Jak przejąć zadłużone mieszkanie spółdzielcze babci?

Czy wnuczka może wziąć udział w licytacji mieszkania?

Tak – jeżeli przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to do egzekucji stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości na podstawie art. 17¹³ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Krąg osób wyłączonych z przetargu określa art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis wymienia m.in. dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwo, ale nie obejmuje wnuków.

To oznacza, że sama relacja babcia–wnuczka co do zasady nie blokuje udziału w licytacji. Oczywiście trzeba spełnić zwykłe warunki udziału w przetargu, w szczególności wpłacić rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania zgodnie z art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Trzeba jednak najpierw ustalić, co dokładnie ma zostać zlicytowane. Przy lokalu spółdzielczym zasadnicza różnica dotyczy tego, czy babci przysługuje:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, czy
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie dla odpowiedzi, czy w ogóle możliwa jest egzekucja i licytacja oraz jak będzie wyglądało późniejsze rozliczenie ze spółdzielnią.

Najpierw trzeba ustalić, jaki tytuł prawny ma babcia

Jeżeli babci przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to jest to prawo niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji – tak wynika z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli natomiast babci przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to jest ono zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji – wynika to z art. 17² ust. 1 oraz art. 17¹³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W praktyce używa się potocznie słowa „mieszkanie spółdzielcze”, ale dla oceny sytuacji to za mało. Bez ustalenia rodzaju prawa nie da się pewnie odpowiedzieć:

• czy licytacja jest dopuszczalna,
• czy możliwe jest „przepisanie” prawa na członka rodziny,
• czy powstanie roszczenie o zwrot wkładu mieszkaniowego albo rozliczenie wartości rynkowej prawa.

Jeżeli nie ma Pani dokumentów, warto wystąpić do spółdzielni na piśmie o informację, jaki tytuł prawny przysługuje babci, jaka jest wysokość zadłużenia, czy prawo ma założoną księgę wieczystą, czy toczy się już egzekucja oraz jakie należności spółdzielnia zamierza potrącić przy rozliczeniu.

Czy można „przepisać mieszkanie z długiem” zamiast licytacji?

To zależy od rodzaju prawa i od etapu sprawy.

Jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co do zasady można je zbyć umową. W praktyce jednak, gdy istnieją już zaległości i wszczęto egzekucję, skuteczne „przepisanie mieszkania z długiem” bez udziału wierzycieli bywa bardzo trudne albo niemożliwe. Jeżeli zostało dokonane zajęcie prawa, rozporządzenie zajętym prawem może być bezskuteczne wobec wierzyciela egzekwującego na podstawie art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, stosowanego odpowiednio w egzekucji z nieruchomości i praw, do których te przepisy się odnoszą.

Jeżeli natomiast chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie można go po prostu sprzedać ani darować, bo art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że jest ono niezbywalne.

Dlatego w praktyce „przejęcie lokalu z długiem” bywa możliwe tylko w szczególnych konfiguracjach faktycznych, np. przed zaawansowaniem egzekucji, przy zgodzie wszystkich zainteresowanych i przy istnieniu odpowiedniej podstawy prawnej w relacji ze spółdzielnią. Nie ma jednak przepisu, który dawałby wnuczce roszczenie o to, aby spółdzielnia zgodziła się na takie rozwiązanie.

Jak wygląda nabycie prawa w licytacji?

Jeżeli wygra Pani licytację, samo przybicie jeszcze nie kończy sprawy. Zgodnie z art. 998 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Z kolei art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odpowiednio stosuje się te zasady. W praktyce nabywca uzyskuje prawo po spełnieniu warunków przetargu i po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu.

Trzeba przy tym odróżnić dwie kwestie:

• cenę nabycia, którą płaci licytant,
• długi obciążające dotychczasowego uprawnionego, które są zaspokajane z sumy uzyskanej z egzekucji według planu podziału.

Nie działa to więc tak, że wnuczka „przejmuje dług zamiast ceny”. Co do zasady płaci Pani cenę ustaloną w licytacji, a z tej kwoty komornik i sąd rozliczają wierzycieli według przepisów o planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji, w szczególności art. 1023–1036 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jakie koszty trzeba uwzględnić przy licytacji?

Najczęściej trzeba przygotować środki na kilka pozycji jednocześnie. Poniższa tabela pokazuje, co zwykle pojawia się w praktyce.

W zakresie podatku trzeba uważać na nazewnictwo. W opisanej sytuacji co do zasady nie chodzi o podatek dochodowy po stronie nabywcy lokalu w licytacji, lecz o podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli konkretne nabycie podpada pod ustawę z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakres opodatkowania określa art. 1 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, a stawkę sprzedaży praw do lokalu – art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Jeżeli jednak później sprzeda Pani nabyte prawo, wtedy może pojawić się odrębna kwestia podatku dochodowego od odpłatnego zbycia, regulowana przez ustawę z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. To już jednak inny etap i inne zdarzenie podatkowe.

Co ze zwrotem wkładu mieszkaniowego albo wartości prawa?

Tu znowu wszystko zależy od rodzaju prawa do lokalu.

