Przeniesiona kuchnia w mieszkaniu spółdzielczym – kto płaci i czy grozi przywrócenie stanu pierwotnego?

Od czego zacząć ocenę sytuacji?

W opisanej sytuacji najważniejsze są trzy ustalenia: po pierwsze, czy przeniesienie kuchni i włączenie dawnego korytarza do lokalu zostało formalnie zatwierdzone; po drugie, czy przeciek dotyczy pionu będącego częścią wspólną, czy odcinka instalacji należącej do lokalu; po trzecie, czy spółdzielnia ma dokumenty potwierdzające, że przebudowa była uzgodniona.

Bez tych ustaleń nie da się rzetelnie odpowiedzieć ani na pytanie o koszty, ani na pytanie, czy spółdzielnia może żądać przywrócenia kuchni do poprzedniego miejsca. Sama praktyka użytkowania lokalu przez lata nie zastępuje zgód wymaganych przez przepisy albo przez zasady zarządu nieruchomością wspólną.

Udostępnienie mieszkania do kontroli – czy trzeba się zgodzić?

Tak, co do zasady właściciel albo osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, musi udostępnić lokal, jeżeli jest to konieczne do przeglądu, konserwacji, remontu albo usunięcia awarii dotyczących nieruchomości wspólnej lub instalacji obciążających spółdzielnię. Wynika to z art. 6¹ ust. 1-3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli właściciel nie udostępnia lokalu dobrowolnie, spółdzielnia może dochodzić tego obowiązku na drodze sądowej. Dodatkowo obowiązek współdziałania właściciela przy zarządzie nieruchomością wspólną wynika także z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W praktyce odmowa zwykle pogarsza sytuację właściciela, bo utrudnia ustalenie źródła awarii i może prowadzić do kosztów postępowania. Rozsądniejsze jest udostępnienie lokalu, ale z zadbaniem o protokół z oględzin, dokumentację zdjęciową i precyzyjne określenie zakresu odkrywek.

Kto płaci za odkucie płytek, kontrolę rur i odtworzenie zabudowy?

To zależy od tego, gdzie znajduje się uszkodzenie i kto odpowiada za dany element instalacji.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera jednego przepisu, który wprost rozstrzyga każde rozliczenie kosztów odkrywek. Dlatego znaczenie mają: granica między częścią wspólną a instalacją lokalową, statut lub regulamin spółdzielni oraz okoliczności konkretnej sprawy. W orzecznictwie przyjmuje się zwykle, że piony są częścią wspólną, natomiast podejścia i poziome odcinki instalacji obsługujące wyłącznie lokal należą do sfery odpowiedzialności właściciela lokalu. Taki kierunek potwierdza m.in. wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 25 marca 2021 r., sygn. I C 1584/19.

Czy spółdzielnia może żądać przywrócenia kuchni do poprzedniej lokalizacji?

Może, ale nie automatycznie. Takie żądanie ma realne podstawy przede wszystkim wtedy, gdy przebudowa została wykonana bez wymaganych zgód, narusza części wspólne, powoduje zagrożenie techniczne albo prowadzi do niedopuszczalnych uciążliwości dla innych lokali.

Jeżeli prace polegały na zmianie układu pomieszczeń i ingerencji w część wspólną, trzeba oceniać je również przez pryzmat ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 7a tej ustawy przebudowa to roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. W orzecznictwie przyjmuje się, że zmiana układu pomieszczeń może stanowić przebudowę, czego przykładem jest wyrok WSA w Szczecinie z 25 maja 2017 r., sygn. II SA/Sz 29/17.

Jeżeli natomiast przebudowa ingerowała w część wspólną lub wymagała robót objętych przepisami Prawa budowlanego bez dopełnienia formalności, mogą pojawić się konsekwencje administracyjne. Organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie legalizacyjne albo nakazać określone czynności naprawcze na podstawie przepisów rozdziału 5a ustawy – Prawo budowlane, w szczególności art. 48, art. 49e oraz art. 51, zależnie od charakteru robót i etapu sprawy.

Osobną podstawą roszczeń może być art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Jeżeli zmiana lokalizacji kuchni powoduje trwałe przecieki, hałas instalacyjny albo inne immisje, sąsiad może dochodzić ochrony cywilnej.

Czy wcześniejsze istnienie kuchni oznacza, że przebudowa była legalna?

Nie. Fakt, że lokal został kiedyś sprzedany, użytkowany od lat albo że wykonano osobny pion, nie jest jeszcze dowodem legalności przebudowy. Potrzebne są dokumenty: zgoda spółdzielni, ewentualna uchwała lub decyzja dotycząca przyłączenia części wspólnej do lokalu, projekt, protokoły odbioru oraz – jeśli były wymagane – dokumenty wynikające z Prawa budowlanego.

Szczególnie ważne jest ustalenie, czy dawny korytarz rzeczywiście został skutecznie wyłączony z nieruchomości wspólnej i włączony do lokalu. Jeżeli lokal ma wyodrębnioną własność, trzeba porównać stan faktyczny z treścią księgi wieczystej i dokumentacją stanowiącą podstawę wyodrębnienia lokalu. Sama zmiana sposobu korzystania z części wspólnej nie tworzy prawa do tej powierzchni.

Warto też przejrzeć statut i regulaminy spółdzielni. Często zawierają one szczegółowe zasady dotyczące prac ingerujących w piony, wentylację, kanalizację czy ściany działowe. W sprawach dotyczących prawa do lokalu spółdzielczego to właśnie dokumentacja spółdzielni bywa kluczowa.

Czy obecny właściciel odpowiada za przeróbki wykonane przez poprzednika?

