Sprzedaż wyremontowanego mieszkania a VAT – kiedy jest zwolnienie i czy trzeba wystawić fakturę?

Czy sprzedaż wyremontowanego mieszkania podlega VAT?

Tak. Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę działającego w ramach działalności gospodarczej jest co do zasady odpłatną dostawą towarów na terytorium kraju, a więc czynnością objętą VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 oraz art. 2 pkt 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Lokal mieszkalny jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, a jego zbycie trzeba oceniać według przepisów właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części. Sama okoliczność, że mieszkanie kupiono od osoby prywatnej bez VAT, nie przesądza jeszcze, że sprzedaż także będzie bez VAT. O tym decydują przepisy o zwolnieniach.

Jeżeli prowadzisz obrót nieruchomościami, remont i sprzedaż lokali należy analizować podobnie jak flipping – znaczenie ma rzeczywisty model działalności, a nie tylko sposób opisania zakupu.

Kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z VAT?

Najczęściej trzeba zbadać dwa zwolnienia:

1. zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
2. jeżeli ono nie działa – zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W praktyce oznacza to, że zwolnienie z pkt 10 przysługuje zwykle wtedy, gdy lokal był już wcześniej zasiedlony, a od tego momentu minęły co najmniej 2 lata.

Co dziś oznacza pierwsze zasiedlenie?

Obecnie pojęcie pierwszego zasiedlenia należy czytać zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz z utrwaloną wykładnią po zmianach przepisów i orzecznictwie TSUE oraz sądów administracyjnych. Chodzi zasadniczo o pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania po wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy ocenie konkretnej sprzedaży trzeba więc ustalić:

• czy lokal był wcześniej używany,
• czy po zakupie doszło jedynie do remontu, czy do ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
• czy nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej,
• czy po takim ulepszeniu nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie.

To bardzo ważne rozróżnienie. Zwykły remont nie zawsze jest ulepszeniem. Dla VAT znaczenie ma nie samo odświeżenie lokalu, ale to, czy w świetle przepisów dochodowych powstało ulepszenie zwiększające wartość początkową o co najmniej 30%.

Jak ocenić sytuację przy mieszkaniu kupionym od osoby prywatnej i wyremontowanym do sprzedaży?

Jeżeli lokal został kupiony na rynku wtórnym od osoby prywatnej, był wcześniej używany, a po zakupie wykonano jedynie remont bez ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej, to bardzo często sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nie wolno jednak przyjmować tego automatycznie. Trzeba sprawdzić stan faktyczny, w szczególności:

• czy lokal był wcześniej zasiedlony przez poprzedniego właściciela lub użytkownika,
• czy poniesione wydatki to rzeczywiście remont, a nie ulepszenie,
• czy po pracach lokal był wykorzystywany w sposób, który wpływa na ocenę pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli nakłady po zakupie przekroczyły próg 30% wartości początkowej i miały charakter ulepszenia, analiza może prowadzić do innych wniosków. Wtedy trzeba ostrożnie ocenić, czy sprzedaż nie następuje już przed upływem 2 lat od nowego pierwszego zasiedlenia.

Kiedy można zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Jeżeli sprzedaż nie spełnia warunków zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, trzeba sprawdzić zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem z pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, oraz
2. dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej.

Dodatkowo art. 43 ust. 7a ustawy o VAT przewiduje wyjątek od drugiego warunku, jeżeli obiekt w stanie ulepszonym był wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

To zwolnienie ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu i przy istotnych nakładach ulepszeniowych. W praktyce przy lokalach mieszkalnych kupionych od osób prywatnych bywa ono drugim „bezpiecznikiem”, ale zawsze wymaga dokładnego sprawdzenia prawa do odliczenia.

Czy brak odliczenia VAT od remontu ma znaczenie?

Tak, ale nie jest to jedyne kryterium. Brak odliczenia VAT od remontu może mieć znaczenie przy analizie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Nie oznacza jednak automatycznie, że sprzedaż jest zwolniona.

Trzeba odróżnić trzy kwestie:

• czy przy zakupie lokalu przysługiwało prawo do odliczenia VAT,
• czy przy wydatkach na remont lub ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia VAT,
• czy nakłady miały charakter remontu, czy ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej.

W opisanym modelu, gdy mieszkanie kupiono od osoby prywatnej bez VAT i nie odliczano VAT od wydatków związanych z lokalem, argumenty za zwolnieniem zwykle są mocne, ale nie zwalnia to z analizy pierwszego zasiedlenia.

Zobacz również:

Czy trzeba wystawić fakturę, czy wystarczy akt notarialny?

Akt notarialny dokumentuje przeniesienie własności nieruchomości, ale nie zastępuje zasad fakturowania wynikających z ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze oraz na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany wystawić faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywca zażąda jej wystawienia.

