Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ogrodzenie – spór sąsiedzki

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 08.01.2014

Mieszkam w szeregowcu (osiedlem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa, której jestem członkiem, dom i grunt są moją własnością). Moja działka jest oddzielona od posesji sąsiada ażurowym, drewnianym płotem (postawionym zgodnie z przepisami, które obowiązywały do 2002 r.). Niestety sprawa tego ogrodzenia przerodziła się w spór sąsiedzki. Sąsiadowi przeszkadza, że po południu część jego działki pozostaje w cieniu, a ponadto płot blokuje wietrzenie jego posesji (często urządza grille, pali ogniska itp.; dodam, że ma zapewniony przewiew z innej strony działki). Ja z kolei chciałbym się jak najbardziej odgrodzić od nieprzyjemnych zapachów. Czy jeśli zmienię ogrodzenie na w pełni zabudowane (panele drewniane o wysokości 1,80 m), sąsiad ma szansę wygrać sprawę w sądzie o pogorszenie warunków zamieszkania? Czy prawo budowlane wymaga jakichś prześwitów w ogrodzeniu? Czy spółdzielnia może nakazać mi zdjęcie nowego ogrodzenia np. ze względu na stosunki dobrosąsiedzkie?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestie poruszone przez Pana w pytaniu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego (zwanego dalej K.c.) oraz przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

 

Jak rozumiem, głównym problemem w zarysowanym sporze sąsiedzkim jest kwestia ogrodzenia Pańskiej posesji, które mimo ażurowej konstrukcji powoduje postępujące zacienienie działki sąsiada po południu, a które i tak pragnąłby Pan zmienić na panele drewniane, żeby chociaż częściowo móc się oddzielić od przykrych zapachów dochodzących z działki sąsiada.

 

W pierwszej kolejności niniejszej sprawy należy wyraźnie wskazać na treść art. 144 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

 

Jak widać, treść powołanego przepisu dotyczy wyłącznie immisji pośrednich – a więc takich działań na nieruchomości wyjściowej, których skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomości sąsiednie przez np. wywoływanie hałasów, wibracji, wytwarzanie zapachów, naturalny spływ deszczówki ułatwiony utwardzonym korytem itp.

 

Zabronione są więc immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Natomiast właściwą miarę wyznacza się na podstawie obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Można więc stwierdzić, że dozwolone są takie działania, które wprawdzie zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich, lecz w granicach przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Nie mieszczą się w granicach przeciętnej miary oddziaływania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada jednak obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

Z kolei „stosunki miejscowe” to drugie konieczne kryterium wskazane przez ustawodawcę dla określenia granic dopuszczalnych immisji pośrednich; nie zostało ono przez niego jednak zdefiniowane. Z piśmiennictwa i praktyki sądowej wynika, że nie sposób podać jednoznacznego określenia stosunków miejscowych. W poszukiwaniu treści tego pojęcia wskazuje się na: położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania zakłóceń oraz ich intensywność, porę, w jakiej występują. Chodzi tu więc o występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie i zapatrywanie ludzi na takie postępowanie.

 

Jak zatem ma się przytoczony powyższy zapis z zakresu prawa sąsiedzkiego do prawa budowlanego?

 

Budowa różnego typu ogrodzeń nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. Wskazuje na to art. 29 ust. 1 pkt 23 Prawa budowlanego. Jedynie budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście), o czym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

 

Odizolowanie się od sąsiadów płotem nie wymaga więc zgłoszenia w urzędzie – zgłasza się wtedy, jeśli płot między dwoma prywatnymi posesjami ma więcej niż 2,20 m wysokości. To oznacza, że w postawienie przez Pana paneli o wysokości poniżej 2,20 m nie może spowodować żądania przez spółdzielnię ani żaden inny organ administracji publicznej jego obniżenia czy wręcz likwidacji.

 

Jak Pan już wskazał, do niedawna przepisy wymagały, aby ogrodzenia były ażurowe, a łączna powierzchnia prześwitów wynosiła co najmniej 25% powierzchni ogrodzenia. Do chwili obecnej zdarza się, że niektóre organy nadzoru budowlanego usiłują egzekwować ten wymóg. Tymczasem jednak przepis ten (§ 42 ust. 1 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) już nie obowiązuje w odniesieniu do ogrodzeń między sąsiednimi działkami, dla których nie jest wymagane pozwolenie ani zgłoszenie. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 6 marca 2000 r. orzekł bowiem o jego niezgodności z Prawem budowlanym (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 06 marca 2000 r., sygn. akt P. 10/99). W związku z tym właściciel może swobodnie decydować o tym, jakie ogrodzenie postawi. Niezadowolonemu sąsiadowi pozostaje, na podstawie art. 222 § 2 K.c., proces cywilny, jeżeli postawienie litego muru narusza jego prawa – na przykład zaciemnia posesję lub zmniejsza wartość gruntu (jest to tzw. powództwo negatoryjne, czyli roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem).

