Zakup nieruchomości w Polsce przez spółkę angielską

Procedura zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Zakup nieruchomości w Polsce związany jest co do zasady z:

• koniecznością zawarcia umowy w formie aktu notarialnego,
• zapłata przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych,
• ewentualnym podatkiem VAT (przy zakupie od firmy lub osoby fizycznej, która obciąży zbycie tym podatkiem z uwagi na fiskusa),
• poniesienia kosztów wpisu do księgi wieczystej,
• płaceniem rocznego podatku od nieruchomości,
• opodatkowaniem zbycia nieruchomości (VAT i dochodowy).

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców stanowi:

„Art. 1. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi”.

Określenie cudzoziemca w prawie polskim

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce przez spółkę zagraniczną

Spółka angielska teoretycznie powinna mieć takie zezwolenie. Zezwolenie musiałaby mieć także fundacja z siedziba w Polsce (lub inny podmiot, organizacja, oddział) powołana przez spółkę angielską z uwagi na to, że fundacja byłaby kontrolowana przez podmiot zagraniczny( angielski).

Przy polskiej spółce handlowej zgoda nie byłaby potrzebna w sytuacji, gdy cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4 (pogrubienie powyżej), na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast (art. 8.1.5 ustawy)

Od dnia 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (art. 8.2 ustawy).

Nieruchomości w Polsce spółka angielska lub fundacja przez nią powołana może nabyć bez zezwolenia jako podmiot mający siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein) – do czasu Brexitu.

Brexit a zakup nieruchomości przez spółkę angielską w Polsce

UWAGA:

W związku z Brexitem- konieczność uzyskania zezwolenia może pojawić się po wyjściu GB z Unii. Powyższe pozwala na wniosek, że fundacja z siedzibą w Polsce założona przez spółkę angielska, może nabyć w Polsce nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; o ile zakup przeznaczony jest na cele statutowe fundacji.

Podatek przy zakupie nieruchomości przez spółkę lub fundację

Przy zakupie ani spółka, ani fundacja nie płaci podatku dochodowego. Podatek ten może pojawić się w razie zbycia nieruchomości w przyszłości. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% od ceny zawartej w umowie. Płaci się go u notariusza.

Podatek od nieruchomości zależny jest od miejsca położenia, albowiem każda gmina ustala samodzielnie stawki tego podatku. Nieruchomość w spółce to nieruchomość związana z działalnością gospodarcza i wysoka stawka podatku od nieruchomości (najwyższa w praktyce).

Fundacja jako organizacje pozarządowa, gdyby posiadała status organizacji pożytku publicznego (OPP), mogłaby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 7 ust. 1 pkt 14 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli:

• Nieruchomość jest zajęta na prowadzenie nieodpłatnej działalności pożytku publicznego.
• Działalność pożytku publicznego ujęta jest w statucie organizacji.
• Nieruchomość nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli fundacja nie miałaby statusu OPP, nie mogłaby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego dla tych organizacji. Gdyby zamiast fundacji było stowarzyszenie( osoby fizyczne, osoby prawne lub mieszany skład), istnieje możliwość skorzystania z innego zwolnienia pod warunkiem, że nieruchomość zajęta jest wyłącznie na potrzeby prowadzenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu albo grunty zajęte są trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży; działalność ta wynika ze statutu stowarzyszenia; nieruchomość nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli fundacja działaby w budynku zabytkowym, istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, pod warunkiem, że:

1. Grunt lub budynek wpisane są indywidualnie do rejestru zabytków.
2. Budynek utrzymywany jest i konserwowany zgodnie z przepisami o ochronie zabytków.
3. Nieruchomość nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.

Fundacja mogłaby prowadzić działalność gospodarczą (inną niż statutowa) z wykorzystaniem nieruchomości, a przychód z tej działalności byłby zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, o ile przeznaczony byłby on na jej działalność statutową. W takim przypadku nie ma zwolnienia z podatku od nieruchomości.

Podatek VAT przy zakupie to 23%. To, czy on wystąpi, zależne jest od:

• sytuacji prawnej zbywcy oraz
• potraktowania zbycia jako dostawy w rozumieniu polskich przepisów o VAT.

Zakup od firmy (w tym osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą) – będzie VAT. Zakup od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, zbywającej jedną nieruchomość – nie będzie VAT-u. Zakup od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, zbywającej więcej niż jedną nieruchomość – będzie VAT. W powyższych przypadkach nie ma znaczenia, czy zakupu dokona sama spółka brytyjska, czy fundacja w Polsce.

Przy korzystaniu przez fundację nieruchomości w działalności możliwa byłoby odzyskanie kosztów zakupu w postaci rocznych odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli kupujący byłby czynnym podatnikiem VAT w Polsce – miałby prawo do odliczenia podatku VAT, o ile wykonywałby przy jej wykorzystaniu czynności opodatkowane VAT-em.

Co do opodatkowania zbycia nie wypowiem się, bowiem miałoby to miejsca za kilka lat i nie wiadomo, jakie wtedy będą obowiązywać regulacje. Brexit spowoduje, że spółka brytyjska stanie się „cudzoziemcem” spoza UE. Nie zmieni to zasad opodatkowania nabycia oraz podatku od nieruchomości, ale spowoduje konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Decyzja o zakupie  poprzedzona musiałaby  być zdecydowaniem o przeznaczeniu nieruchomości (na działalność charytatywną czy wykorzystanie gospodarcze  celem uzyskiwania przychodu). To  pociągałoby za sobą formę organizacyjna kupującego oraz  wskazywałoby na obciążenia podatkowe przy zakupie.