Co do zasady tak – w tym sensie, że odpowiada za obecny stan swojego lokalu i za usunięcie nieprawidłowości, nawet jeśli nie on sam dokonał przeróbek. Nie oznacza to jeszcze, że zawsze poniesie każdy koszt bez możliwości dochodzenia zwrotu od poprzedniego właściciela, ale wobec spółdzielni i sąsiadów to aktualny właściciel jest zwykle pierwszym adresatem żądań związanych z lokalem.

Jeżeli okaże się, że przy zakupie zatajono nielegalną przebudowę albo wadliwe instalacje, można analizować roszczenia wobec sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego lub odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 Kodeksu cywilnego. To jednak wymaga osobnej oceny umowy, terminów i dowodów.

Jakie dokumenty warto zebrać przed podjęciem dalszych działań?

Praktycznie warto zgromadzić:

• protokół zgłoszenia zacieków i protokoły oględzin,
• zdjęcia ścian, zabudowy i miejsc odkrywek przed rozpoczęciem prac,
• dokumenty nabycia lokalu oraz ewentualne załączniki techniczne,
• korespondencję ze spółdzielnią,
• regulamin rozgraniczający obowiązki spółdzielni i użytkownika lokalu,
• wypis z księgi wieczystej i dane o powierzchni lokalu,
• dokumenty potwierdzające zgodę na przebudowę, jeżeli istnieją.

Dobrze jest też dopilnować, aby rozkuwanie ścian lub zabudowy odbywało się po sporządzeniu krótkiego protokołu wskazującego zakres prac i ich cel. Ułatwia to późniejsze rozliczenie szkód.

Co wynika z przepisów budowlanych o samowoli i przebudowie?

Nie każda zmiana w mieszkaniu jest samowolą budowlaną. Trzeba odróżnić zwykłe roboty wykończeniowe albo remontowe od przebudowy ingerującej w parametry użytkowe lub techniczne obiektu. Definicje remontu i przebudowy zawiera art. 3 pkt 7 i 7a ustawy – Prawo budowlane.

W starszym orzecznictwie podkreślano, że niektóre roboty wewnątrz lokalu mogą mieć charakter remontu lub bieżącej konserwacji, a nie przebudowy, czego przykładem jest wyrok NSA z 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06. Jednak przesunięcie kuchni do dawnej części wspólnej, zmiana podłączeń kanalizacyjnych i trwała zmiana układu pomieszczeń zwykle wymaga ostrożniejszej oceny.

Jeżeli sprawa trafi do nadzoru budowlanego, organ będzie badał faktyczny zakres prac, datę ich wykonania, stan dokumentacji oraz to, czy możliwa jest legalizacja. Nie da się więc z góry przesądzić, że w każdej takiej sprawie zapadnie nakaz odtworzenia dawnego układu – to zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Na podstawie samego opisu nie można dziś przesądzić, że spółdzielnia ma pełne prawo żądać przywrócenia kuchni do pierwotnego miejsca. Może natomiast żądać udostępnienia lokalu do kontroli, jeżeli zachodzi potrzeba ustalenia przyczyny zacieków i zakresu awarii.

Jeżeli okaże się, że przeciek pochodzi z pionu albo innej części wspólnej, spółdzielnia co do zasady powinna usunąć awarię i naprawić szkody powstałe wskutek swoich prac. Jeżeli zaś przyczyną będzie nieprawidłowe podejście kanalizacyjne, wadliwa przeróbka kuchni albo nielegalne włączenie części wspólnej do lokalu, właściciel może zostać obciążony kosztami oraz narażony na żądanie usunięcia nieprawidłowości.

FAQ

Czy spółdzielnia może wejść do mieszkania bez mojej zgody?

Co do zasady lokal powinien zostać udostępniony dobrowolnie. Jeżeli właściciel odmawia, spółdzielnia może dochodzić tego obowiązku na drodze prawnej na podstawie art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W nagłej awarii zagrażającej mieniu lub bezpieczeństwu zakres dopuszczalnej interwencji ocenia się szerzej.

Czy spółdzielnia musi po remoncie odtworzyć płytki i zabudowę?

Jeżeli zniszczenia powstały wskutek prac przy części wspólnej, co do zasady tak – przynajmniej w zakresie niezbędnym do przywrócenia stanu sprzed ingerencji. Jeżeli jednak odkrywki ujawnią wadę instalacji lokalowej albo skutki nielegalnej przeróbki, koszty mogą obciążyć właściciela.

Czy brak dokumentów przebudowy oznacza automatycznie samowolę?

Nie zawsze, ale jest to bardzo poważny problem dowodowy. Trzeba ustalić, kiedy wykonano prace, jaki miały zakres i jakie formalności były wtedy wymagane. Bez dokumentów trudniej obronić tezę, że przebudowa była legalna.

Czy sąsiad z dołu może żądać ode mnie odszkodowania?

Tak, jeżeli wykaże szkodę, związek z Państwa lokalem i podstawę odpowiedzialności. W zależności od okoliczności w grę mogą wchodzić roszczenia odszkodowawcze z art. 415 Kodeksu cywilnego albo roszczenia związane z immisjami i naruszeniem prawa własności.

Czy warto od razu zgadzać się na skuwanie całej kuchni?

Nie trzeba godzić się na nieuzasadnione prace o nadmiernym zakresie. Warto domagać się protokołu, wskazania podstawy technicznej i możliwie najmniejszej ingerencji potrzebnej do ustalenia przyczyny przecieku. Jednocześnie całkowita odmowa kontroli zwykle działa na niekorzyść właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – ISAP
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – ISAP
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06

6. Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r., II SA/Sz 29/17

7. Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 25 marca 2021 r., I C 1584/19