 

Sąd po dokładnym zbadaniu sprawy może wydać wyrok nakazujący na przykład wykonanie odpowiednich zabezpieczeń eliminujących immisje (np. wyciszenie jakichś urządzeń, obniżenie ogrodzenia) lub zaniechanie określonych działań (zaprzestanie korzystania z jakichś urządzeń, zaprzestanie palenia śmieci na terenie posesji).

 

Czasami, gdy immisja narusza również sferę życia psychicznego, można posłużyć się roszczeniem o zaniechanie określonych działań naruszających dobra osobiste człowieka. Dobrami tymi są między innymi zdrowie i spokój. Instytucja dóbr osobistych bardzo często wykorzystywana jest przy żądaniu zaprzestania wytwarzania nadmiernego hałasu czy zapachu.

 

Wskazane powyżej roszczenie negatoryjne nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeżeli przez zakłócanie spokojnego korzystania z nieruchomości sąsiad poniósł szkodę i można przypisać winę za to zakłócanie, możliwe jest wytoczenie powództwa o odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.).

 

Odnosząc powyższe do Pańskiej sytuacji, trzeba wskazać, że przy ewentualnym sporze z sąsiadem sąd z pewnością będzie się posiłkował przepisami prawa budowlanego, ponieważ poprzez ustanowienie dopuszczalnej wysokości ogrodzenia wskazują one na stosunki miejscowe, a także społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Jeżeli więc Pańskie ogrodzenie będzie miało poniżej 2,20 m wysokości, a mimo to będzie powodowało zacienienie działki sąsiada, to ocenie sądu będzie podlegało, na jaki powierzchniowo obszar działki sąsiada cień ten pada i przez jaki okres dnia, czy brak jego posadowienie powoduje brak przewiewu i związaną z tym duszność, nadmierną wilgotność ziemi, niemożność np. opalania się itp. Sąd oceni zatem, czy posadowienie pełnych paneli zakłóca korzystania z posesji przez sąsiada ponad przeciętną miarę w sposób naruszający wyżej wskazany art. 144 K.c. Jeżeli wysokość paneli jest niższa niż 2,2 m, zacienienie posesji sąsiada będzie niewielkie, a przewiew jest zapewniony z innej strony, to można zakładać, że Pański sąsiad nie będzie mógł skutecznie wywodzić swojego prawa z art. 222 § 2 K.c.

 

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic «przeciętnej miary», a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

 

Można więc spodziewać się wystąpienia sąsiada do sądu z wnioskiem o nakazanie zmiany ogrodzenia znajdującego się pomiędzy posesjami. Jednak zasadność takiego roszczenia będzie w znacznej części uzależniona od okoliczności faktycznych, które zostały wskazane powyżej.

 

Może warto na koniec dodać, że w przypadku, gdyby sąd uznał jednak, że pełne panelowe ogrodzenie powoduje zakłócenie korzystania z nieruchomości (poprzez zacienienie, ograniczenie widoku itp.) i wywołuje szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i następne). Zgodnie z art. 415 K.c. „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

 

Potwierdza to również orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

 

Niemniej z mojego punktu widzenia, przy zachowaniu przez Pana przytoczonych powyżej przepisów budowlanych, kwestia rozstrzygnięcia sporu sąsiedzkiego dotyczącego ograniczenia możliwości korzystania z działki przez sąsiada na skutek znacznego jej zacienienia na pewno nie będzie prosta.

 

Ponadto Pan również może wystąpić ze wskazanym powyżej powództwem o wywoływanie przykrych zapachów zakłócających spokojne korzystanie z Pańskiej własności. Należy to jednak wykazać, co w tym przypadku będzie zapewne daleko trudniejsze niż ewidentna kwestia zacienienia posesji sąsiada.

 

Proponowałabym jednak próbę ugodowego rozstrzygnięcia sporu sąsiedzkiego, ponieważ sądowe dochodzenie swoich racji tak naprawdę tylko zaostrzy konflikt i uczyni Państwa współegzystowanie trudniejszym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII + 3 =

27.04.2014

Rzetelne wyjaśnienie. Dzięki tej informacji zbuduję pełne ogrodzenie, zgodnie z normami. Mam sąsiada, który od lat zatruwa mi życie i najchętniej postawiłbym ogrodzenie na wysokość przynajmniej 4 metry!

Zbyszek Iskra

»Podobne materiały

Prawo sąsiedzkie – szpecące obiekty przy granicy z działką sąsiada

Działkę mojej mamy od działki sąsiadów oddziela drewniany płot o wysokości 1,5 m, usytuowany w odległości 4,5 m od okien i tarasu jej domu. Ostatnio tuż za tym płotem, wzdłuż jego długości sąsiedzi wmurowali na stałe ukośną suszarkę do bielizny o długości 3,5 m, szerokości 1,5 m i wysokośc

 

Betonowe ogrodzenie między sąsiadami

Mam działkę na wsi. Sąsiad bez mojej zgody wymienił ogrodzenie między działkami na pełne z płyt betonowych o wysokości ok. 2 m. Pozostawił też starą, zniszczoną podmurówkę na mojej działce. Płot powoduje spore zacienienie mojej działki (jest wąska), co wpływa na obniżenie jej wartości. Rozmowy

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »