą ma prawo sprzeciwiać się naruszeniom dokonywanym przez osoby trzecie, m.in. poprzez uniemożliwienie innym użytkownikom drogi przy ul. (...) wjazdu na teren tej posesji, czy też wyrażenie sprzeciwu wobec parkowania na terenie działki. Dodatkowo, strona pozwana ma prawo do zabezpieczania swojego władztwa nad tym terenem także poprzez stawianie spornych słupków, tym niemniej powinna dokonywać tych czynności tak, aby nie przeszkadzało to w realizacji prawa służebności drogi koniecznej M. K.” (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 14 maja 2021 r., sygn. akt XXVII Ca 1910/20).
Jak Pan widzi, sądy widzą potrzebę wyważenia interesów stron.
W związku z powyższym to, co widzę w ramach możliwości, to jednie ubieganie się o takie zabezpieczenie drogi przez sanatorium, aby Pan i osoby do Pana się udające w związku z funkcją Pańskiej nieruchomości mogli znacznie swobodniej ze służebności korzystać. Jeśli negocjacje nie przyniosą skutku, można skorzystać z powództwa posesoryjnego (o ochronę posiadania) i wystąpić do właściwego sądu o nakazanie Skarbowi Państwa zaniechania naruszeń posiadanej służebności przez działania w sposób znaczący ograniczający korzystanie z niej (ze służebności drogi koniecznej) poprzez zastosowanie takich zabezpieczeń własnej nieruchomości, aby korzystanie z drogi koniecznej odbywało się z jak najmniejszym utrudnieniem dla korzystających i właścicieli nieruchomości władnącej, tj/ poprzez zastosowanie bariery z użyciem pilotów, które zostaną wydane właścicielowi nieruchomości władnącej.
Nie mogę jednak zagwarantować, że takie orzeczenie Pan uzyska, bowiem de facto zarządzający terenem nie utrudnia Panu korzystania z dojazdu, a nawet proponuje określone rozwiązania stosowane w takich przypadkach. PrzykładyDziałka bez dojazdu – sąsiad się nie zgadza
Szlaban z pilotem zamiast konfliktu
Słupki uniemożliwiające przejazd – interwencja sądu PodsumowanieCelem ustanowienia drogi koniecznej jest zapewnienie właścicielowi odciętej nieruchomości realnego dostępu do drogi publicznej, przy jak najmniejszym obciążeniu cudzych gruntów. Nawet gdy nieruchomość sąsiaduje z terenem publicznym, właściciel tej działki może stosować zabezpieczenia (np. szlaban), o ile nie uniemożliwia to korzystania ze służebności. Oferta porad prawnychJeśli Twoja nieruchomość nie ma dojazdu lub występują utrudnienia w korzystaniu z ustanowionej służebności – pomożemy Ci ocenić sytuację, przygotować wniosek o drogę konieczną lub wystąpić do sądu o usunięcie przeszkód. Zapewniamy kompleksowe wsparcie prawne w sprawach o dostęp do drogi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
.jpg "Dziecko spoza małżeństwa a rozwód bez orzekania o winie, ryzyko zmiany kwalifikacji sprawy")
.jpg "Ubezwłasnowolnienie, alimenty i odpowiedzialność dzieci, jak pomóc choremu rodzicowi bez utraty siebie?")
