Spór o przebudowaną kuchnię, czy spółdzielnia może wymusić przywrócenie do stanu pierwotnego?

Remonty i konserwacje na warunkach spółdzielni

Nie wszystkie działania związane z mieszkaniem są dozwolone bez zgody spółdzielni, jak również nie zawsze są wykonywane na koszt spółdzielni. Co do zasady, same piony stanowią tzw. nieruchomość wspólną, a zatem wszelkie działania w tym zakresie powinny być podejmowane za zezwoleniem stosownych osób (właścicieli lub reprezentującego ich zarządu spółdzielni).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami spółdzielnia jest uprawniona do przeprowadzenia remontu polegającego na wymianie pionów w całym budynku, lecz ma również obowiązek doprowadzenia uszkodzonych pomieszczeń – jeśli do uszkodzeń dojdzie – do stanu sprzed zdarzenia.

Co do działań podejmowanych przez indywidualnych właścicieli, po uzyskaniu stosownych zgód oczywiście mogą oni wykonywać ewentualne remonty i konserwację, ale na warunkach wskazanych im przez spółdzielnię. Nadto należy mieć na względzie, że prowadząc takie prace nie można ingerować w substancję przyległych lokali, co stanowiłoby już naruszenie prawa własności sąsiednich właścicieli. Zgoda spółdzielni każdorazowo jest wymagana, jeżeli ingerencja ma dotyczyć części wspólnych budynku – w tym przypadku pionu w bloku. Bowiem części wspólne to najczęściej klatki schodowe, ściany nośne nieruchomości, piony kanalizacyjne i ciepłownicze, windy, elewacja, dach oraz stropy. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Czy była zgoda na zmianę lokalizacji kuchni?

W opisanym przypadku pierwszym krokiem niezbędnym do dokonywania dalszych ustaleń jest stwierdzenie, czy na pewno była zgoda na zmianę lokalizacji kuchni i miejsca wpięcia się części kuchennej do pionu. Fakt wpięcia się do innego pionu i oddania mieszkania nie jest równoznaczny z tym, że taka lokalizacja została zaakceptowana. Nie wiadomo nawet na 100%, czy na etapie oddawania mieszkań ta zmiana już istniała, czy na późniejszym etapie wprowadzono w lokalu modyfikacje. 

Sprzeciw właściciela co do udostępnienia lokalu zastąpi zgoda sądu

Zatem jeżeli nie udostępni Pani lokalu na potrzeby inspekcji pionu, spółdzielnia może wystąpić do sądu o nakazanie udostępnienia. W takiej sytuacji jest prawie pewne, że sąd się do tego przychyli, a dodatkowo obciąży Panią kosztami postępowania. Nadmieniam również, że jeżeli okazałoby się, iż lokal został zmodyfikowany bez zgody spółdzielni, wtedy nie będzie również podstaw do żądania doprowadzenia lokalu do stanu poprzedniego.

Bieżąca konserwacja a przebudowa – zakres prac budowlanych

Obecnie dominuje pogląd, że prace budowlane, które nie ingerują w konstrukcję budynku, nie stanowią przebudowy, lecz jedynie bieżącą konserwację: „Bieżącą konserwacją można określić roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne – nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co jest warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remontu” (wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06). NSA w sprawie, gdzie prace były prowadzone wyłącznie w danym lokalu, nie ingerując w inny lokal, zaproponował stanowisko, że należało w tym przypadku umorzyć postępowanie administracyjne, gdyż „Remont polegał głównie na demontażu jednej ścianki działowej i fragmentu drugiej ścianki działowej, a także na wymianie posadzek, robotach tynkarskich, glazurniczych, malarskich oraz na niewielkich zmianach instalacji wodnej”. Strop nad mieszkaniem nr 1 nie uległ odkształceniu w trakcie robót remontowych w mieszkaniu nr 2.”(wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06).

Natomiast dołączenie części korytarza do lokalu traktowałabym już jako przebudowę. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, mówiąc o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Zwracam jednak uwagę na stanowisku sądów administracyjnych, zgodnie z którym „Zmiana układu pomieszczeń spowodowana zmianą układu ścianek działowych i występujących w nich drzwi, jest przebudową obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a p.b.” (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 29/17).

Zamiana kuchni z łazienką bez zgody spółdzielni

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w ramach remontu można bez zgody spółdzielni zamienić miejscami kuchnię z łazienką, jeśli nie będzie to ingerowało w części wspólne budynku. Jednak w takim przypadku należy mieć na uwadze między innymi przepisy artykułu 144 Kodeksu cywilnego: właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Bowiem zmiana położenia łazienki lub kuchni może doprowadzić do tego, że będą one sąsiadowały przez ścianę na przykład z sypialną sąsiadów i spowodują wzrost immisji międzylokalowych ponad przeciętną miarę. Zaś immisje to na przykład hałas wydobywający się z danego pomieszczenia i dotykający sąsiedniego mieszkania. Jego źródłem może być włączona pralka, suszarka czy woda zużywana podczas kąpieli. W takiej sytuacji sąsiad niezadowolony z nowopowstałych uciążliwości, może pozwać właściciela lokalu na drogę sądową i uzyskać wyrok nakazujący przywrócenie stanu pierwotnego, czyli przeniesienie kuchni i łazienki do ich wcześniejszych pomieszczeń.

Weryfikacja treści księgi wieczystej

Skoro podała Pani, że doszło do dołączenia części nieruchomości wspólnej do lokalu, rekomenduję zweryfikowanie treści księgi wieczystej lokalu, czy opisana zmiana i powiększenie lokalu o część wykorzystywaną obecnie jako kuchnia została wykazana w treści księgi wieczystej. Gdyby się okazało, że takiej zmiany nie było, wówczas spółdzielnia mogłaby uznać korzystanie z opisanej części za bezpodstawne, a w konsekwencji miałaby podstawy do niewykonywania napraw po inspekcji, a nawet do obciążenia Państwa kosztami wykonanej inspekcji.

Samowola budowlana

Wskazuję również, że analizując, kto dopuścił się samowoli budowlanej, o której w takim przypadku można by mówić, bierze się pod uwagę aktualnego właściciela. Zatem nawet jeśli to poprzedni właściciel dokonał modyfikacji lokalu, odpowiedzialność za stan techniczny i prawidłowość podłączeń do pionów, jak również prawidłowość wykorzystywania lokalu obciąża Państwa.

Na zakończenie raz jeszcze podkreślam, że wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu (właściciela) (por. wyrok SO w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 25 marca 2021 r., sygn. akt I C 1584/19).

Wnioski

W pierwszej kolejności należy dokładnie zbadać, czy powiększenie lokalu o część kuchenną odbyło się zgodnie z procedurami obowiązującymi w spółdzielni i obowiązującymi przepisami. Jeżeli okaże się, że tu nie ma żadnych nieprawidłowości, a ponadto ewentualne zacieki nie wynikają z Państwa ingerencji w budynek, w mojej ocenie spółdzielnia nie ma podstaw do nieprzywrócenia stanu Państwa lokalu do poprzedniego. Natomiast gdyby okazało się, że zmiany nie zostały formalnie zatwierdzone, a ponadto faktycznie owa ingerencja powoduje obecne problemy z zaciekami u sąsiada, wtedy spółdzielnia w mojej ocenie ma prawo wystosować do Państwa roszczenie co do naprawienia nieprawidłowości powstałych w wyniku ingerencji w pion budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06

4. Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 29/17).

5. Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 25 marca 2021 r., I C 1584/19