Rozstanie po latach bez ślubu, co z mieszkaniem na partnerkę?

Brak małżeństwa to brak ustawowej ochrony – ale nie jesteś bez szans

Aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie wprowadzają regulacji dotyczących wzajemnych rozliczeń pomiędzy partnerami życiowymi. W tym zakresie należy więc stosować regulacje ogólne wynikające z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Jeżeli spłacał Pan kredyt, inwestował w nieruchomość, to może Pan żądać zwrotu włożonych w cudzą własność kwot. Niestety, z uwagi na to, że nie mamy tutaj odpowiedniego zastosowania przepisów dotyczących rozliczenia majątku wspólnego, może pojawić się kwestia przedawnienia roszczeń. Zgodnie z art. 118 K.c.:

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Zatem w Pana przypadku termin ten wynosiłby sześć lat, licząc od poniesienia danego nakładu na koniec danego roku kalendarzowego. Warto jednak w drodze negocjacji ustalić zwrot chociaż części poniesionych przez Pana kwot.

Nie jesteś małżonkiem, ale możesz być... lokatorem

Jeżeli chodzi o mieszkanie, tutaj również nie chronią Pana przepisy dotyczące wspólnego mieszkania małżonków. W przypadku małżonków jest ku temu stosowna regulacja. Zgodnie z art. 28 (1) Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego. W Pana przypadku nie było małżeństwa, zatem nie można się powołać na tą regulację.

Jeśli Pan regularnie płacił i płaci opłaty za użytkowanie nieruchomości (czynsz, media), rekomendowałabym powołanie się na ochronę praw najemcy wynikającą z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmienia Kodeksu cywilnego. Zwłaszcza powołałabym się na kwestię wypowiedzenia najmu, gdzie istnieje daleko idąca ochrona. Zgodnie z art. 11 ust. 1 przedmiotowej ustawy:

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. (…)

Spróbuj ugody – ale poprzyj ją dokumentami

Warto byłoby spróbować wrócić do porozumienia, które Państwo mieli zamiar zawrzeć co do sprzedaży nieruchomości oraz podzielenia się uzyskaną kwotą. W celu przekonania byłej partnerki do takiego rozliczenia proponowałabym przedstawić jej zestawienie Pańskich wpłat (łączną kwotę, którą Pan wydał na to mieszkanie) ze wskazaniem, że będzie Pan od niej dochodził tej kwoty. Nadto proszę wskazać, że jako lokator jest Pan chroniony przepisami prawa wyżej wskazanymi. Być może otworzy to drogę do jakiegokolwiek kompromisu. Gdyby przekonał Pan byłą partnerkę do rozwiązania kompromisowego, proszę od razu sporządzić porozumienie zawierające ustalenia przez Państwa wypracowane. Wtedy będzie Pan miał wszystko spisane i Pana prawa będą lepiej chronione.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733