Przy sprzedaży na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej zastosowanie ma art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Jeżeli nabywca zażąda faktury:

• w miesiącu sprzedaży lub do końca miesiąca, w którym ją wykonano – fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następnego, zgodnie z art. 106i ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
• po upływie tego miesiąca, ale w terminie 3 miesięcy od końca miesiąca dostawy – fakturę wystawia się w ciągu 15 dni od dnia zgłoszenia żądania, zgodnie z art. 106i ust. 6 pkt 2 ustawy o VAT.

W praktyce oznacza to:

Jeżeli wystawiasz fakturę dla sprzedaży zwolnionej, powinna ona zawierać m.in. podstawę prawną zwolnienia zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT.

Czy zakup mieszkania „na siebie”, a nie „na firmę”, ma znaczenie?

Przy jednoosobowej działalności gospodarczej nie ma odrębności majątkowej między osobą fizyczną a „firmą” w takim znaczeniu, jak w spółkach kapitałowych. Decydujące jest to, czy lokal został rzeczywiście przeznaczony do działalności gospodarczej.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w celu odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności i ujęte jako towar handlowy, sam fakt, że akt notarialny wskazuje Panią jako osobę fizyczną, zwykle nie przekreśla rozliczenia w działalności. W JDG przedsiębiorca i osoba fizyczna to ten sam podmiot prawa.

Trzeba jednak zachować spójność dokumentacyjną: wpis do ewidencji, ujęcie w księgach, rozliczenie kosztów, sposób ogłaszania sprzedaży i faktyczny cel zakupu powinny potwierdzać gospodarczy charakter transakcji.

Czy można zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT?

Tak, ale tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, jeżeli:

1. sprzedawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. przed dniem dostawy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Elementy tego oświadczenia określa art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W praktyce wybór opodatkowania pojawia się np. wtedy, gdy obie strony chcą uniknąć skutków zwolnienia dla odliczeń podatku. To jednak wymaga każdorazowej kalkulacji.

Wniosek praktyczny dla opisanej sytuacji

Przy modelu: zakup mieszkania od osoby prywatnej, ujęcie jako towar handlowy, brak odliczenia VAT przy nabyciu i brak odliczenia VAT od prac, a także brak istotnego ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej – sprzedaż bardzo często będzie objęta zwolnieniem z VAT.

Nie da się jednak odpowiedzialnie stwierdzić tego bezwarunkowo wyłącznie na podstawie kwot zakupu i remontu. Trzeba jeszcze sprawdzić:

• czy poniesione wydatki były remontem czy ulepszeniem,
• jaka była wartość początkowa lokalu dla celów podatkowych,
• czy lokal był wcześniej zasiedlony,
• czy nabywca będzie żądał faktury,
• czy sprzedaż następuje w działalności opodatkowanej jako profesjonalny obrót nieruchomościami.

Jeżeli sprzedajesz lokal osobie prywatnej i transakcja jest zwolniona z VAT, zazwyczaj wystarczy akt notarialny, chyba że kupujący zażąda faktury. Jeżeli nabywcą jest przedsiębiorca, obowiązek wystawienia faktury trzeba ocenić według art. 106b ustawy o VAT.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, w których podobne okoliczności prowadzą do różnych skutków podatkowych.

FAQ

Czy przy sprzedaży mieszkania po remoncie zawsze obowiązuje 23% VAT?

Nie. Stawka podstawowa wynika z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ustawy o VAT, ale przy sprzedaży lokali bardzo często stosuje się zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a tej ustawy.

Czy sam remont powoduje utratę zwolnienia z VAT?

Nie zawsze. Kluczowe jest, czy wydatki były tylko remontem, czy ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz czy przekroczyły 30% wartości początkowej.

Czy akt notarialny zastępuje fakturę?

Nie w pełni. Akt notarialny potwierdza sprzedaż nieruchomości, ale obowiązki fakturowania wynikają z art. 106b ustawy o VAT. Przy sprzedaży dla osoby prywatnej faktura jest zwykle wystawiana na żądanie, a przy sprzedaży dla podatnika często jest obowiązkowa.

Czy brak odliczenia VAT od remontu oznacza automatyczne zwolnienie sprzedaży?

Nie. To tylko jeden z elementów analizy. Trzeba jeszcze zbadać pierwsze zasiedlenie, charakter nakładów i ewentualne zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo 10a ustawy o VAT.

Czy warto wystąpić o interpretację indywidualną?

Tak, zwłaszcza gdy prowadzisz regularny obrót mieszkaniami, nakłady były wysokie albo granica między remontem a ulepszeniem nie jest oczywista. Interpretacja chroni tylko w zakresie dokładnie opisanego stanu faktycznego.

Źródła

• art. 2 pkt 6, art. 2 pkt 14, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 7a, art. 43 ust. 10-11, art. 106b, art. 106e ust. 1 pkt 19, art. 106i ust. 6, art. 146ef ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
• orzecznictwo dotyczące rozumienia pierwszego zasiedlenia, w tym wyrok TSUE z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o.;
• aktualna praktyka interpretacyjna dotycząca sprzedaży lokali mieszkalnych po remoncie i oceny ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej.