Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Powierzchnia lokalu a naliczenia czynszu

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 23.01.2013

Czy spółdzielnia może przyjąć do naliczeń czynszowych powierzchnię lokalu bez względu na wysokość i niezgodnie z przydziałem? Przydział lokalu mieszkalnego uwzględnia różną wysokość i stanowi, że do naliczeń czynszowych za część lokalu o wysokości do 2,20 m należy przyjąć 0,5 pełnej wysokości, a powyżej 2,20 m w pełnej wysokości. Spółdzielnia od pewnego czasu nalicza za całość pełną wysokość.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

 

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu*.

 

W kwestii ustalania powierzchni użytkowej lokalu panuje w chwili obecnej dość duży bałagan. Powierzchnia lokalu, która stanowi podstawę do obliczenia opłat eksploatacyjnych, może być ustalona z uwzględnieniem skosów mieszkania, ale bez uwzględnienia tych skosów.

 

Pojęcie powierzchni użytkowej lokalu nie jest jednoznacznie zdefiniowane – w różnych aktach prawnych można spotkać się z różnymi sposobami obliczania tej powierzchni.

 

Według art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach lokalnych „podstawę opodatkowania stanowi dla budynków lub ich części ich powierzchnia użytkowa”.

 

Według art. 4 ust. 2 ustawy „powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się”.

 

Według tej ustawy powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

 

Według art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów „powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.

 

Według ust. 2 art. 2 „obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”.

 

Również w ustawie o podatku od spadków i darowizn za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów. I w tym przypadku powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

 

W rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 120, poz. 1130), w którym w objaśnieniach do wzoru ewidencji budynków (załącznik nr 1 do rozporządzenia) wskazano, że dane techniczne każdego budynku określa się jako:

 

  • powierzchnię zabudowy w m2,
  • powierzchnię użytkową w m2, obliczoną według zasad określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
  • kubaturę w m3,
  • liczbę kondygnacji/wysokość w m.

 

Duży bałagan panuje w Polskich Normach związanych z użytkową powierzchnią lokalu.

 

Uwzględnić można dwie różniące się od siebie normy, po pierwsze Polską Normę PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”, która obowiązywała do 1999 roku. Polski Komitet Normalizacyjny wycofał jednak powyższą PN ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

 

Obie powyższe normy są stosowane obecnie.

 

Według normy PN-70/B-02365 powierzchnię użytkową lokalu oblicza się zależnie od wysokości – o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się.

 

Natomiast według normy PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

 

Istotne znaczenie dla Pani sprawy ma przydział mieszkania, w którym spółdzielnia wskazuje, jaką powierzchnię użytkową ma Pani mieszkanie.

 

Powinna Pani moim zdaniem wystąpić z pismem do spółdzielni o podanie, na jakiej podstawie nalicza Pani czynsz, biorąc pod uwagę faktyczną powierzchnię lokalu (liczoną przy podłodze), skoro według przydziału, a także wyżej wymienionych ustaw przy obliczaniu użytkowej powierzchni lokalu powinno się wziąć pod uwagę istnienie skosów w Pani mieszkaniu.

 

Powinna Pani również wskazać, że w chwili obecnej opłaty eksploatacyjne powinny być naliczane zgodnie z przydziałem spółdzielczego prawa do lokalu.

 

Kwestia poruszona przez Panią w pytaniu jest bardzo problematyczna. Nie istnieje bowiem żaden przepis, który jednoznacznie wskazywałby, od jakiej powierzchni lokalu powinny być naliczane opłaty eksploatacyjne.

 

Spółdzielnia może wskazywać w szczególności, że powinna Pani uiszczać te opłaty odpowiednio do powierzchni faktycznej Pani mieszkania. Tu należy wziąć pod uwagę, że według ustawy o własności lokali „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

 

Ustawa nic nie mówi o tym, jak obliczać powierzchnię lokalu, jednak udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest od powierzchni lokalu. Przy wyodrębnianiu lokalu jego powierzchnia może być obliczona (przez rzeczoznawcę) zgodnie z różnymi normami (dwie są brane pod uwagę). Wynika to właśnie z bałaganu w przepisach i braku jednoznacznego określenia, jak obliczać powierzchnię lokalu.

 

Taka interpretacja przepisów, że opłaty na rzecz spółdzielni powinny być uiszczane od powierzchni całkowitej lokalu (liczonej przy podłodze), jest możliwa.

 

 

 

 

* Stan prawny z dnia 02.12.2009 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 - 0 =

»Podobne materiały

Rozliczenie wody w TBS uzależnione od powierzchni mieszkania

Chciałabym dopytać o rozliczenie wody w TBS. Administrator osiedla jest spółką prawa handlowego. W swoim regulaminie wypisał, że lokatorzy winni płacić za zużytą wodę na odcinku pomiędzy wodomierzem głównym a wodomierzami indywidualnymi na podstawie przelicznika odnoszącego się do powierzchni mieszk

 

Bluszcz sąsiada na ścianie domu - jak go usunąć?

Od ponad 20 lat na ścianie naszego domu, która jest od strony sąsiada i tylko on ma do niej dostęp, rośnie bluszcz, który on dawno temu posadził. Chcemy usunąć ten bluszcz, bo niszczy tynk i przez to mamy w domu wilgoć. Bluszcz rozrósł się również na front budynku, ale tam go sami usunęliśmy. Wtedy

 

Jak ma wyglądać droga gminna wewnętrzna?

Czy istnieje prawny opis tego, jak ma wyglądać droga gminna wewnętrzna? Jaką ma mieć szerokość minimalną? I czy gmina może postawić znak ograniczenia tonażu (nie wyłączając spod tego zakazu mieszkańców i właścicieli gruntów rolnych znajdujących się wzdłuż tej drogi)? Jest to jedyna droga prowadząca

 

Zakończenie pracy dyrektora szkoły i przejście na emeryturę

Chcę przejść na emeryturę z końcem roku szkolnego. Będę miała 40 lat pracy pedagogicznej. Jestem dyrektorem szkoły i wtedy kończy mi się kadencja. Nie będę już startowała w następnym konkursie. Moja szkoła jest bardzo mała. Będzie mniej oddziałów. Czy mogę skorzystać finansowo z tej sytuacji? Kiedy

 

Odcinanie wody przez spółdzielnię

Wraz z żoną jesteśmy tzw. freelancerami, więc nasze zarobki nie są regularne. Zdarza nam się zalegać z czynszem (mieszkanie spółdzielcze własnościowe) maksymalnie 2 miesiące, po czym regulujemy zapłatę. Tymczasem nieraz zdarza się, że nawet opóźnienie w płatności jednego czynszu powoduje przerwanie

 

Odzyskanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Na skutek zadłużenia zostałem wykluczony z grona członków spółdzielni mieszkaniowej. Spłaciłem zadłużenie, ale pozostały odsetki, których spółdzielnia nie chce umorzyć. Twierdzi, że mogłem się odwoływać wcześniej, a teraz nie mogę stać się na nowo członkiem spółdzielni. Co jeszcze mogę zrobić?

 

Nowy właściciel mieszkania a uznanie tego faktu przez spółdzielnię mieszkaniową

Siedem lat temu aktem notarialnym przekazałem synowi mieszkanie. Po darowiźnie zgłosiłem ten fakt m.in. w spółdzielni mieszkaniowej, która jednak nie odpowiedziała na pismo i nadal mnie traktowała jak właściciela. Pół roku temu otrzymałem pismo na wniosek ZUS (w którym mam zaległości), że ustanowion

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »