Zalanie lokalu a odpowiedzialność za szkody

Kto odpowiada za zalanie lokalu położonego niżej?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że odpowiedzialność właściciela lokalu z góry nie powstaje tylko dlatego, że szkoda ujawniła się w lokalu poniżej. Poszkodowany musi wykazać, kto spowodował szkodę, na czym polegało zawinione działanie albo zaniechanie tej osoby oraz jaki jest związek przyczynowy między awarią a powstałą szkodą.

Podstawową zasadą jest art. 415 Kodeksu cywilnego: kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W praktyce oznacza to konieczność wykazania winy, szkody oraz normalnego związku przyczynowego, o którym mowa w art. 361 Kodeksu cywilnego. Ciężar dowodu co do zasady spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne, czyli na poszkodowanym albo na ubezpieczycielu dochodzącym regresu.

Istotne znaczenie ma uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r., sygn. III CZP 63/12. Sąd Najwyższy przyjął w niej, że art. 433 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. Nie stosuje się więc automatycznie zaostrzonej odpowiedzialności za „wylanie” z pomieszczenia.

Jeżeli oględziny nie wykazały przecieku instalacji w Pana lokalu, a prawdopodobne jest pęknięcie rury w ścianie, trzeba ustalić, do kogo należy ten odcinek instalacji. Dopiero ten fakt pozwoli ocenić, czy odpowiedzialny może być właściciel lokalu, wspólnota mieszkaniowa, zarządca, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, wykonawca remontu albo inna osoba.

Zobacz również: odpowiedzialność za zalanie.

Znaczenie ubezpieczenia sąsiada i możliwy regres

Jeżeli właściciel lokalu poniżej ma ubezpieczenie, może zgłosić szkodę swojemu ubezpieczycielowi. Ubezpieczyciel oceni zakres ochrony, przyczynę zdarzenia, wysokość szkody i ewentualne wyłączenia odpowiedzialności wynikające z OWU. Wypłata odszkodowania sąsiadowi nie oznacza jeszcze, że Pan automatycznie musi zwrócić tę kwotę.

Po wypłacie odszkodowania ubezpieczyciel może wystąpić z roszczeniem regresowym do osoby odpowiedzialnej za szkodę. Taki regres również wymaga wykazania, że dana osoba ponosi odpowiedzialność cywilną. Jeżeli awaria dotyczyła części wspólnej budynku albo odcinka instalacji, za który odpowiada inny podmiot, roszczenie nie powinno być kierowane do właściciela lokalu tylko dlatego, że lokal znajduje się wyżej.

W sprawach zalaniowych szczególnie ważna jest dokumentacja szkody. Przy większych szkodach, np. gdy doszło do cofki kanalizacyjnej albo zanieczyszczenia lokalu, dowody i opis przyczyny są kluczowe dla oceny odpowiedzialności. Podobny problem omawia artykuł o tym, jak dochodzić roszczeń za odszkodowanie za zalanie fekaliami.

Jak ustalić, kto jest właścicielem uszkodzonej instalacji?

Najtrudniejsze w takich sprawach bywa rozdzielenie instalacji lokalowej od części wspólnej. Jeżeli pęknięcie nastąpiło na odcinku instalacji służącym wyłącznie jednemu lokalowi, za utrzymanie tego odcinka zwykle odpowiada właściciel lokalu albo osoba, która z niego korzysta. Jeżeli jednak uszkodzony był pion wodny, pion kanalizacyjny, wspólna rura przesyłowa lub element instalacji obsługujący więcej niż jeden lokal, w grę może wchodzić odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej albo zarządcy.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, że piony i główne przewody instalacyjne, z których korzysta więcej niż jeden lokal, co do zasady są elementem nieruchomości wspólnej. Granicę odpowiedzialności warto jednak potwierdzić dokumentacją techniczną budynku, regulaminem wspólnoty, protokołem przeglądu i opinią fachowca.

W przypadku instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych znaczenie mogą mieć także umowa z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym oraz przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ustawa definiuje m.in. przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne, a umowa powinna określać warunki usuwania awarii przyłączy będących w posiadaniu odbiorcy usług.

Przy przyłączach i urządzeniach kanalizacyjnych często pojawiają się spory o koszty eksploatacji oraz granicę odpowiedzialności. Praktyczne przykłady takich problemów omawiają artykuły o tym, kto ponosi koszty, gdy wystąpi awaria pompy w przepompowni, oraz o konsekwencjach, jakie może mieć samodzielne doprowadzenie kanalizacji.

Co zrobić po zalaniu lokalu?

Po pierwsze należy jak najszybciej zabezpieczyć źródło wycieku i dopuścić administratora albo fachowca do oględzin. Po drugie warto sporządzić protokół zalania, w którym znajdą się: data zdarzenia, opis widocznych uszkodzeń, wskazanie prawdopodobnej przyczyny, dane uczestników oględzin, zdjęcia oraz informacja o podjętych czynnościach naprawczych.

Właściciel lokalu, z którego według sąsiada miała przedostać się woda, powinien zażądać ustalenia przyczyny technicznej, a nie poprzestawać na ogólnym stwierdzeniu, że „zalało z góry”. Jeżeli w lokalu nie ma przecieku, trzeba sprawdzić rury w ścianach, piony, przejścia instalacyjne, zawory, wodomierze, kanalizację i instalację centralnego ogrzewania.

Warto także uzyskać od zarządcy informację, czy podobne awarie występowały wcześniej, kiedy wykonywano przeglądy instalacji i kto odpowiada za konserwację danego odcinka. Jeżeli uszkodzona instalacja koliduje z planowanymi robotami albo przebiega przez nieruchomość w sposób problematyczny, pomocne może być omówienie podobnych sytuacji, takich jak przyłącze kanalizacyjne kolidujące z budową.

Czy sąsiad może żądać od właściciela zwrotu kosztów?

Sąsiad może zgłosić roszczenie, ale powinien je udowodnić. Powinien wskazać podstawę odpowiedzialności, przyczynę zalania, zakres szkody oraz wysokość żądanej kwoty. Same zdjęcia zniszczeń nie zawsze wystarczą, jeżeli nie wynika z nich, kto odpowiada za awarię. Z kolei kosztorys albo faktury powinny odpowiadać rzeczywistym i celowym kosztom naprawy szkody.

Jeżeli okaże się, że przyczyną była np. zaniedbana instalacja wewnętrzna w lokalu, niewłaściwie zamontowane urządzenie, nieszczelny wężyk, pozostawiony otwarty zawór lub wadliwy remont wykonany na zlecenie właściciela, odpowiedzialność właściciela albo użytkownika lokalu może być realna. Jeżeli jednak pękła rura należąca do części wspólnej, właściciel lokalu położonego wyżej może bronić się, że nie był sprawcą szkody.

Gdy roszczenie pochodzi od ubezpieczyciela, trzeba poprosić o pełną dokumentację likwidacji szkody: protokół oględzin, zdjęcia, decyzję o wypłacie, kosztorys, podstawę regresu i wskazanie, dlaczego ubezpieczyciel uznaje właśnie Pana za osobę odpowiedzialną. Bez tych danych trudno rzetelnie ocenić zasadność żądania.

FAQ

Źródła

• Art. 6, art. 361, art. 415, art. 433 i art. 828 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 2 i art. 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r., sygn. III CZP 63/12.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2002 r., sygn. I CKN 1156/99, dotyczący możliwości korzystania z domniemań faktycznych przy ustalaniu odpowiedzialności.