Nieruchomość w spadku bez księgi wieczystej – jak uregulować własność?

Najpierw ustal, co naprawdę wchodzi do spadku

W sprawie opisanej w pytaniu są dwie nieruchomości. Pierwsza ma ujawnioną właścicielkę w księdze wieczystej. Druga była używana przez mamę przez wiele lat, ale została nabyta na podstawie zwykłej pisemnej umowy, bez aktu notarialnego i bez założonej księgi wieczystej. To zasadnicza różnica.

Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza, kto jest spadkobiercą i w jakich udziałach dziedziczy po zmarłej osobie. Nie rozstrzyga jednak automatycznie, czy dana nieruchomość była własnością spadkodawcy. Jeżeli spadkodawca był jedynie posiadaczem samoistnym, potrzebne może być odrębne postępowanie o zasiedzenie.

Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić trzy kwestie: jaki dokument był podstawą objęcia nieruchomości w posiadanie, kto widnieje w ewidencji gruntów lub dawnych dokumentach jako właściciel oraz od kiedy i w jaki sposób rodzina faktycznie władała nieruchomością.

Brak księgi wieczystej a brak własności – to nie zawsze to samo

Nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej, a mimo to mieć właściciela. Dotyczy to zwłaszcza starszych nieruchomości, dla których zachowały się akty własności ziemi, akty notarialne, orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne albo dawne dokumenty geodezyjne. W takim wariancie nie trzeba zaczynać od zasiedzenia, lecz od zgromadzenia dokumentów i złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej oraz wpis prawa własności.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy jedynym dokumentem jest zwykła „papierowa umowa” sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak tej formy oznacza, że własność co do zasady nie została skutecznie przeniesiona. Nabywca może jednak stać się posiadaczem samoistnym, jeżeli od tego czasu zachowywał się wobec nieruchomości jak właściciel.

W praktyce pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie dokumentów w starostwie, urzędzie gminy, archiwum sądowym, wydziale geodezji i w dokumentach rodzinnych. Przydatna może być także analiza działu dotyczącego ksiąg wieczystych, zwłaszcza gdy trzeba ustalić, czy dla działki nie istnieje dawna księga, zbiór dokumentów albo księga prowadzona pod innym oznaczeniem.

Kiedy potrzebne jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest potrzebne wtedy, gdy rodzina faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, ale nie ma formalnego tytułu własności. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo od 30 lat, jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przy nieruchomości kupionej bez aktu notarialnego najczęściej trzeba liczyć 30-letni termin. Utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że osoba, która objęła nieruchomość na podstawie umowy mającej przenieść własność, ale zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, co do zasady nie jest posiadaczem w dobrej wierze. Nie oznacza to jednak automatycznego wygrania sprawy o zasiedzenie. Trzeba jeszcze wykazać samoistne, nieprzerwane i jawne posiadanie.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Przejawami takiego władania mogą być: zamieszkiwanie lub korzystanie z działki, ogrodzenie i utrzymywanie terenu, ponoszenie nakładów, płacenie podatku od nieruchomości, decydowanie o sposobie korzystania, zawieranie umów dotyczących mediów, występowanie wobec urzędów jako właściciel oraz sprzeciwianie się ingerencji innych osób.

Jeżeli posiadanie przechodziło z jednej osoby na drugą, można rozważyć doliczenie czasu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy mama zmarła przed upływem pełnego terminu zasiedzenia, a posiadanie kontynuowali spadkobiercy. Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, doliczenie jest możliwe, ale łączny czas posiadania musi wynosić co najmniej 30 lat.

Trzeba też sprawdzić, czy działka jest nieruchomością rolną. Przy zasiedzeniu nieruchomości rolnej mogą dojść dodatkowe ograniczenia wynikające z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego.

Zasiedzenie na rzecz spadkodawcy czy spadkobierców?

To jeden z najważniejszych punktów w sprawach spadkowych. Jeżeli 30-letni termin zasiedzenia upłynął jeszcze za życia mamy, można występować o stwierdzenie, że to ona nabyła własność przez zasiedzenie w konkretnej dacie. Wtedy nieruchomość wchodzi do spadku i podlega późniejszemu działowi spadku.

Jeżeli natomiast termin zasiedzenia upłynął dopiero po śmierci mamy, trzeba ustalić, kto po jej śmierci faktycznie kontynuował posiadanie samoistne. W takim wariancie sąd może stwierdzić zasiedzenie na rzecz spadkobierców albo tych osób, które rzeczywiście władały nieruchomością jak właściciele, z doliczeniem posiadania mamy. Skutek podatkowy i sposób dalszej sprzedaży mogą być wtedy inne niż przy zasiedzeniu na rzecz zmarłej.

Wniosek o zasiedzenie składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Uczestnikami powinni być w szczególności ujawnieni lub możliwi właściciele, ich spadkobiercy, osoby władające nieruchomością i inne osoby, których praw może dotyczyć wynik sprawy. Jeżeli nie da się ustalić wszystkich zainteresowanych, sąd może zarządzić ogłoszenia, ale nie zwalnia to wnioskodawców z obowiązku rzetelnego poszukiwania właścicieli i ich następców prawnych.

Stała opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynosi obecnie 2000 zł. Do tego mogą dojść koszty wypisów, wyrysów, map, ogłoszeń, opinii biegłego geodety albo pełnomocnika, jeżeli sprawa jest sporna lub dokumenty są niepełne.

Jakie dowody przygotować do sprawy o zasiedzenie?

W sprawie o zasiedzenie nie wystarczy samo twierdzenie, że rodzina „zawsze uważała działkę za swoją”. Sąd bada, czy posiadanie było samoistne, jawne, trwałe i nieprzerwane. Warto przygotować dowody z różnych okresów, nie tylko z ostatnich lat.

• starą umowę, pokwitowania, korespondencję, dokumenty rodzinne i ewentualne decyzje administracyjne,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapę ewidencyjną, numer działki oraz dokumenty dotyczące budynku,
• decyzje lub potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości, rolnego albo leśnego,
• rachunki za media, remonty, ogrodzenie, naprawy, budowę, przyłącza i utrzymanie działki,
• zeznania sąsiadów oraz osób, które wiedzą, kto faktycznie korzystał z nieruchomości,
• zdjęcia, dokumentację geodezyjną, zgłoszenia budowlane lub inne dokumenty pokazujące sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli w sprawie występują spadkobiercy mieszkający poza Polską, można rozważyć udzielenie pełnomocnictwa do prowadzenia sprawy. Praktyczne znaczenie ma wtedy prawidłowa forma pełnomocnictwa i sposób jego wykorzystania w postępowaniu spadkowym lub o zasiedzenie.

Czy trzeba przeprowadzić dział spadku?

Stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku to dwa różne etapy. Stwierdzenie nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia wskazuje, kto dziedziczy. Dział spadku służy natomiast podzieleniu konkretnych składników majątku między spadkobierców, np. przyznaniu nieruchomości jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaży i podziale pieniędzy.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy chcą sprzedać nieruchomość, która ma uregulowany stan prawny, dział spadku nie zawsze jest konieczny przed sprzedażą. W praktyce wszyscy współuprawnieni mogą przystąpić do aktu notarialnego sprzedaży. Jeżeli jednak jedna z nieruchomości wymaga zasiedzenia, najczęściej lepiej najpierw uporządkować jej stan prawny, a dopiero potem przeprowadzać dział spadku lub sprzedaż.

Jeżeli sprawa dotyczy kilku spadkobierców, osoby mieszkają za granicą albo nie ma zgody co do sprzedaży, warto wcześniej ustalić, czy najpierw przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku - sąd czy notariusz, czy od razu przygotowywać wniosek o dział spadku. Spór o wartość nieruchomości, nakłady albo spłaty zwykle wydłuża postępowanie.

Sprzedaż nieruchomości po uregulowaniu stanu prawnego

Do sprzedaży nieruchomości notariusz będzie potrzebował dokumentów potwierdzających prawo własności, danych z ewidencji gruntów, zaświadczeń podatkowych i dokumentów spadkowych. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, w praktyce zwykle trzeba ją założyć albo przynajmniej przygotować komplet dokumentów pozwalających na ujawnienie własności w księdze.

Jeżeli sąd stwierdzi zasiedzenie, postanowienie ma charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza nabycie własności z określoną datą. Dopiero prawomocne postanowienie pozwala bezpiecznie porządkować wpisy w księdze wieczystej i przygotowywać sprzedaż. Data wskazana w postanowieniu jest istotna także podatkowo.

Przy sprzedaży trzeba odróżnić podatek od spadków i darowizn od ewentualnego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Przy dziedziczeniu obecnie pięcioletni termin dla PIT co do zasady liczy się z uwzględnieniem daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Przy zasiedzeniu znaczenie ma natomiast to, kto i kiedy został uznany za właściciela. W konkretnej sprawie należy to zweryfikować na podstawie postanowienia sądu.

Podatek od spadku i podatek od zasiedzenia

Podatkowo trzeba rozdzielić dwie sytuacje. Pierwsza to dziedziczenie po mamie. Druga to ewentualne nabycie własności przez zasiedzenie. To nie są te same tytuły nabycia.

W aktualnym stanie prawnym najbliższa rodzina, w tym dzieci, może co do zasady skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn po zgłoszeniu nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli jednak spadkodawca zmarł przed 1 stycznia 2007 r., trzeba sprawdzić przepisy przejściowe, ponieważ obecne zwolnienie dla najbliższej rodziny nie zawsze ma zastosowanie do starych spadków. W opisanej sprawie matka zmarła w 2006 r., dlatego nie należy automatycznie zakładać, że wystarczy samo SD-Z2.

Przy zasiedzeniu obowiązek podatkowy powstaje odrębnie. Nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn według stawki 7% podstawy opodatkowania. Podstawę tę ustala się według wartości rzeczy z uwzględnieniem zasad z ustawy, w tym możliwości wyłączenia wartości określonych nakładów lub wartości budynku wzniesionego przez nabywcę w przypadkach przewidzianych w art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia składa się zeznanie SD-3, a nie zgłoszenie SD-Z2.

Stara informacja o 30 dniach na zawiadomienie urzędu skarbowego jest obecnie zbyt uproszczona i może wprowadzać w błąd. Termin i formularz zależą od daty śmierci, tytułu nabycia, stopnia pokrewieństwa i tego, czy chodzi o spadek, czy o zasiedzenie.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 172, art. 176, art. 336 i art. 339 – ISAP.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu nieprocesowym i zasiedzeniu – ISAP.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – ISAP.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – ISAP.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 7 i art. 15 – ISAP.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, dotycząca oceny dobrej wiary przy objęciu nieruchomości na podstawie umowy bez aktu notarialnego.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 18 kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, dotyczące przejawów samoistnego posiadania nieruchomości.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2017 r., IV CSK 509/16, dotyczące złej wiary przy świadomości braku przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.