Zakup domu na działce rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić dom na działce rolnej?

W opisanej sytuacji kluczowa jest powierzchnia całej nieruchomości. Jeżeli działka ma 0,18 ha, to jest mniejsza niż 0,3 ha. Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Oznacza to, że przy działce 0,18 ha nabywca nie musi być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie stosuje się także podstawowej zasady z art. 2a ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. W praktyce zakup takiej nieruchomości przez osobę prywatną niebędącą rolnikiem nie powinien wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Trzeba jednak odróżnić możliwość zakupu od możliwości późniejszej zabudowy albo zmiany sposobu korzystania z gruntu. To, że można kupić nieruchomość, nie oznacza jeszcze, że można dowolnie utwardzać teren, budować kolejne obiekty albo zmieniać rolny charakter części działki.

Czy trzeba przekształcić grunty rolne zabudowane na działkę budowlaną?

Nie ma przepisu, który nakazywałby nabywcy po samym zakupie automatycznie przekształcić część oznaczoną w ewidencji gruntów jako Br-RIIIa na działkę budowlaną. Oznaczenie Br-RIIIa oznacza grunty rolne zabudowane na glebie klasy IIIa, natomiast RIIIa oznacza grunty orne klasy IIIa. Ewidencja gruntów opisuje stan użytków, ale nie przesądza samodzielnie o tym, co wolno budować.

Dla legalności obecnego domu znaczenie mają przede wszystkim dokumenty budowlane: pozwolenie na budowę, zgłoszenie, zaświadczenie o braku sprzeciwu, pozwolenie na użytkowanie albo skuteczne zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeżeli dom został legalnie oddany do użytkowania, to sam fakt, że grunt w ewidencji nadal ma oznaczenie Br-RIIIa, nie oznacza automatycznie samowoli budowlanej ani obowiązku natychmiastowego przekształcenia całej nieruchomości.

Inaczej należy ocenić nowe prace, które mają zmienić sposób wykorzystania gruntu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze następuje przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, potrzebna może być decyzja o warunkach zabudowy wydawana na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na czym polega odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

W praktyce słowo „odrolnienie” bywa używane na określenie dwóch różnych etapów. Pierwszy etap to przeznaczenie terenu na cel nierolniczy w planie miejscowym albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli przepisy na to pozwalają. Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa i IIIb, wymaga decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Skoro w pytaniu występuje klasa RIIIa, to przy nowym nierolniczym wykorzystaniu gruntu należy liczyć się z koniecznością uzyskania takiej decyzji.

Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej powinna poprzedzać faktyczne rozpoczęcie nierolniczego użytkowania terenu. Nie należy więc zakładać, że można najpierw utwardzić albo zabudować grunt rolny klasy IIIa, a dopiero później porządkować formalności.

Opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Jeżeli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest wymagane, organ może ustalić należność jednorazową i opłaty roczne. Zgodnie z art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych stawka należności dla gruntów klasy IIIa wynosi 320 595 zł za 1 ha. Kwotę oblicza się proporcjonalnie do powierzchni faktycznie wyłączanej z produkcji, a nie od razu od całej działki.

W przypadku trwałego wyłączenia gruntu opłaty roczne wynoszą 10% należności i są wnoszone przez 10 lat. Wynika to z art. 4 pkt 13 oraz art. 12 ust. 14 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Istotne jest zwolnienie mieszkaniowe. Art. 12a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego. Jeżeli więc legalny dom jednorodzinny zajmuje wraz z niezbędnym terenem powierzchnię mieszczącą się w tym limicie, opłat może nie być. Jeżeli wyłączenie obejmuje większą powierzchnię, opłaty mogą dotyczyć nadwyżki.

Czy można ułożyć kostkę na części Br-RIIIa?

Jeżeli ułożenie kostki ma dotyczyć terenu już funkcjonalnie związanego z legalnym domem, np. dojścia, dojazdu albo niewielkiego podjazdu, sytuacja może być prostsza. Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.

Problem polega na tym, że przepis ten dotyczy działek budowlanych. Jeżeli teren nadal jest gruntem rolnym klasy IIIa i nie został przeznaczony oraz wyłączony na cel mieszkaniowy albo komunikacyjny, samo ułożenie kostki może zostać potraktowane jako nierolnicze wykorzystanie gruntu. Wtedy trzeba zbadać, czy wymagane jest wcześniejsze wyłączenie z produkcji rolnej na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W praktyce najbezpieczniej ustalić w starostwie, jaka powierzchnia została już objęta decyzją o wyłączeniu z produkcji rolnej przy budowie domu. Jeżeli kostka ma znaleźć się w tej samej, już wyłączonej części, ryzyko jest znacznie mniejsze. Jeżeli ma wejść na grunty orne RIIIa, formalności mogą być konieczne.

Czy można wybudować budynek gospodarczy do 35 m2 na części RIIIa?

Nie można przyjąć, że budynek gospodarczy do 35 m2 wolno zawsze postawić na gruncie ornym bez żadnych formalności. Art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przewiduje uproszczoną procedurę dla wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy limicie liczby takich obiektów na działce. Nie zwalnia to jednak inwestora z obowiązku zgodności inwestycji z przepisami planistycznymi i przepisami o ochronie gruntów rolnych.

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza część RIIIa wyłącznie na cele rolne, budowa zwykłego budynku gospodarczego służącego właścicielowi domu, a nie produkcji rolnej, może być niedopuszczalna. Jeżeli planu nie ma, konieczna może być decyzja o warunkach zabudowy na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo grunt klasy IIIa może wymagać decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jeżeli budynek miałby być obiektem rolniczym związanym z gospodarstwem rolnym, ocena byłaby inna. W opisanym stanie faktycznym nabywca nie jest rolnikiem i kupuje dom prywatnie, dlatego trudno zakładać, że budowa na gruncie RIIIa będzie mogła zostać potraktowana jako zwykła zabudowa rolnicza bez zmiany przeznaczenia gruntu.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed zakupem domu na działce rolnej warto poprosić sprzedającego i właściwe urzędy o kilka dokumentów. Pozwolą one uniknąć sytuacji, w której dom jest legalny, ale każda dodatkowa zmiana na działce okazuje się trudna albo kosztowna.

• odpis księgi wieczystej i oznaczenie nieruchomości w dziale I-O,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o braku planu,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dom był budowany na jej podstawie,
• pozwolenie na budowę albo inne dokumenty legalizujące budowę domu,
• pozwolenie na użytkowanie albo potwierdzenie skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy,
• decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, jeżeli była wydana przy budowie domu.

FAQ

Czy KOWR musi wyrazić zgodę na zakup działki 0,18 ha?

Co do zasady nie. Art. 1a pkt 1 lit. b ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza stosowanie tej ustawy do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Przy działce 0,18 ha ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości rolnych przez nie-rolników zasadniczo nie mają zastosowania.

Czy po zakupie muszę zmienić oznaczenie Br-RIIIa na działkę budowlaną?

Sam zakup nie powoduje takiego obowiązku. Jeżeli dom jest legalny, oznaczenie Br-RIIIa w ewidencji gruntów nie oznacza automatycznie konieczności przekształcenia całej działki. Inaczej będzie przy nowych inwestycjach albo zmianie sposobu korzystania z gruntu.

Czy ułożenie kostki zawsze wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Art. 29 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zwalnia z pozwolenia i zgłoszenia utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych. Jeżeli jednak kostka ma zostać ułożona na gruncie rolnym klasy IIIa, który nie został wyłączony z produkcji rolnej, problemem może być nie pozwolenie budowlane, lecz ochrona gruntów rolnych.

Czy budynek gospodarczy do 35 m2 można postawić na gruncie RIIIa bez odrolnienia?

Zwykle nie należy tego zakładać. Nawet jeżeli obiekt mieści się w kategorii z art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego, musi być zgodny z planem miejscowym albo decyzją WZ. Przy gruncie klasy IIIa może być także wymagana decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Czy opłaty za wyłączenie liczy się od całej działki?

Nie. Opłaty ustala się od powierzchni faktycznie wyłączanej z produkcji rolnej. Przy budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym art. 12a ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zwalnia z należności i opłat powierzchnię do 0,05 ha.

Źródła

• art. 1a pkt 1 lit. b, art. 2a ust. 1, art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
• art. 7 ust. 1, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 7, art. 12 ust. 14, art. 12a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• art. 29 ust. 1 pkt 14 i art. 29 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
• art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.