1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Jeżeli prawo wygasa, spółdzielnia rozlicza się według zasad przewidzianych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce nie chodzi o prosty „zwrot dawniej wpłaconych pieniędzy z uwzględnieniem inflacji”, lecz o rozliczenie na zasadach ustawowych i statutowych, z możliwością potrącenia należności spółdzielni. Zakres potrąceń i sposób rozliczenia zależy od aktualnego stanu prawnego, statutu oraz konkretnej historii lokalu.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Tu co do zasady nie mówimy o „zwrocie wkładu mieszkaniowego” w takim sensie jak przy prawie lokatorskim, lecz o wartości zbywalnego prawa majątkowego. Jeżeli prawo zostaje sprzedane w egzekucji, uzyskana suma służy zaspokojeniu wierzycieli, a ewentualna nadwyżka po planie podziału przypada osobie uprawnionej.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy „wkład babci zostanie zwaloryzowany z uwzględnieniem denominacji i inflacji”, brzmi: nie można tego przyjąć automatycznie. Nie istnieje ogólna zasada, że spółdzielnia zawsze zwraca historyczny wkład po prostej waloryzacji o inflację. O tym decyduje rodzaj prawa, aktualne przepisy, statut spółdzielni, rozliczenia z lokalem oraz ewentualne potrącenia zadłużenia.

Jeżeli spółdzielnia ma wobec babci wymagalne należności, może dojść do potrącenia na zasadach ogólnych z art. 498 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, o ile istnieją wzajemne, jednorodzajowe i wymagalne wierzytelności.

Czy da się odzyskać pieniądze wpłacone kiedyś przez babcię?

Da się dochodzić rozliczenia, ale najpierw trzeba ustalić jego podstawę. Bez dokumentów nie warto opierać się wyłącznie na ustnych informacjach ze spółdzielni.

Najrozsądniejsza kolejność działań to:

1. wystąpić do spółdzielni o potwierdzenie rodzaju prawa do lokalu,
2. zażądać rozliczenia zadłużenia z podaniem podstaw naliczeń,
3. ustalić, czy istnieje postępowanie egzekucyjne i na jakim jest etapie,
4. zażądać informacji, czy spółdzielnia przewiduje rozliczenie wkładu albo wartości prawa i jakie należności zamierza potrącić,
5. sprawdzić, czy istnieje książeczka mieszkaniowa, przydział, umowa, uchwała lub księga wieczysta.

Jeżeli babcia nie jest w stanie prowadzić swoich spraw samodzielnie, znaczenie może mieć również to, czy ktoś posiada pełnomocnictwo albo czy zachodzi potrzeba podjęcia działań opiekuńczych lub sądowych. Sam pobyt w DPS nie pozbawia zdolności do czynności prawnych.

Jak to rozegrać najkorzystniej w praktyce?

Jeżeli celem jest zachowanie lokalu „w rodzinie”, zwykle trzeba porównać dwie ścieżki:

• próbę polubownego uregulowania sprawy przed licytacją – o ile w ogóle jest jeszcze prawnie i faktycznie możliwa,
• udział w licytacji – jeżeli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i egzekucja już weszła w zaawansowaną fazę.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od odpowiedzi na cztery pytania:

1. Czy to na pewno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
2. Jaka jest realna wysokość całego zadłużenia, łącznie z kosztami egzekucyjnymi?
3. Jaka jest wartość rynkowa prawa według opisu i oszacowania?
4. Czy po rozliczeniu wierzycieli pozostanie jakakolwiek nadwyżka dla babci?

Jeżeli zadłużenie jest bardzo wysokie, a lokal wymaga remontu, może się okazać, że licytacja nie będzie dla wnuczki opłacalna ekonomicznie, mimo że jest dopuszczalna prawnie.

Jakie dokumenty warto zdobyć przed decyzją?

• zaświadczenie spółdzielni o rodzaju prawa do lokalu,
• akt przydziału albo umowę dotyczącą lokalu,
• informację o wysokości zadłużenia i strukturze należności,
• odpis księgi wieczystej, jeżeli została założona,
• od komornika – obwieszczenie o licytacji, opis i oszacowanie,
• informację, czy istnieją inne zajęcia albo wierzyciele,
• dokumenty dotyczące ewentualnego wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.

Bez tych dokumentów odpowiedź na pytanie „czy to się opłaca?” będzie tylko orientacyjna.

FAQ

Czy wnuczka jest wyłączona z licytacji przez pokrewieństwo?

Nie. Art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nie wymienia wnuków wśród osób, które nie mogą licytować. Zakaz dotyczy m.in. dzieci, rodziców i rodzeństwa dłużnika oraz komornika.

Czy po wygranej licytacji płacę podatek dochodowy?

Co do zasady nie z tytułu samego nabycia. Przy nabyciu w licytacji zwykle analizuje się podatek od czynności cywilnoprawnych, a nie PIT. Podatek dochodowy może pojawić się dopiero przy późniejszej sprzedaży prawa.

Czy spółdzielnia musi zwrócić dawny wkład babci po waloryzacji o inflację?

Nie ma takiej automatycznej zasady. Sposób rozliczenia zależy od rodzaju prawa do lokalu, przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, statutu spółdzielni i ewentualnych potrąceń zadłużenia.

Czy można przejąć mieszkanie bez licytacji, jeśli spłacę długi?

Czasem rozmowa ze spółdzielnią ma sens, ale nie ma przepisu, który dawałby wnuczce prawo żądania takiego rozwiązania. Przy prawie lokatorskim zwykłe „przepisanie” nie jest dopuszczalne, a przy prawie własnościowym wszystko zależy m.in. od etapu egzekucji i zajęcia prawa.

Od czego zacząć, gdy nie mam żadnych dokumentów?

Od pisemnego wniosku do spółdzielni o potwierdzenie rodzaju prawa, salda zadłużenia i informacji o rozliczeniu, a następnie od ustalenia u komornika, czy i kiedy planowana jest licytacja.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350