Wadliwa instalacja w mieszkaniu od dewelopera

Wadliwa instalacja elektryczna jako wada mieszkania

Jeżeli mieszkanie zostało kupione od dewelopera, a po podłączeniu sprzętu AGD doszło do zwarcia, przepięcia, uszkodzenia urządzenia albo innej awarii wynikającej z nieprawidłowego wykonania instalacji, w pierwszej kolejności należy ocenić, czy mamy do czynienia z wadą fizyczną rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

Instalacja elektryczna w lokalu mieszkalnym powinna umożliwiać normalne i bezpieczne korzystanie z mieszkania, w tym z typowego wyposażenia kuchni, o ile sposób korzystania odpowiada projektowi, instrukcjom technicznym i parametrom instalacji. Jeżeli niezależny elektryk potwierdza, że przyczyną awarii była wada instalacji wykonanej przez dewelopera lub jego podwykonawców, kupujący może kierować roszczenia do dewelopera jako sprzedawcy lokalu.

Trzeba jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli szkoda powstała wskutek błędnego montażu sprzętu AGD, samowolnej przeróbki instalacji albo podłączenia urządzenia niezgodnie z wymaganiami producenta, deweloper może kwestionować swoją odpowiedzialność. Dlatego tak ważne jest szybkie zabezpieczenie dowodów.

Odpowiedzialność dewelopera z rękojmi

Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest art. 556 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. W przypadku mieszkania sprzedanego przez dewelopera rękojmia obejmuje także wady lokalu, jego instalacji oraz elementów, które zgodnie z umową i dokumentacją miały zostać wykonane przez dewelopera.

Zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. W praktyce oznacza to, że kupujący powinien wykazać, iż przyczyna awarii tkwiła w lokalu lub instalacji wykonanej przed wydaniem mieszkania, a nie powstała później z winy użytkownika lub osoby montującej sprzęt.

Jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, sprzedawca nie odpowiada za tę konkretną wadę na podstawie art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego znaczenie ma protokół odbioru, korespondencja z deweloperem i dokumentacja przekazana przy zakupie lokalu.

Jakich roszczeń można żądać od dewelopera?

Przy wadliwej instalacji elektrycznej najczęściej wchodzą w grę trzy grupy roszczeń: usunięcie wady, obniżenie ceny oraz odszkodowanie. Ich dobór zależy od skali usterki, kosztu naprawy, stanowiska dewelopera i tego, czy wada wpływa na możliwość bezpiecznego korzystania z lokalu.

Na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać usunięcia wady. Deweloper powinien wykonać naprawę w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego, co wynika z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli kupujący składa oświadczenie o obniżeniu ceny, art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego nakazuje ustalić obniżkę w takim stosunku, w jakim wartość lokalu wolnego od wad pozostaje do jego wartości z uwzględnieniem istniejącej wady. W praktyce pomocna jest opinia rzeczoznawcy lub kosztorys naprawy sporządzony przez fachowca.

Jeżeli wskutek wadliwej instalacji uszkodził się sprzęt AGD, podstawą żądania zwrotu wartości urządzenia lub kosztów naprawy może być art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo, jeżeli szkoda wynika z nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, znaczenie może mieć art. 471 Kodeksu cywilnego. Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, czyli normalny związek przyczynowy oraz rzeczywista strata i ewentualnie utracone korzyści.

Terminy przy rękojmi za wady mieszkania

W przypadku nieruchomości kluczowy jest art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Nie obowiązuje już dawny trzyletni termin dla wad budynku.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy przedawnia się, zgodnie z art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego, z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, termin przedawnienia nie może jednak skończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości, co również wynika z art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego.

Uprawnienie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny jest ograniczone terminami wskazanymi w art. 568 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli kupujący najpierw żądał usunięcia wady, termin do złożenia oświadczenia o odstąpieniu albo obniżeniu ceny biegnie od bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady.

Warto podkreślić, że art. 563 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje utratę uprawnień przy braku zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami. Konsument kupujący mieszkanie od dewelopera nie traci roszczeń tylko dlatego, że nie zawiadomił dewelopera w ciągu miesiąca. Mimo to zgłoszenie wady należy wysłać niezwłocznie, ponieważ opóźnienie może utrudnić wykazanie przyczyn awarii.

Odbiór lokalu od dewelopera a zgłaszanie wad

Jeżeli wada instalacji została zauważona jeszcze na etapie odbioru lokalu, zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 41 ust. 3 tej ustawy z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu.

Na podstawie art. 41 ust. 4 ustawy deweloperskiej deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie nabywcy informacji o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem. Zgodnie z art. 41 ust. 5 tej ustawy deweloper powinien usunąć uznane wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w tym terminie, art. 41 ust. 6 ustawy deweloperskiej wymaga wskazania innego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Jeżeli akt przenoszący własność został już podpisany, nadal można korzystać z roszczeń z rękojmi wynikających z Kodeksu cywilnego. Protokół odbioru pozostaje jednak ważnym dowodem, zwłaszcza gdy wada była zgłoszona już wcześniej albo gdy deweloper zapewniał o jej usunięciu.

Co zrobić krok po kroku, gdy deweloper odmawia odpowiedzialności?

