Wadliwa instalacja

Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości

W zaistniałej sytuacji jest Pan uprawniony do realizacji przysługującego Panu prawa z rękojmi za wady fizyczne zakupionej przez Pana nieruchomości.

Otóż, zgodnie z przepisem art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego, „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.

Stosownie zaś do treści art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.

Żądanie obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej

Natomiast § 3 mówi o tym, że „jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad”.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 566 § 1, „jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”.

Wadliwa instalacja elektryczna w mieszkaniu zakupionym od dewelopera

Mając powyższe na uwadze, w pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż w opisanej przez Pana sytuacji przysługuje Panu prawo domagania się obniżenia ceny mieszkania o wysokość kosztów, jakie musiałby Pan ponieść w związku z koniecznością usunięcia usterek wadliwej instalacji elektrycznej w tym mieszkaniu, jednak deweloper mógłby się od tego obowiązku uwolnić, jeżeli sam niezwłocznie wady te usunie. Dodatkowo zaś przysługuje Panu również roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej wymienioną wadliwością instalacji poprzez zapłatę równowartości zniszczonego sprzętu AGD.

Warto również wskazać, iż zgodnie z przepisem art. 563 § 1 Kodeksu cywilnego „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.

Z kolei § 3 stanowi, że „do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego”.

Uprawnienia z tytułu rękojmi

Co również istotne, stosownie do brzmienia art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, „uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana”.

Wobec powyższego, mając na uwadze to, że deweloper nie poczuwa się do odpowiedzialności za ujawnione wady instalacji elektrycznej, zasadne byłoby, aby zasięgnął Pan opinii niezależnego elektryka odnośnie tak poprawności montażu tej instalacji, jak i przewidywanych kosztów usunięcia ewentualnie stwierdzonych wad tej instalacji. Warto byłoby, aby udało się Panu w tym zakresie otrzymać te informacje od elektryka na piśmie.

Mając taką wiedzę, powinien Pan raz jeszcze wystosować do dewelopera wezwanie do zapłaty kwoty szacunkowego kosztu dokonania tej instalacji przez Pana we własnym zakresie jako roszczenie o obniżenie ceny zakupionego mieszkania oraz zapłaty ceny zniszczonego sprzętu. W piśmie tym powinien Pan wskazać deweloperowi termin, do którego oczekuje Pan na zapłatę, zastrzegając jednocześnie, że uchybienie temu terminowi skutkowało będzie skierowaniem przez Pana sprawy na drogę sądową. Pismo takie należy wysłać na adres siedziby dewelopera listem poleconym, zachowując dla siebie jeden jego egzemplarz wraz z dowodem nadania.

Jeżeli deweloper w dalszym ciągu nie będzie chciał z Panem współpracować, kwestionując swoją odpowiedzialność, nie pozostanie Panu już niestety nic innego, jak właśnie wystąpienie do sądu z odpowiednim pozwem przeciwko temu deweloperowi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93