Niesłuszne oskarżenie o zalanie mieszkania – jak się bronić?

Czy opinia hydraulika przesądza o odpowiedzialności za zalanie?

Nie. Opinia hydraulika pracującego dla spółdzielni, wpis w książce zgłoszeń albo jednostronny protokół z oględzin mogą być dowodem w sprawie, ale nie przesądzają automatycznie, że to właściciel danego lokalu ponosi odpowiedzialność za zalanie. W postępowaniu cywilnym sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów na podstawie art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Jeżeli dokument sporządzony przez hydraulika jest dokumentem prywatnym, to zgodnie z art. 245 Kodeksu postępowania cywilnego dowodzi przede wszystkim tego, że osoba, która go podpisała, złożyła określone oświadczenie. Nie oznacza to jeszcze, że przyczyna zalania została ustalona bezbłędnie. Jeżeli do rozstrzygnięcia potrzebna jest wiedza specjalistyczna, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego na podstawie art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że warto zakwestionować pochopne ustalenia, zwłaszcza gdy w Państwa mieszkaniu również pojawiły się ślady zalania na suficie lub ścianie, a hydraulik nie sprawdził dokładnie instalacji, pionów, zabudowanych odcinków rur ani mieszkania powyżej.

Podstawa odpowiedzialności za zalanie mieszkania

W typowych sprawach o zalanie lokalu odpowiedzialność osoby zajmującej mieszkanie jest oceniana na podstawie art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Trzeba więc wykazać łącznie trzy elementy:

• szkodę, czyli np. koszt osuszenia, malowania, naprawy mebli lub zabudowy,
• zawinione działanie albo zaniechanie konkretnej osoby, np. wadliwe podłączenie zmywarki, zignorowanie przecieku lub nieprawidłową eksploatację instalacji,
• normalny związek przyczynowy między zachowaniem tej osoby a szkodą, zgodnie z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym naprawienie szkody obejmuje straty poniesione przez poszkodowanego oraz utracone korzyści, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem. Sposób naprawienia szkody określa art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego: poszkodowany może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej, chyba że przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powodowałoby nadmierne trudności lub koszty.

Kto musi udowodnić winę za zalanie?

Ciężar dowodu ma kluczowe znaczenie. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W procesie cywilnym tę samą zasadę wzmacnia art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Jeżeli więc sąsiad albo jego ubezpieczyciel żąda od Państwa zapłaty, powinien wykazać, że:

• zalanie rzeczywiście pochodziło z Państwa lokalu,
• przyczyną było zawinione działanie lub zaniechanie po Państwa stronie,
• wysokość żądanego odszkodowania odpowiada rzeczywistej szkodzie,
• między zdarzeniem a szkodą istnieje normalny związek przyczynowy.

Ważne jest także stanowisko Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12, Sąd Najwyższy wskazał, że art. 433 Kodeksu cywilnego nie stanowi podstawy odpowiedzialności zajmującego pomieszczenie za szkodę wyrządzoną przelaniem się wody z tego pomieszczenia do innego lokalu. W takich sprawach zasadnicze znaczenie ma więc wykazanie winy na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Wezwanie do zapłaty od ubezpieczyciela – co zrobić?

Jeżeli ubezpieczyciel wypłacił odszkodowanie sąsiadowi, może dochodzić zwrotu wypłaconej kwoty od osoby odpowiedzialnej za szkodę na podstawie art. 828 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to tzw. regres ubezpieczeniowy. Warunkiem jest jednak to, aby adresat wezwania rzeczywiście ponosił odpowiedzialność za szkodę.

Nie należy ignorować pisma, ale nie trzeba też automatycznie płacić kwoty wskazanej przez ubezpieczyciela, jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami. W odpowiedzi warto:

• wyraźnie zaprzeczyć, że zalanie nastąpiło z Państwa winy,
• wskazać, że w Państwa lokalu również wystąpiły ślady zalania od góry,
• zażądać kopii protokołu szkody, dokumentacji zdjęciowej, kosztorysu, decyzji o wypłacie odszkodowania i dokumentów wskazujących przyczynę awarii,
• przedstawić własne zdjęcia, nagrania, korespondencję ze spółdzielnią i opinię niezależnego hydraulika,
• zaznaczyć, że samo twierdzenie pracownika spółdzielni nie wykazuje winy ani związku przyczynowego.

Windykacja prowadzona na podstawie samego wezwania nie jest jeszcze egzekucją komorniczą. Przymusowa egzekucja wymaga tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, co wynika z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce oznacza to, że jeżeli nie uznasz roszczenia, ubezpieczyciel musi liczyć się z koniecznością wykazania swoich twierdzeń przed sądem.

