Opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej

Czy spółdzielnia może naliczać wyższe opłaty za lokal użytkowy?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wyższa stawka ma realne uzasadnienie w kosztach. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni. Analogiczne obowiązki dotyczą właścicieli lokali będących członkami spółdzielni na podstawie art. 4 ust. 2 tej ustawy oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni na podstawie art. 4 ust. 4 tej ustawy.

Oznacza to, że lokal użytkowy może generować wyższe opłaty niż lokal mieszkalny, jeżeli faktycznie powoduje większe koszty, na przykład większe zużycie mediów, wyższe koszty ochrony, sprzątania, odpadów albo utrzymania części wspólnych. Nie wystarczy jednak samo stwierdzenie, że lokal jest usługowy. Spółdzielnia powinna wykazać, z czego wynika różnica.

Art. 4 ust. 6³ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 tej ustawy, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach. Spółdzielnia nie może więc traktować opłat eksploatacyjnych jako dowolnego źródła finansowania swojej działalności.

Jakich dokumentów i wyliczeń można żądać od spółdzielni?

Podstawowym narzędziem jest żądanie kalkulacji. Art. 4 ust. 6⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia kalkulacji wysokości opłat na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeżeli osoba występująca do spółdzielni jest członkiem spółdzielni, dodatkowe znaczenie ma art. 8¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przyznaje członkowi prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów, kopii uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, z zastrzeżeniem ograniczeń przewidzianych w tym przepisie.

W praktyce warto wystąpić pisemnie o:

• aktualny regulamin rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
• uchwałę albo decyzję organu spółdzielni ustalającą stawki dla lokali mieszkalnych i użytkowych,
• kalkulację opłat dla konkretnego lokalu użytkowego,
• wykaz kosztów przypisanych do nieruchomości, budynku albo grupy lokali,
• informację, które koszty wynikają z charakteru działalności prowadzonej w lokalu,
• rozliczenia kosztów ochrony, odpadów, sprzątania, energii części wspólnych i funduszu remontowego.

Jeżeli spółdzielnia nie przedstawia kalkulacji albo przedstawia zestawienie ogólne, które nie pozwala sprawdzić zasadności stawek, wzmacnia to argumenty w ewentualnym sporze sądowym.

Terminy zawiadamiania o zmianie wysokości opłat

Art. 4 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że o zmianie wysokości opłat spółdzielnia zawiadamia osoby zobowiązane do ich ponoszenia co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga pisemnego uzasadnienia.

Inny termin dotyczy kosztów niezależnych od spółdzielni. Zgodnie z art. 4 ust. 7¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przy zmianie opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Takie zawiadomienie również wymaga pisemnego uzasadnienia.

Jak zakwestionować opłaty na rzecz spółdzielni?

Art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala członkom spółdzielni, osobom niebędącym członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W razie wystąpienia do sądu osoby te ponoszą opłaty w dotychczasowej wysokości, a ciężar udowodnienia zasadności zmiany opłat spoczywa na spółdzielni.

Postępowanie wewnątrzspółdzielcze może być przewidziane w statucie, ale art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje możliwość skierowania sprawy bezpośrednio do sądu. Warto jednak zachować korespondencję ze spółdzielnią, ponieważ pisemne żądania kalkulacji, odpowiedzi spółdzielni i własne wyliczenia będą dowodami w sprawie.

W pozwie można żądać ustalenia, że zmiana wysokości opłat jest bezzasadna w całości albo w części. Podstawą interesu prawnego w takim żądaniu jest art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Jeżeli oprócz zakwestionowania stawek dochodzi się zwrotu już zapłaconych kwot, można połączyć żądanie ustalenia z żądaniem zapłaty albo wytoczyć osobny pozew o zapłatę.

Właściwość sądu zależy od wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z art. 17 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sprawy o prawa majątkowe należą do właściwości sądu okręgowego, gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 000 zł, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie. W sprawach o niższej wartości właściwy rzeczowo jest co do zasady sąd rejonowy. Właściwość miejscową wobec spółdzielni jako osoby prawnej ustala się na podstawie art. 30 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, czyli według jej siedziby.

Opłata sądowa od pozwu zależy od rodzaju żądań i wartości przedmiotu sporu. W sprawach o prawa majątkowe zastosowanie mają art. 13 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, które przewidują opłatę stałą dla spraw do 20 000 zł oraz opłatę stosunkową 5% wartości przedmiotu sporu dla spraw powyżej 20 000 zł, nie więcej niż 200 000 zł.

Znaczenie wyroku Sądu Najwyższego w sprawie lokali użytkowych

W wyroku z dnia 15 stycznia 2007 r., sygn. akt III CSK 439/06, Sąd Najwyższy wskazał, że w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty za lokale użytkowe, podobnie jak za lokale mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Jeżeli charakter lokalu albo rodzaj prowadzonej działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, spółdzielnia powinna przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. Sąd Najwyższy podkreślił też, że spółdzielnia nie może ustalać opłat w sposób dowolny.

Ten kierunek orzecznictwa ma duże znaczenie w sporach, w których spółdzielnia stosuje automatyczny mnożnik dla lokali użytkowych, bez wykazania, że konkretny lokal faktycznie powoduje wyższe koszty. Wyrok nie oznacza jednak, że każdy lokal użytkowy musi mieć identyczną stawkę jak mieszkanie. Decydują szczegóły: regulamin, uchwały spółdzielni, rzeczywiste koszty i sposób korzystania z lokalu.