Po stwierdzeniu awarii instalacji elektrycznej nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych. Najbezpieczniej działać pisemnie i zachować pełną dokumentację. W praktyce warto wykonać następujące czynności:

1. Odłączyć uszkodzony obwód i nie usuwać śladów awarii przed udokumentowaniem problemu. Jeżeli sytuacja zagraża bezpieczeństwu, należy oczywiście w pierwszej kolejności zabezpieczyć lokal.
2. Wezwać elektryka z odpowiednimi kwalifikacjami. W pisemnej opinii powinien wskazać, na czym polega wada, jaka mogła być przyczyna awarii, czy usterka mogła doprowadzić do uszkodzenia sprzętu oraz jaki jest koszt naprawy.
3. Zebrać dowody szkody. Przydatne są zdjęcia, nagrania, rachunki za sprzęt AGD, karta gwarancyjna, protokół serwisowy i potwierdzenia kosztów diagnostyki.
4. Wysłać do dewelopera reklamację z konkretnymi żądaniami. Można żądać usunięcia wady, zapłaty odszkodowania, zwrotu kosztów opinii i naprawy albo obniżenia ceny.
5. Wyznaczyć deweloperowi termin odpowiedzi i spełnienia żądań. Dla celów dowodowych pismo najlepiej wysłać listem poleconym, kurierem za potwierdzeniem doręczenia albo przez ePUAP, jeżeli deweloper umożliwia taką komunikację.
6. W razie odmowy rozważyć dalsze działania. Możliwe jest wezwanie przedsądowe, mediacja, pomoc miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, a ostatecznie pozew o zapłatę lub nakazanie określonego zachowania, zależnie od żądania.

Co powinno zawierać pismo do dewelopera?

W reklamacji warto wskazać dokładne dane umowy, datę wydania lokalu, opis zdarzenia, datę wykrycia wady oraz żądanie. Jeżeli kupujący domaga się usunięcia wady, powinien opisać oczekiwany zakres prac. Jeżeli żąda zapłaty, powinien wskazać kwotę i sposób jej wyliczenia.

W piśmie należy powołać właściwe podstawy prawne: art. 556 i art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego jako podstawę odpowiedzialności za wadę, art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego przy żądaniu usunięcia wady, art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego przy obniżeniu ceny oraz art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego przy żądaniu naprawienia szkody. Jeżeli szkoda obejmuje zniszczony sprzęt, warto dodatkowo wskazać art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, ponieważ trzeba wykazać normalny związek przyczynowy między wadą instalacji a szkodą.

Jeżeli deweloper twierdzi, że winę ponosi osoba montująca AGD, należy zażądać przedstawienia konkretnych argumentów technicznych. W razie sporu sądowego ostatecznie znaczenie może mieć opinia biegłego sądowego z zakresu instalacji elektrycznych.

FAQ

Czy deweloper odpowiada za instalację elektryczną po podpisaniu aktu notarialnego?

Tak, jeżeli wada instalacji jest wadą lokalu i została stwierdzona w terminie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Podpisanie aktu notarialnego nie wyłącza automatycznie rękojmi. Deweloper może jednak bronić się, wykazując na przykład, że usterka powstała później wskutek przeróbek albo błędnego montażu urządzenia.

Czy trzeba zgłosić wadę w ciągu miesiąca?

Nie, miesięczny termin z dawnego brzmienia przepisów nie dotyczy obecnie konsumenta kupującego mieszkanie od dewelopera. Art. 563 § 1 Kodeksu cywilnego odnosi się do sprzedaży między przedsiębiorcami. Mimo to wadę warto zgłosić jak najszybciej, aby nie utracić dowodów i ograniczyć dalsze szkody.

Czy można żądać zwrotu kosztów zniszczonego sprzętu AGD?

Tak, ale trzeba wykazać trzy elementy: istnienie wady instalacji, szkodę w postaci uszkodzonego sprzętu oraz normalny związek przyczynowy między wadą a szkodą. Podstawą żądania może być art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego, a przy odpowiedzialności kontraktowej także art. 471 oraz art. 361 § 1–2 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sam naprawić instalację i obciążyć dewelopera fakturą?

Najbezpieczniej najpierw wezwać dewelopera do usunięcia wady i wyznaczyć mu rozsądny termin. Samodzielna naprawa przed zgłoszeniem może utrudnić wykazanie zakresu usterki. Wyjątkiem są sytuacje nagłe, gdy naprawa jest konieczna dla bezpieczeństwa lub ograniczenia szkody; wtedy należy szczególnie dokładnie udokumentować stan przed naprawą.

Czy przy wadliwej instalacji można odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania?

Art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego dopuszcza odstąpienie od umowy przy wadzie rzeczy, ale art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego wyłącza odstąpienie, jeżeli wada jest nieistotna. W przypadku lokalu mieszkalnego odstąpienie jest rozwiązaniem wyjątkowym i wymaga oceny, czy wada rzeczywiście uniemożliwia lub poważnie ogranicza bezpieczne korzystanie z mieszkania.

Podsumowanie

Wadliwa instalacja elektryczna w mieszkaniu od dewelopera może uzasadniać roszczenia z rękojmi, w szczególności żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny oraz odszkodowania za uszkodzony sprzęt. Najważniejsze jest wykazanie, że przyczyna awarii tkwiła w lokalu wydanym przez dewelopera, a nie w późniejszym montażu lub przeróbkach. W praktyce o skuteczności sprawy decydują dowody techniczne, prawidłowo sformułowana reklamacja i pilnowanie terminów z art. 568 Kodeksu cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 559, art. 560, art. 561, art. 566, art. 568, art. 361 i art. 471 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 41 – Dz.U. 2021 poz. 1177.