Jakie dowody zebrać, gdy zalanie nie jest z Twojej winy?

Im szybciej po zalaniu zostaną zabezpieczone dowody, tym łatwiej podważyć błędne ustalenia. W sprawach o zalanie mieszkania najczęściej przydatne są:

• zdjęcia i filmy pokazujące ślady zalania w Państwa lokalu, zwłaszcza na suficie, ścianach i przy pionach instalacyjnych,
• zdjęcia zmywarki, węży, zaworów, syfonu, odpływu i miejsca podłączenia urządzenia,
• protokół niezależnego hydraulika z opisem, czy urządzenia i instalacja w lokalu są szczelne,
• pisemne zgłoszenia do spółdzielni oraz odpowiedzi spółdzielni,
• notatki z datami i godzinami interwencji, danymi osób obecnych przy oględzinach oraz zakresem sprawdzeń,
• zeznania domowników, sąsiadów lub osób, które widziały ślady zalania od góry,
• dokumenty serwisowe zmywarki, informacje o zabezpieczeniu typu Aqua Stop oraz ewentualne potwierdzenia przeglądów.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, dowody należy powiązać z konkretnymi faktami. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że zalanie nie mogło pochodzić z Państwa lokalu. Trzeba pokazać, dlaczego przyczyna wskazana przez spółdzielnię lub ubezpieczyciela jest mało prawdopodobna albo nie została rzetelnie ustalona.

Kiedy może odpowiadać spółdzielnia albo zarządca budynku?

Jeżeli źródłem zalania była instalacja należąca do części wspólnej budynku, pion wodny, kanalizacyjny, nieszczelność w stropie, wadliwa konserwacja albo zaniechanie zarządcy, odpowiedzialność może obciążać spółdzielnię lub inny podmiot zarządzający budynkiem. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej znaczenie ma art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków nabyte na podstawie tej ustawy.

Dodatkowo art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w tej ustawie, w tym w sposób zapewniający zachowanie wymagań dotyczących bezpieczeństwa użytkowania. Jeżeli zaniedbanie tych obowiązków doprowadziło do szkody, odpowiedzialność może być oceniana na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, a w przypadku osoby prawnej także art. 416 Kodeksu cywilnego.

Warto więc złożyć do spółdzielni pisemny wniosek o ponowne oględziny, sporządzenie protokołu, wskazanie dokładnego zakresu sprawdzenia instalacji oraz udostępnienie kopii wpisów, notatek i dokumentów dotyczących interwencji. Jeżeli spółdzielnia zmienia wersję przyczyny zalania, np. najpierw wskazuje zmywarkę, a później odpływ, należy to odnotować w korespondencji.

Jak odpowiedzieć spółdzielni i ubezpieczycielowi?

Najbezpieczniej działać pisemnie. Odpowiedź powinna być rzeczowa, bez emocjonalnych zarzutów, ale stanowcza. Można w niej wskazać, że nie uznajesz odpowiedzialności, ponieważ przyczyna zalania nie została ustalona w sposób pewny, a dostępne okoliczności wskazują również na możliwość zalania Państwa lokalu z góry.

W piśmie do ubezpieczyciela warto zażądać pełnej dokumentacji szkody. W piśmie do spółdzielni warto zażądać protokołu z oględzin i ponownej kontroli instalacji. Jeżeli macie już opinię niezależnego hydraulika, należy ją załączyć. Jeżeli nie, warto ją uzyskać przed sformułowaniem ostatecznego stanowiska.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy uznawać odpowiedzialności tylko dlatego, że hydraulik spółdzielni wskazał Państwa lokal jako źródło zalania. Odpowiedzialność za szkodę wymaga wykazania winy, szkody i związku przyczynowego. Jeżeli w Państwa mieszkaniu również były ślady zalania od góry, a przyczyna awarii nie została dokładnie sprawdzona, trzeba to jasno podnieść w piśmie do spółdzielni i ubezpieczyciela.

Najważniejsze działania to: zabezpieczenie zdjęć, uzyskanie niezależnej opinii hydraulicznej, żądanie dokumentacji od ubezpieczyciela, żądanie protokołu od spółdzielni oraz pisemne zakwestionowanie roszczenia. Dopiero gdy druga strona udowodni wszystkie przesłanki odpowiedzialności, można mówić o obowiązku zapłaty.

Źródła

• Art. 415, art. 416, art. 361 § 1–2, art. 363 § 1, art. 6, art. 828 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 232, art. 233 § 1, art. 245, art. 278 § 1, art. 776 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12.