Czy można żądać zwrotu nadpłat za poprzednie lata?

Tak, jeżeli opłaty były pobierane bez podstawy prawnej albo w zawyżonej wysokości. Podstawą żądania zwrotu może być art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który reguluje bezpodstawne wzbogacenie, oraz art. 410 § 1 i § 2 tej ustawy, dotyczący świadczenia nienależnego. W praktyce trzeba wykazać, jakie kwoty zostały zapłacone, jaka część była nienależna oraz z czego wynika prawidłowa wysokość opłat.

Przedawnienie wymaga indywidualnej oceny. Zgodnie z art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Jeżeli lokal użytkowy był wykorzystywany w działalności gospodarczej, spółdzielnia może podnosić zarzut 3-letniego przedawnienia roszczeń związanych z tą działalnością.

Jeżeli spółdzielnia wystawiała faktury VAT za lokal użytkowy, po uznaniu nadpłaty może powstać potrzeba wystawienia faktur korygujących. Obecnie podstawą wystawienia faktury korygującej jest art. 106j ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, między innymi w razie obniżenia ceny, udzielenia rabatu albo stwierdzenia pomyłki w kwocie należności. Dokumenty podatkowe przechowuje się zgodnie z art. 112 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a przedawnienie zobowiązania podatkowego wynika co do zasady z art. 70 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zbierz dokumenty – zawiadomienia o zmianie opłat, naliczenia miesięczne, regulamin rozliczeń, uchwały, faktury i dowody wpłat.
2. Wystąp o kalkulację – powołaj art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i zażądaj wyliczenia różnicy między lokalem mieszkalnym a użytkowym.
3. Porównaj koszty – sprawdź, czy wyższa stawka wynika z realnych kosztów, czy z samego zakwalifikowania lokalu jako użytkowego.
4. Wezwij spółdzielnię do korekty – wskaż konkretne pozycje, okres i kwotę nadpłaty, której żądasz.
5. Rozważ pozew – jeżeli spółdzielnia nie odpowiada albo odmawia, można żądać ustalenia bezzasadności opłat i zapłaty nadpłaty.

Przy ocenie sporu istotne jest także to, jakie prawo do lokalu spółdzielczego przysługuje osobie zobowiązanej do opłat, ponieważ od tego zależy zakres uprawnień wobec spółdzielni i sposób formułowania żądań.

Ryzyko zaległości i sprawy o eksmisję

Jeżeli sprawa dotyczy kwestionowania zmiany wysokości opłat na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i pozew został wniesiony do sądu, osoba kwestionująca zmianę opłat uiszcza opłaty w dotychczasowej wysokości. Nie oznacza to jednak, że można całkowicie przestać płacić. Brak płatności może prowadzić do zadłużenia, odsetek, pozwu o zapłatę, a w skrajnych przypadkach także do działań zmierzających do opróżnienia lokalu.

Jeżeli spór o wysokość opłat łączy się z zadłużeniem, warto znać przebieg postępowania eksmisyjnego, ponieważ samo kwestionowanie części opłat nie zawsze zabezpiecza przed konsekwencjami narastających zaległości.

FAQ

Czy spółdzielnia może odmówić pokazania kalkulacji opłat?

Nie powinna odmawiać przedstawienia kalkulacji wysokości opłat osobie uprawnionej. Obowiązek wynika wprost z art. 4 ust. 6⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli spółdzielnia odmawia, warto ponowić żądanie na piśmie i zachować dowód doręczenia.

Czy samo przeznaczenie lokalu na działalność gospodarczą uzasadnia wyższą opłatę?

Nie zawsze. Wyższa opłata powinna wynikać z wyższych kosztów przypadających na lokal albo z kosztów powodowanych przez sposób korzystania z lokalu. Sama nazwa lokalu jako użytkowego nie wystarcza, jeżeli spółdzielnia nie potrafi wykazać różnicy w kosztach.

Czy trzeba najpierw odwołać się do rady nadzorczej albo walnego zgromadzenia?

Nie jest to warunek wniesienia pozwu w sprawie zmiany opłat, ponieważ art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala kwestionować zasadność zmiany bezpośrednio przed sądem. Wewnętrzna procedura może jednak pomóc w uzyskaniu dokumentów albo doprowadzić do korekty bez procesu.

Czy po złożeniu pozwu mogę płacić starą stawkę?

Tak, jeżeli pozew dotyczy kwestionowania zmiany wysokości opłat w trybie art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W takim przypadku osoba występująca do sądu ponosi opłaty w dotychczasowej wysokości. Należy jednak płacić tę bezsporną część terminowo.

Za ile lat wstecz można żądać zwrotu nadpłat?

To zależy od podstawy roszczenia i statusu osoby dochodzącej zwrotu. Zastosowanie ma art. 118 Kodeksu cywilnego, który przewiduje co do zasady 6 lat, a dla roszczeń okresowych oraz związanych z działalnością gospodarczą 3 lata. Przy lokalu użytkowym używanym w działalności gospodarczej trzeba liczyć się z zarzutem 3-letniego przedawnienia.

Źródła

• Art. 4 ust. 1, ust. 1¹, ust. 2, ust. 4, ust. 4¹, ust. 6², ust. 6³, ust. 6⁴, ust. 7, ust. 7¹ i ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 8¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 189, art. 17 pkt 4 i art. 30 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 405, art. 410 § 1 i § 2 oraz art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 13 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 106j ust. 1 i art. 112 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 70 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2007 r., sygn. akt III CSK 439/06.